Что делать заемщикам в непростой экономической ситуации
Взносы по ипотеке, выданной в иностранной валюте, достигли запредельных высот. Как поступить в этом случае заемщикам, чтобы не оказаться без средств к существованию? Какова позиция государства и банковского сектора в этом вопросе? Об этом — в нашем материале.
«Вас предупреждали, но вы не прислушались»
Экономическая ситуация в стране продолжает оказывать негативное влияние на рынок недвижимости вообще и особенно — на сегмент ипотечного кредитования. Происходящие события по степени накаленности, пожалуй, можно сравнить со сводками военного времени. И если «рублевые» заемщики даже с учетом повышенной намедни Центробанком ключевой ставки все еще имеют хоть какие-то возможности не «утонуть» под грузом кредита, то «валютные» попросту попали, как говорится, между молотом и наковальней.
Конечно, их число сравнительно невелико, особенно если принять во внимание, что определенный процент «счастливых» обладателей валютной ипотеки все-таки перевел ее в рубли до «черного вторника». Однако, по разным оценкам, речь идет ни много ни мало о 150 — 180 тысячах семей. Они, по словам представителя аналитического департамента инвестиционной группы «Норд-Капитал» Владимира Рожанковского, «сидят по углам в тихом ужасе». И есть, отчего.
Во-первых, ежемесячные взносы по такой ипотеке для многих держателей возросли в разы. Социальные сети пестрят душераздирающими сообщениями: «вместо 24 тысяч теперь приходится платить 75 тысяч, зарплаты не хватает, подскажите, что делать». Во-вторых, надеждам заемщиков на то, что российские власти пойдут по «венгерскому пути» (там «ипотечники» получили субсидии, покрывающие разницу в курсах валют), похоже, сбыться не суждено. Пикет, прошедший в столице 12 декабря у здания Центробанка, ситуацию с мертвой точки не сдвинул. Да это и понятно: рассчитывать на то, что государство начнет реагировать после одного малочисленного пикета, могли только очень наивные граждане. Единичные и малолюдные акции, еще никогда не давали нужных результатов. А в ответ на обращение первого зампреда думского Комитета по промышленности Владимира Гутенева с просьбой рассмотреть возможность принятия мер по разрешению ситуации ЦБ ответил в духе «мы всех предупреждали, но никто не слушал».
То есть представители Банка России еще в сентябре заявляли о том, что не намерены вводить какие-либо дополнительные инструменты регулирования ипотеки, кроме существующих, и не имеют права вмешиваться в отношения непосредственного кредитора и заемщика, хотя и предостерегали граждан от заключения договоров подобного плана. А все меры господдержки завершили свое действие еще четыре года назад, в 2010. Как же быть?
Аналитик и кандидат экономических наук Николай Самсонов констатирует: на данный момент решить проблему валютной ипотеки можно только двумя способами. Во-первых, это перезаем денежных средств в рублях. Либо в другом банке, либо непосредственно у кредитора в процессе реструктуризации действующего кредита. Однако следует четко понимать, что и в том и в другом случае срок выплаты растянется на более долгий срок, а размер ежемесячных платежей заметно вырастет. В конечном итоге это вас не спасет, а только усугубит ситуацию еще больше. Да и на реструктуризацию валютного кредита некоторые банки соглашаются далеко не всегда, а некоторые прямо говорят о том, что такой возможности больше у заемщиков нет.
Во-вторых, развивает мысль Самсонов, квартиру можно продать по согласованию с банком. И здесь также есть, в свою очередь, очень серьезный подвох. Продавать залоговое жилье имеет смысл только в том случае, если рыночная стоимость объекта полностью перекрывает сумму кредита с учетом процентов по нему. Правда, существует поправка к закону «Об ипотеке», где говорится о том, что даже если рыночная стоимость квартиры ниже, чем сумма долга по займу, банк должен принять ее на баланс в качестве уплаты и тут же снять с заемщика все обязательства по кредиту. Но, как рассказывают граждане, заставить банкиров сделать это удается разве что под дулом пистолета.
Сотрудники юридических компаний, к которым обращалась «СП» за экспертным комментарием по данному вопросу, разделились на два лагеря.
Представители первого считают, что граждане должны обязательно обращаться в суд и настаивать на пересмотре условий кредитования. Аргументация истцов, говорят они, должна сводиться к следующему: валюта Российской Федерации — рубль, а не доллар или евро. И, поскольку иностранная валюта резко выросла в цене, уместно говорить о форс-мажорных обстоятельствах. В этом случае суд должен вынести решение — либо обязать кредитора снижать ставку, либо пересчитывать займ в рублях. Конечно, суд может вынести решение и в пользу кредитора, но если подобные иски будут подаваться в массовом порядке, то, скорее всего, представители Фемиды не станут «раскачивать лодку», повышая и без того запредельную напряженность в обществе.
Представители второго лагеря с сожалением констатируют — ни о каком форс-мажоре речь идти в данном случае не может. «Как правило, в каждом договоре о валютной ипотеке имеется пункт о том, что подобный займ имеет очень высокую степень риска, — утверждают консерваторы и реалисты. — Подразумевается, что, ставя свою подпись под договором, заемщик четко представляет себе все последствия такого шага и готов выполнять обязательства в любой ситуации в течение всего срока погашения». Единственное, в чем может помочь таким гражданам государство, считает эта группа экспертов, так это объявить временный мораторий на исполнение обязательств до момента стабилизации курсов валют. Но это уже зависит от активности и протестной деятельности самих граждан. Как показывает практика — добровольно государство ничего делать не будет.
Однако некоторую малую толику оптимизма и валютным, и рублевым заемщикам должны все же внушить слова, сказанные 18 декабря Владимиром Путиным в ходе пресс-конференции. Отметив, что повышение ключевой ставки до 17% вполне логично и оправдано в плане сохранения макроэкономических показателей, Президент признал наличие определенных сложностей с ипотекой. «При такой ставке очень сложно развивать ипотеку, если это вообще возможно, — подчеркнул он. — Я думаю, банки сейчас не станут спешить с повышением». Путин также заявил: и Правительство, и Банк России должны серьезно подумать об эффективных инструментах для ипотеки. «35% всех ипотечных средств идут прямо в строительную отрасль, а она является мультипликатором», — сакцентировал внимание собравшихся Президент и добавил, что, кроме субсидирования, тут вряд ли можно придумать какие-то более эффективные приемы. Правда, в то же время, президент признал, что на банки и в частности ЦБ, он влияния не имеет…
Справка «СП»:
При подготовке материала к печати стало известно, что руководитель Минстроя Михаил Мень выступил с резкой критикой банков, собирающихся пересматривать ставки по ипотечным кредитам. «Банк не имеет права в одностороннем порядке изменять условия договора, — заявил Мень. — Это противоречит положениям ФЗ-395-1 «О банках и банковской деятельности». Ни один банк не вправе изменять процентные ставки по договору, если в нем не прописана плавающая ставка. Это незаконно». И если банки будут ссылаться в этой ситуации на повышение Центробанком ключевой ставки как на форс-мажорное обстоятельство, власти будут разбираться с этим, особо подчеркнул министр. Правда, как это будет происходить и будет ли происходить на самом деле, остается только гадать.
Источник