БЫВШИЙ УЧРЕДИТЕЛЬ «СВЕЯ» БЬЕТСЯ С НОВЫМ СОБСТВЕННИКОМ «БТА-КАЗАНИ» ЗА ЗАКРЫТИЕ КРЕДИТА В 540 МЛН. РУБЛЕЙ

Серию взаимных исков подали друг к другу банк «БТА-Казань», принадлежащий группе ТФБ Роберта Мусина, и компания «Маг-Строй», аффилированная с известным бизнесменом Рашидом Аитовым. В полуподвешенном состоянии из-за конфликта оказалось строительство двух домов в Ново-Савиновском районе почти на полтысячи квартир. В подробностях довольно неприглядной схемы взаимоотношений банка и застройщика разбирался корреспондент «БИЗНЕС Online».

Рашид Аитов

ДОЛГ, ПРОВИСЕВШИЙ ОТ КРИЗИСА ДО КРИЗИСА

Долг «Маг-Строя» перед «БТА-Казанью» в 540 млн. рублей (по версии банка), вокруг которого в Арбитражных судах Казани и Москвы сейчас ведется сразу несколько тяжб, имеет долгую и довольно запутанную историю. В 2007-2008 годах банк выдал кредит в 125 млн. рублей ОАО «Татарское Специальное Научно-Реставрационное Управление» (ТСНРУ) на строительство 24-этажного дома (нынешний адрес — ул. Чистопольская, 61а).

В кризисном 2009 году обязательства ТСНРУ были переведены на компанию Рашида Аитова «Маг-Строй», которая выступала застройщиком дома. При этом сумма долга была увеличена до 370 млн. рублей для строительства следующей, 18-этажной блок-секции дома (ныне это дом по ул. Чистопольская 61Б).

По версии «Маг-Строя», на переводе долга напрямую на застройщика банк настоял, «выявив нецелевое использование кредитных средств заемщиком». По словам советника председателя правления «БТА-Казани» Дениса Валеева, этому предшествовал конфликт между участниками проекта — генеральным директором ТСНРУ Павлом Егорушкиным и Рашидом Аитовым. Поскольку разрешение на строительство и право аренды земельного участка принадлежали «Маг-Строю», банк и принял решение исключить Егорушкина из состава участников проекта.

Так или иначе, дом был построен и сдан, но долг погасить не удалось. По версии нынешнего руководства банка, Аитов, каким-то образом заполучив у банка письмо для регистрационной палаты, массово переоформил квартиры в доме на обманутых дольщиков с других объектов, а также на аффилированных с ним лиц. Версия выглядит правдоподобно: тогда у Рашида Аитова действительно земля, что называется, горела под ногами. Банкротство его компании «Свей» (многие казанцы до сих пор помнят ее звучный слоган «свей свое гнездышко») для Казани стало одним из символов кризиса 2008-2009 годов. На шее Аитова висели три десятка недостроенных домов, а на горизонте маячила угроза уголовного дела.

Аитов попросил разрешения выделить значительное количество квартир, которые предполагалось реализовать на рынке, своим дольщикам из других недостроенных домов, уже потерявшим надежду на получение квартир и в массовом порядке подававших на Аитова и его компанию иски в суд.

«ПРОКЛАДКИ», С КОТОРЫМИ БАНКАМ СУХО И КОМФОРТНО

Кризис закончился, а долг в 285 млн. рублей остался. Живых денег у бывшего владельца обанкротившегося «Свея» не было, зато были неосвоенные участки под строительство жилья. Чтобы превратить минус в балансе в плюс, старое руководство «БТА-Казань» и Рашид Аитов договорились о новом проекте — строительстве дома в 68 квартале. На этот раз, согласно схеме, предложенной юристами банка, кредиты шли не застройщику напрямую, а фирме-прокладке ООО «Ресейлер», которая была зарегистрирована на физлиц, неформально аффилированных с банком. Полученные от банка деньги «Ресейлер» направлял на счета подрядчиков, задействованных в постройке дома, минуя «Маг-Строй». Взамен «Ресейлер» получал квартиры по себестоимости и продавал по рыночной цене.

Часть денег, вырученных от продажи квартир, «Ресейлер» направлял банку на обслуживание своего кредита. Вторая часть дохода должна была идти на погашение старого кредита «Маг-Строя». А все, что останется после выплаты займов, стороны договорились поделить пополам. Все это было записано в трехстороннем соглашении об инвестировании, зарегистрированном в качестве допсоглашения к договорам о долевом участии между «Ресейлером», «Маг-Строем» и банком «БТА-Казань».

Отметим, что схема широко используется и другими банками. Случайно или нет, но у того же «Татфондбанка» на 1 января 2014 года, согласно годовому отчету, фирмы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, занимают 14% в общем кредитном портфеле юрлицам и 30% — в портфеле кредитов МСБ.

Почему нужны фирмы-прокладки, «БИЗНЕС Online» разъяснил один из участников рынка, пожелавший остаться неизвестным. По его словам, банки боятся напрямую кредитовать застройщиков, опасаясь, что деньги будут направлены на другие цели, а также страхуясь от банкротства строительной компании. Почему эти фирмы регистрируются не на банк, а на подставных физлиц? Потому что ЦБ накладывает жесткие ограничения на кредитование аффилированных с банком заемщиков. Фирмы-прокладки — банальный способ обойти это ограничение. К тому же в том, что прибыль проекта аккумулируется на счетах частной фирмы, есть и другой приятный во всех отношениях момент: менеджмент банка может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению.

«По всей видимости, деньги за проданные квартиры шли на затыкания дыр тонущего банка»

Схема настолько понравилась руководству «БТА-Казани», что 2013 году банк стал инвестором (через другую фирму-прокладку ООО «Новатор-71») строительства дома в 71 квартале. В нем «Маг-Строй» участвовал лишь в качестве владельца земельного участка и разрешения на строительство. Сам дом строили подрядчики, которых назначал банк.

Полученный доход должен был с лихвой покрыть старые долги и вдобавок принести доход всем участникам. По расчетам «Маг-Строя», общий объем продаж по двум домам на 140 и 349 квартир должен был составить 2,8 млрд. рублей при общем объеме всех долгов в 1,1 млрд. рублей (285 млн. рублей — долг «Маг-строя», остальное — кредиты «БТА-Казани» фирмам-прокладкам).

ПОЧЕМУ СХЕМА ДАЛА СБОЙ?

По словам Рашида Аитова, договоренности прекрасно выполнялись до тех пор, пока у «БТА-Казань» не случился дефолт. «По всей видимости, деньги за проданные квартиры пошли на затыкания дыр тонущего банка», — считает он. Увидев, что продажи идут, а долг «Маг-Строя» не гасится, Аитов заблокировал передачу прав на квартиры покупателям. В результате после трудных переговоров бывшее руководство банка в начале 2014 года предложило в счет погашения перевести долг «Маг-Строя» на аффилированное с банком ООО «Омега-Арт». Соответствующий договор был заключен и зарегистрирован в регпалате. На момент подписания перевода долга на ООО «Омега-Арт», его размер (с учетом средств, которые должны были перевести в счет погашения фирмы-прокладки), по подсчетам Аитова, не превышал 80 млн. рублей. А с учетом проданных позднее квартир, долг с лихвой погашен, уверен он.

Однако, как известно, весной банк БТА-Казань все же потерпел крах, за его санацию взялась группа ТФБ Роберта Мусина. «Новая команда банка считает, что перевода долга не было и что «Маг-Строй» по-прежнему должен банку — теперь уже 540 млн. рублей (с учетом набежавших процентов), — отметил Аитов, сообщив, что имеющиеся у него оригиналы соответствующих договоров, прошедших регистрацию в регпалате, в случае необходимости будут представлены в суде.

Такую трактовку событий категорически отвергает советник председателя правления «БТА-Казань» Денис Валеев. По его словам, «Ресейлер» в полном объеме предоставил «Маг-Строю» финансирование для строительства двух корпусов дома 68 квартала, но этих средств не хватило. «Изначально заявленная для банка себестоимость строительства с первоначальных 20-30 тыс. рублей за кв. метр выросла до 40 тыс. рублей (на данный момент уже полностью оплаченных банком). Теперь же Аитов для завершения строительства домов 68 квартала просит „Ресейлер“ доплатить по договорам долевого участия исходя из цены 50-80 тыс. рублей за кв. метр. Спрашивается: по какой цене должен продавать квартиры „Ресейлер“, чтобы вернуть полученные от банка кредиты? Отвечу — таких цен на рынке недвижимости Казани не существует!», — жалуется советник Председателя правления «БТА-Казань». Впрочем, Аитов парирует этот тезис, отмечая, что подрядчики, которые собственно и диктуют такие цены, были назначены самим банком, а он лишь предоставил землю и разрешение на строительство.

В результате сейчас суть спора такова: банк требует с «Маг-Строя» вернуть долг в 540 млн. рублей, а «Маг-Строй» считает долг если и не погашенным полностью (за счет продажи квартир), то во всяком случае переведенным на «Омегу-Арт».

Свои действия по реорганизации компании он пояснил необходимость обезопасить «Маг-Строй» от возможных исков со стороны дольщиков.

«Я ЗА ВСЕ ОТВЕЧАЮ, И ВСЕ ЗНАЮТ, КОГО СУДИТЬ»

Масла в огонь конфликта подливают некоторые шаги, предпринятые Рашидом Аитовым в 2014 году. Как рассказал «БИЗНЕС Online» юрист банка Тимур Асхадуллин, Аитов ушел с поста директора ООО «Маг-Строй», а находившиеся в залоге у «БТА-Казань» 100% долей уставного капитала компании (2 778 600 рублей), владельцем которых которые ранее числилась его дочь Светлана Котова, в октябре были переоформлены на неких Марселя Закирова (около 99,8% уставного капитала) и Анну Самарину. Сама же компания была перерегистрирована в Москве, хотя ведет свою деятельность исключительно в Казани. Тогда же в официальных документах компании появилась лаконичная строчка о том, что ООО «Маг-Строй» находится в процессе реорганизации в форме выделения нового юридического лица.

«Мы можем только предполагать, что путем реорганизации все активы будут переданы новой компании, а пассивы и долги — останутся на „Маг-Строе“. По крайней мере, это классическая схема ухода от долгов, которая свидетельствует о том, что должник пытается „кинуть“ кредиторов. Очевидно, все это сделано для того, чтобы уйти от ответственности и затруднить процесс взыскания кредиторской задолженности и оказания влияния на эту компанию, с целью вынуждения ее исполнять свои обязательства», — считает Тимур Асхадуллин, отмечая, что новые собственники компании — это номинальные лица, так как все решения продолжает принимать лично Рашид Аитов, он ведет переговоры от имени компании, участвует на встречах и представляет компанию на совещаниях в минстрое РТ и исполкоме Казани.

Впрочем, сам Аитов считает, что смена номинальных владельцев компании ничего не меняет. «Я за все отвечаю, и все знают, кого судить, если что не так будет. Я это прекрасно понимаю», — подчеркнул он. Свои действия по реорганизации компании он пояснил необходимость обезопасить «Маг-Строй» от возможных исков со стороны дольщиков.

«Что греха таить, все застройщики так поступают. Потому что их после сдачи дома дольщики душат неустойками. Отсуживают по 2-3 миллиона за каждую квартиру! Показательна история со „Свеем“. В начале 2000-х годов эта компания выплатила своим дольщикам в качестве неустойки более 500 миллионов рублей! В результате пришлось банкротить компанию. Сейчас для недопущения таких рисков застройщики открывают фирму под конкретный дом, строят, а после сдачи дома ее закрывают», — делится секретами успешного бизнеса Аитов.

Если следовать существующим правилам, ликвидация фирмы в нашей стране — дело сложное, долгое и дорогостоящее. Однако предусмотренный законом порядок действий исполняется крайне редко. Ведь в большинстве случаев предприятия ликвидируют не для того, чтобы закрыть бизнес, а, напротив, для того чтобы его сохранить, защитить от рисков. Потому-то многие фирмы, ликвидированные своими создателями, не исчезают вовсе, а продолжают существовать, хотя и в другом качестве.

По его словам, реорганизация «Маг-Строя» началась еще при старом руководстве банка. «Все были в курсе, с пониманием к этому относились», — отметил он.

Это подтвердила и бывший исполнительный директор «БТА-Казань», юрист с большим стажем Ангелина Давыдова, которая теперь, что характерно, консультирует Рашида Аитова. По ее словам, реорганизация в форме выделения сохраняет оба юрлица, что никоим образом не мешает кредитору требовать долг. Вообще же, по ее мнению, схема, по которой «БТА-Казань» работал с Аитовым, была абсолютно рабочей и юридически безупречной. «Новой команде банка надо просто разобраться и реанимировать эту схему. По всей видимости, так и будет».

Об этом, по ее мнению, свидетельствует тот факт, что новые владельцы банка уже переписали обе фирмы-прокладки на своих людей. «Если бы они считали, что созданная нами схема была незаконной, они бы не стали этого делать», — отмечает Давыдова.

Новая команда «БТА-Казань» отказывается признать заключенную бывшим руководством банка сделку о переводе долга «Маг-Строя» на «Омега-Арт» и требует с Аитова вернуть кредит с набежавшими процентами — те самые 540 млн. рублей.

СНАЧАЛА ДОСТРОЙТЕ, ПОТОМ ДЕРИТЕСЬ

Пока в отношениях между Рашидом Аитовым и новыми собственниками «БТА-Казани» разгорались шекспировские страсти, строительство двух корпусов дома, расположенного в 68-м квартале, стояло замороженным с начала 2014 года. Прорыв в переговорах между кредитором и застройщиком произошел лишь недавно после настойчивых требований минстроя РТ как можно быстрее сдать дом дольщикам, которые должны были въехать в свои квартиры еще в конце прошлого года. Сначала сдайте дом, а уже потом выясняйте отношения — такового было требование министерства. В результате руководство банка и Рашид Аитов были вынуждены прислушаться.

Как рассказал «БИЗНЕС Online» Рашид Аитов, на переговорах с председателем правления «БТА-Казань» Айратом Камаловым они обсудили выделение банком дополнительного кредитного транша в размере 150 млн. рублей на достройку обоих корпусов дома. «Если финансирование начнется, то на достройку обоих корпусов потребуется пару месяцев», — сообщил Аитов. Как уточнил «БИЗНЕС Online» советник председателя правления «БТА-Казань» Денис Валеев, банк действительно внес предложение подписать дорожную карту, но документ еще не подписан — стороны обговаривают детали финансирования.

«Вся трагичность данной ситуации для банка заключается в том, что „БТА-Казань“ был заявлен как титульный кредитор строительства жилых домов 68 квартала. Более того, среди дольщиков есть те, кто взяли у нас ипотечные кредиты. Поэтому мы попытались найти приемлемое для всех решение и по просьбе властей республики пошли застройщику на встречу, хотя в результате предоставленные нами кредиты не были возвращены, как предполагалось», — рассказал Валеев.

ОТ «ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНЫХ ВЫСТРЕЛОВ» К ВОЙНЕ

Впрочем, соглашение о дорожной карте по завершению строительства проблемного дома вовсе не означает завершение спора. Напротив, в последнее время военные действия активизировались.

В декабре 2014 года банк подал в Арбитражный суд Москвы иск о признании «Маг-Строя» банкротом из-за долга в 119 тысяч рублей одного из сотрудников строительной компании. Впрочем, Аитов успел парировать эту угрозу. «Это было под зарплатный проект, по которому компания выступала поручителем. Сотрудник «Маг-Строя» получил кредитный овердрафт в размере 60 тысяч рублей и не закрыл его, набежали проценты. Банк попытался воспользоваться этим поводом и в тайне от нас подал иск о банкротстве «Маг-Строя». Мы не получили ни одного уведомления. Как узнали о долге, мы его закрыли сразу, в декабре, — пояснил Рашид Аитов.

Юрист «БТА-Казань» Тимур Асхадуллин тогда в разговоре c «БИЗНЕС Online» назвал этот иск «последним предупредительным выстрелом». «Если предупреждение не возымеет результата, и господин Аитов продолжит уклоняться от исполнения своих обязательств, то банк пообещал ударить по-настоящему, — заявил юрист банка. — Времена, когда „Маг-Строй“ кормил нас обещаниями, прошли».

«Вся возня идет из-за того, что новому руководству банка не выгодно признавать закрытие моего кредита. Теоретически кредит они могут повесить на убытки, а полученная неучтенная прибыль на сотни миллионов рублей с продажи квартир будет выведена. Я, конечно, ничего не могу утверждать, но такие варианты, очевидно, приходят на ум, — излагает свою версию Аитов, подчеркивая, что не намерен сдаваться.

Тем временем битва перешла в горячую фазу и пока что идет с переменным успехом. 30 января третейский суд «Право» вынес решение о взыскании 542 млн. рублей в пользу банка. А в конце прошлой недели первая инстанция арбитражного суда РТ удовлетворила иск «Маг-Строя» по иску о взыскании с «Новатор-71» 123 млн. рублей, которые не были направлены на финансирование строительства дома в 71 квартале. Вскоре пройдут слушания по второму иску «Маг-Строй» — на этот раз уже к ООО «Ресейлер». Судя по всему, впереди — долгая юридическая война.

Источник