Краснодарский край. Покупка в новостройке — риски запредельные.

Инвестиции в строящуюся недвижимость Кубани связана с повышенными рисками – более половины домов возводятся с нарушением законодательства.

Первичный рынок недвижимости Краснодарского края является своеобразной лакмусовой бумажкой, выявляющей все проблемы российского жилищного строительства. Многие объекты в регионе строятся и продаются в обход действующего законодательства. Инвестиции в недвижимость привлекательного для приезжих покупателей с северных регионов страны оказываются неоправданно высокими.

По объемам строительства жилья Краснодарский край несколько лет подряд входил в тройку российских лидеров, в последнее время уступая только Подмосковью. В 2012 году в крае было введено 48 тысяч квартир общей площадью 4,3 млн кв. м. Как и в большинстве регионов, значительная доля нового жилья, около 1,5 млн кв. м, сосредоточена в столице региона. На втором месте находился Сочи, где в позапрошлом году было введено почти 600 тыс. кв. м. Но уже в 2013 темпы строительства начали заметно снижаться.

Главным драйвером роста являлась, безусловно,  Олимпиада-2014. Спрос на жильё остался пока довольно высоким, в основном из-за покупателей, которые приезжают с Сибири и Дальнего Востока. Об этом, в частности, свидетельствует динамика выдачи ипотечных кредитов, с привлечением которых приобретается около 90% недвижимости края.

Разогреваемый спросом краснодарский рынок новостроек весьма специфичен: он непрозрачен и сложно поддается оценке. «Пытаясь подсчитать строящиеся объекты, мы сталкиваемся с основополагающей особенностью строительного комплекса региона – так называемым феноменом частного застройщика. Большое количество новостроек возводятся этой категорией лиц и являются, по сути, самовольными постройками», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Самовольная постройка – это строительство или реконструкция здания на участке, не предназначенном по закону для этих целей. Чаще всего многоквартирные дома возводятся на землях ИЖС, на рекреационных землях либо на охраняемых природных территориях. Второй случай самовольной постройки – это производство строительных работ без наличия соответствующей разрешительной документации. Наконец, речь может идти о нарушении действующих градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

С 2011 года администрация Краснодара борется с негативным явлением и публикует адреса объектов, строящихся без разрешения, на своем интернет-портале. В мае 2013-го был запущен новый раздел, в котором содержится информация о тех жилых комплексах, вопрос о законности строительства которых решается в суде.

После майского обновления «черного списка» в нем оказалось 140 многоквартирных жилых домов и таунхаусов. По подсчетам Ольги Романовой, на начало мая всего незаконную застройку вели 77 застройщиков. Тогда как в рамках ФЗ-214 работают всего 75 компаний, в портфеле которых около 100 объектов. То есть больше половины новостроек Краснодара – это самострой.

В Сочи ситуация еще хуже. Незаконно возводится более 200 объектов. Тогда как домов, строящихся без нарушения норм закона, всего около 70, а «прозрачных» застройщиков – менее 50. Изучая рынок недвижимости этого города, мы столкнулись с парадоксальными вещами: на сайте Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края встречается такая формулировка – «застройщик неустановлен»

Как правило, застройщики-нарушители – это физические лица, владеющие участками на правах аренды или на праве собственности. Заметим, что на индивидуальное жилищное строительство в прошлом году пришлось более 40% введенного в крае жилья. Президент НП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов заявил, что 90% «частников» строят без разрешения.

Однако в списке самостроев оказались также пять жилых комплексов крупного краснодарского застройщика – СК «Родина». Три из них заселены ЖК «Апрельский» (203 квартиры), ЖК «Пушкинский» (104 квартиры) и ЖК «Ленинский парк» (84 квартиры). Еще два комплекса, ЖК «Родной квартал» и ЖК «Столичный парк» – в совокупности почти на 1600 квартир, пока строятся.

Власти региона пытаются бороться с самостроем не только посредством информационной открытости. Составляется план-график сноса самовольно возведенных домов. Первый показательный снос был произведен в апреле – жертвой борьбы с самостроем пал шестиэтажный дом на 130 квартир по адресу улица Кадетская 9. «Под бульдозер» должны пойти еще около 200 незаконных объектов. http://www.youtube.com/watch?v=glaV_ax2TTg

Тем не менее квартиры продолжают активно скупать. «Ненормальная ситуация в строительстве края складывалась годами, люди просто привыкли к ней», – отмечает Ольга Романова. Кроме того, незаконные застройщики заманивают покупателей беспроигрышным аргументом – ценами, которые почти вдвое ниже среднерыночных. По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средние цены на новостройки в Краснодаре составляют 41,6 тыс. руб. за кв. м, в Геленджике – 41,5 тыс. руб. за кв. м, в Сочи – 70,9 тыс. руб. кв. м. Тогда как у недобросовестного «частника» в Краснодаре, на стадии котлована можно найти жилье от 20-25 тыс. за «квадрат».

В Сочи есть к тому же свои специфические риски. Как во всяком приморском городе, здесь есть сложности с получением разрешения на строительство жилья в прибрежной полосе. Но все равно строят: на первой береговой линии появляются якобы пансионаты, в которых продают апартаменты. Статус апартаментов, напомним, юридически не определен, что влечет за собой ряд проблем. В них нельзя получить постоянную регистрацию («прописку»), их нельзя продавать, дарить, передавать по наследству. Зато налоги и тарифы на коммунальные услуги для этой категории «нежилого жилья» установлены как для коммерческих помещений. То есть заметно выше, чем для жилой недвижимости.

«Предположить, куда «вынырнет» рынок региона в ближайшее время, весьма сложно. Но на данный момент в условиях высокой степени неопределенности новостройки Краснодарского края являются сомнительными объектами для инвестиций.
Автор : Кирилл Рушайло, специально для «Сила в Движении».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *