Цены на новостройки падают, но покупать их опасно

a8e3438b7c24

Цены на московские новостройки снижаются, но треть уже строящихся объектов может превратиться в долгострой, а число обманутых дольщиков — возрасти

Московские квартиры уже потеряли в цене. «Летом мы выставляли квартиру на продажу за 10 млн руб., теперь продаем за 12,5 млн руб.. Покупатели интересуются. Конечно, в цене мы потеряем, но если увеличим стоимость в два раза (на столько, на сколько вырос доллар), квартиру мы не продадим. Мы и с этой цены можем дать скидку», — рассказывал свою ситуацию корреспонденту Gudok.ru продавец московской квартиры. В долларах цены на недвижимость снизились, но в рублях не упали. Это касается как вторичного так и первичного рынка. Тем не менее эксперты говорят, что в дальнейшем ситуация на рынках вторичного жилья и новостройками будет развиваться по-разному. Новостройки будут падать в цене и в рублях, а вот на вторичном рынке снижения цен, скорее всего, пока не будет.

Квадратный метр новодела 

Рублевые цены на новостройки в московском регионе в 2015 году могут упасть в среднем на 10%. Такой прогноз дает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. На цены давит сокращение платежеспособного спроса на жилье и отсутствие ипотеки. Цена могла бы снизиться и намного больше. Однако и жилья будет строиться меньше.

Калюжнова говорит, что реальные доходы населения снижаются, а ипотека подорожала до невероятных размеров. «После повышения ключевой ставки до 17% годовых почти все российские банки взвинтили ставки по ипотеке до запретительного уровня, 18—20% годовых, а в ряде кредитных организаций — до 27—35%, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — И снижение ключевой ставки до 15% годовых не особо повлияло на ситуацию».

Положение дел сильно ухудшили и две волны панического спроса на жилье в 2014 году. Дело в том, что нестабильность банковой системы, падение рубля, опасения, связанные с войной на Украине, — все эти факторы заставляли людей покупать жилье как можно дороже. И те, кто мог купить его в 2015 году, уже и так купили его в 2014-м.

При нынешних ставках ипотеки спрос на московское жилье может упасть на 25—30%. В Подмосковье, по прогнозам «ИРН-Консалтинг», падение спроса может быть еще более существенным. Это объясняется тем, что здесь строятся дома экономкласса и покупают их как раз ипотечники. Областной рынок, ориентированный на покупателей жилья экономкласса, значительно больше зависит от ипотеки, чем дорогой московский. Доля ипотечников, не считая валютных, в Москве составляет 10—15%, а в области — 70—80%.

Тем не менее при нынешних кредитных ставках и застройщики будут отказываться от проектов. Отсутствие доступной ипотеки повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек. «Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки — девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками», — комментирует Мария Литинецкая.

При этом девелоперы сами тоже не могут получить кредиты на постройку дома. «Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» — под 14—15% годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной — от 22% годовых в госбанках и до 25—27% годовых в частных банках», — рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»).

На помощь девелоперам должны прийти правительственные субсидии, которые дают ипотечникам. Предполагается, что покупатели квартир в новостройках смогут взять кредит на покупку жилья под 13% годовых. Из федерального бюджета будет выделено 20 млрд руб., этой суммы хватит на выдачу субсидированных ипотечных кредитов на общую сумму примерно 400 млрд руб. Это в четыре с лишним раза меньше, чем было выдано ипотеки за весь 2014 год.

«Впрочем, уже сейчас ясно, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка, — говорит Мария Литинецкая. — Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Круг заемщиков, скорее всего, будет ограничен, в него попадут только наиболее нуждающиеся группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13% годовых — большой вопрос«.

Без субсидий взять относительно недорогой ипотечный кредит можно в госбанках — Сбербанке и «ВТБ 24», — здесь при соблюдении ряда условий можно получить ставку в районе 13—15% годовых. Но, по словам Дмитрия Старостина, Сбербанк недавно пересмотрел свою политику аккредитации новостроек. «Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен. Для большинства теперь действует условие — не менее 70% строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия», — говорит эксперт.

В результате, по его прогнозам, в течение полугода остановится 20—30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнет. То есть не все существующие проекты доживут до сдачи дома госкомиссии и обманутых дольщиков однозначно станет больше. А цены в условиях снижения предложения упадут не так сильно, как могли бы.

В то же время в «Метриум Групп» поясняют, что, скорее всего, значимого снижения стоимости московских квартир в рублях на вторичном рынке жилья ждать все-таки не стоит. Вторичный рынок не так зависит от ипотеки: многие покупают на «вторичке» не за свободные наличные, а за деньги, вырученные от продажи другой недвижимости. Часть продавцов, увидевших снижение стоимости квартир в долларах, сняли квартиры с продажи, предпочитая их сдавать. И при этом на вторичный рынок жилья придут те, кто рассматривал для себя новостройки. Ведь и предложение сокращается, и риск банкротства дивелоперов существенно возрастает, значит, на покупку новостройки решится не каждый.

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *