Как выглядят предложения банков в отсутствие господдержки сегмента

Что представляют собой смельчаки, рискнувшие обратиться в банк за ипотечным кредитом? На основании каких документов сейчас осуществляется андеррайтинг? Насколько сильно изменились условия предоставления жилищного займа? Когда именно начнет действовать обещанная Правительством РФ система компенсации ставок? «СП» пытается найти ответ на эти вопросы.

Сложно, но можно

Государственного вмешательства в ситуацию на рынке ипотечных кредитов граждане небезосновательно ждут уже третий месяц. В январе губернатор Московской области Андрей Воробьев направил письмо Президенту РФ с просьбой рассмотреть снижения ставок по жилищным кредитам хотя бы для одного региона до 12% в год. После этого в начале февраля Владимир Путин дал распоряжение Дмитрию Медведеву изыскать возможности установить их на этой отметке уже в пределах всей страны.

Практически сразу же эксперты всех рангов наперебой заговорили, во-первых, про 20 миллиардов рублей госинвестиций в эту сферу, а, во вторых, о том, что «ипотечный рай» в виде низких ставок наступит едва ли не со дня на день. Однако новость об окончании разработки законопроекта, который предусматривает выдачу жилищных займов по сниженным ставкам (правда, уже под 13% вместо желаемых 12-ти) и вынесении его на рассмотрение Правительства была опубликована на официальном сайте Министерства строительства только 4 марта.

Некоторые эксперты в области строительства уже заявили о том, что двадцати миллиардов рублей явно недостаточно для того, чтобы вернуть ипотеке былую популярность и привлекательность среди населения. Эксперты от экономики до сих пор ломают копья в спорах: как в конечном итоге будет выглядеть схема компенсации банковских потерь, и какие именно кредитные организации согласятся поддерживать эту инициативу. Между тем «Свободная Пресса» предлагает своим читателям ознакомиться со следующей информацией: на что конкретно в данный момент, пока еще не запущен в дело долгожданный «механизм спасения», может рассчитывать рядовой гражданин, рискнувший сейчас купить жилье в ипотеку.

Итак, практически неизменными после «знаменательной» для всех ночи с 15 на 16 декабря остались только три параметра. Во-первых, это возраст заемщика. За ипотечным кредитом по-прежнему, несмотря на все внешне- и внутриэкономические катаклизмы, может обратиться гражданин России в возрасте от 18 до 65 лет. Во-вторых, не претерпел изменений срок предоставления жилищного займа. Средняя продолжительность кредитования варьируется в диапазоне от 20 до 30 лет (при том, что его «крайние» значения — 1 год и 50 лет). В-третьих, максимально допустимая кредитная сумма так и не ушла с «потолка» в 20 миллионов рублей. Все остальные параметры и условия получения кредита были «перезагружены» с разной степенью интенсивности.

Меньше всего, отмечают аналитики крупных риелторских компаний, изменился состав заемщиков. В их число продолжают входить работники бюджетной сферы с так называемыми «белыми» зарплатами и частные предприниматели. При этом число сотрудников коммерческих организаций, получающих вознаграждение по «серой» схеме, несколько возросло.

Этот фактор (помимо чисто экономического) естественным образом заставил некоторые банки, например, повысить требования к строящимся объектам. Если тот же «Сбербанк» спокойно аккредитует проекты на стадии 30-процентной готовности, то, скажем, DeltaCredit или ВТБ 24 предпочитают работать в этом направлении с теми домами, готовность которых составляет минимум 70%.

Однако такая относительная «лафа» действует только для девелоперов, имеющих устойчивую репутацию на рынке недвижимости. Главной «страховкой» в этом деле для них становятся, в первую очередь, успешное прохождение предыдущего кризисного периода (2008-2009 гг.), а также объем инвестиционного портфеля и темпы введения новых проектов в эксплуатацию. В эту категорию «фартовых» входят еще компании-партнеры банка или его «дочерние» предприятия (последние, естественно, могут рассчитывать на получение аккредитации даже при нахождении в стадии строительной готовности ниже 30%). Но если же застройщик только-только появился в сегменте или история его деятельности началась уже после кризиса 2008 года, то с подобным активом, насколько бы ни был высок его рыночный потенциал, банки с большой долей вероятности работать откажутся. Прежде всего потому, что для них на данный момент очень высок риск получить в итоге «мертвый», соответственно, труднореализуемый и непрофильный, актив.

Что касается физических заемщиков, то для получения кредита на покупку жилья они по-прежнему должны собрать пакет документов, в состав которого в обязательном порядке включается бумага, подтверждающая уровень их финансовой состоятельности (справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка). Бывшая в свое время довольно популярной программа выдачи кредитного продукта всего по двум удостоверяющим личность документам в ряде кредитных организаций официально полностью остановлена. В других же, при формальной ее доступности, на практике во всех случаях выдается отрицательный ответ.

Чтобы стать обладателем ипотечного кредита, заемщик должен быть готов внести повышенный первоначальный взнос. Если до конца 2014 года практически во всех банках он варьировался в диапазоне от 10 до 20 процентов, то теперь «вилка» заметно выросла. В настоящее время 20% от стоимости приобретаемого объекта — это только нижний допустимый предел. Верхний же составляет 50% (а в ряде случаев доходит и до 70%).

Процентная годовая ставка в кредитных организациях с участием государственного капитала удерживается на отметке в 15-16 процентов. Подавляющее большинство коммерческих банков незначительно умерило свои аппетиты (снижение составило максимум 1%), и теперь получение жилищного займа у них обойдется клиенту от 17 до 21 процента от его суммы в год. Но стоит отметить, что это — диапазон затрат без учета фактически обязательного титульного страхования и страхования жизни заемщика (а это еще примерно 2% в год).

Источник