Владимир Путин провел заседание Госсовета – обсуждали ипотеку, обманутых дольщиков и цены на жилье
В Кремль сегодня пригласили всех, кто отвечает за строительную отрасль страны. Владимир Путин провел заседание Госсовета по важнейшему для россиян вопросу – квартирному. Президенту доложили – несмотря на финансовый кризис и зарубежные санкции, количество новоселов с каждым годом растет.
В сфере строительства у России полно рекордов. В прошлом году сдано 85 миллионов квадратных метров жилья. Объём квартир эконом-класса за 5 лет вырос на 90 процентов. А главное, у россиян есть деньги, чтобы эти квартиры покупать.
Не секрет, что строительный рынок примерно последние десять лет являлся одним из основных драйверов экономики России. Год от года наращивались темпы ввода жилья. Росли, соответственно, и поступления денежных средств от аренды и продажи земли в региональные бюджеты. Увеличивалась занятость в данном секторе экономике. Динамично развивались сопутствующие направления — от производства и сбыта материалов для строительства до продажи товаров для ремонта, мебели etc. Общая экономическая ситуация благоприятствовала, и российский строительный рынок регулярно демонстрировал рекордные показатели. Но уже тогда стало ясно, что так будет не всегда. Ясно стало это многим, но как видно по докладам чиновников федерального уровня — отнюдь не всем.
Первый тревожный звонок прозвучал в 2014 г. Гремучая смесь непродуманной внешней политики и архаичной системы экономики, держащейся на экспорте энергоносителей, с полным отсутствием необходимых институциональных реформ в политической и экономической сфере привела к тому, что падение цен на нефть за период с июля 2014 г. по январь 2015 г. более чем в два раза — до 50 USD стало настоящим шоком для российской экономики. 16 декабря 2014 г. ЦБ РФ поднял ключевую ставку сразу на 6,5 процентных пунктов — до 17%. В течение следующих суток курс рубля по отношению к доллару и евро колебался очень серьезными темпами. Днем на Московской бирже он упал до максимума: 80 рублей за 1 USD и 98 рублей за 1 EUR, сумев только к вечеру отыграть позиции.
После этого в первой половине 2015 г. нефть несколько подросла в цене (чтобы потом рухнуть до 35 USD за баррель). Последние несколько месяцев нефть колеблется в коридоре $36-41, ключевая ставка за 2015 г. изменялась в сторону уменьшения еще пять раз, составив в итоге 11%, которые сохраняются и на сегодня.
Практически весь 2015 г. социально-экономические показатели в Российской Федерации продолжали ухудшаться. В 2015 г. году ВВП России снизился на 3,7%, промышленное производство — на 3,4%, розничная торговля — на 10%, внешняя торговля — на 34,2%. По оценке Росстата, число россиян, находящихся за чертой бедности, за прошедший год увеличилось на 3 млн, и превысило 22 млн человек. Уровень реальных зарплат за это же время упал на 12,5%. Основные предпосылки Минэкономразвития для прогноза социально-экономического развития России на 2016 и 2017–2019 гг. предполагают дальнейшее ухудшение общей ситуации даже в базовом варианте, не говоря уже о консервативном.
Экономить вынуждено и государство. Согласно бюджету на 2016 г., индексация зарплат бюджетникам отменена. Даже если инфляцию в 2016 г. получится удержать в коридоре 10,4-12,4%, Минфин пока не намерен заметно сокращать расходы, особенно в «закрытой части», включающей траты на оборону.
Тем не менее, из доклада чиновников президенту мы видим, что вопреки всему происходящему рынок недвижимости в непростое финансовое время не просто выстоял, но и расширился. Проще говоря, если верить словам чиновников, то у нас в стране зафиксирован не спад строительного рынка, а его рост.
Реально же общая картина вырисовывается следующая:
- чуда не произойдет, и цена на нефть не пойдет вверх, а то и, при неблагоприятном развитии событий, может просесть к концу года до 30 USD за баррель и даже ниже;
- банки, пережившие санацию (санировано более 100 банков за 2015 г., ожидается еще несколько десятков аналогичных ситуаций в 2016 г.), будут испытывать все большие затруднения с возвратами кредитов, в том числе и ипотечных;
- большая часть населения перешла в режим жесткой экономии, ожидается дальнейшее банкротство компаний и массовые увольнения, что только увеличит число граждан, находящихся за чертой бедности, и постепенное нарастание социального протеста;
- полноценных структурных экономических и политических реформ при текущем режиме уже не будет, а значит и не будет задействован внутренний потенциал роста.
Иногда текущую ситуацию сравнивают с кризисами 1998 и 2008 гг., но это сравнение некорректно, поскольку после 1998 г. рынок в целом был еще довольно либеральным, и внутренний потенциал роста реализовывался гораздо интенсивнее. После 2008 г. нас спасла беспрерывно растущая цена на нефть и запасы, накопленные за «тучные нулевые». Кроме того, ни в том, ни в другом случае даже близко не наблюдалось такого масштаба внешней изоляции и «токсичности» российской экономики для иностранных инвестиций.
Безусловно, рынок этот сравнительно инерционный, поскольку от стадии выбора земельного участка до ввода в эксплуатацию проходит не один год. Тем не менее, например, в одном из ранее бывших лидеров по росту строительного рынка, Новосибирске, при продолжающемся росте количества строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, к концу 2014 г. задолженность строительных организаций перед муниципалитетом за аренду земельных участков достигла порядка 2 млрд рублей, а за последующий год выросла примерно вдвое и сегодня составляет почти 3,9 млрд рублей, из которых более 1 млрд рублей по словам мэра Новосибирска вернуть «практически невозможно». Меры по взысканию задолженности не приносят удовлетворительного результата, многие строительные компании, предположительно, скорее обанкротятся, а те, кто имеет в запасе большое количество непроданных квартир, по-прежнему будут пытаться погасить свою задолженность перед муниципалитетом за счет взаимозачетов по схеме «квадратные метры за долги»
Существенное количество непроданных квартир в ряде уже введенных в эксплуатацию новостройках будет увеличиваться. А общая ситуация будет подвигать многих застройщиков, находящихся в особо трудном положении, либо на экономически нецелесообразный дисконт (вплоть до продажи квартир ниже себестоимости), либо на вынужденное банкротство, причем инициированное не только «внешними» кредиторами, но и аффилированными с застройщиком лицами.
Не добавляет оптимизма и падение стоимости жилья как на рынке вторичной недвижимости, снижение арендной стоимости жилья и прочих косвенных неблагоприятных для рынка первичной недвижимости условий.
Откровенных мошеннических схем, которые были обычным делом лет 10 назад, на рынке уже почти не встретишь. Люди стали более осторожными. Изменились и методы обмана у большинства застройщиков. Девелопером, при помощи высокопрофессиональных юристов выстраиваются юридически выверенные схемы, позволяющие застройщику законным путем избежать уголовной ответственности, оставив при этом доверившего свои средства дольщика и без квартиры и без денег. Если раньше, люди становились жертвами мошенников и аферистов, то теперь основная часть долгостроев появляются из-за тяжелых экономических условий и непродуманной и алчной политики застройщиков.
До конца года льготная ставка по ипотеке так и останется 12 процентов, но ее нужно еще сокращать, ставит задачу президент. О ситуации с подмосковными обманутыми дольщиками, где проблема встала очень остро, докладывает губернатор Андрей Воробьёв. За последние годы 18 тысяч жителей Подмосковья не смогли получить квадратные метры, за которые заплатили, большинству людей власти уже помогли.
Да и у московских чиновников все хорошо. Если верить их заявлениям, то кризис в долевом строительстве Москвы и Подмосковья, вроде бы и есть, но они его не наблюдают. Наоборот, вопреки объективной реальности и существенному спаду продаж в новостройках Москвы и Подмосковья, по официальной статистике уже с февраля 2016 года они прогнозировали рост цен и продаж.
Мало того, количество обманутых дольщиков в Москве сократилось в 10 раз. Обострения ситуации с обманутыми дольщиками в Москве нет, несмотря на кризис, заявил заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. В списке на сегодня остаются 657 человек.
Видимо, из-за помощи властей обманутым дольщикам, о которой на голубом глазу заявил губернатор Воробьев, резко выросло количество протестных акций. Рост активных гражданских протестов наблюдается не только в Москве и Подмосковье, но и в большинстве регионов России.
Понятно, что речь идет о предвыборной ситуации, а потому сейчас начнутся новые обещания обещать, что в дальнейшем власть снова будет что-то обещать. Так же понятно, что никто выполнять эти распоряжения и пожелания, не оформленные даже официально, как указы, по причине их беспросветной невыполнимости не будет, хотя некоторую имитацию бурной деятельности и победные рапорты это не отменяет.
Как было уже сказано, Россия уже давно ничего не производит, кроме впечатлений. Поэтому и остается лишь впечатлять электорат демонстрацией неусыпной заботы о нем, любимом.
Что интересно. Пару дней назад, 16 мая Путин потребовал безусловного исполнения своих указов 2012 года, называемых «майскими»: «…Президент России Владимир Путин потребовал безусловного исполнения «майских указов» от 2012 года вне зависимости от внешних условий.
«Четыре года назад в известных «майских указах» были обозначены цели в экономике, социальной сфере, демографии, науке, образовании, других областях. Мы взяли на себя тогда большую ответственность перед гражданами и должны работать без ссылок сложности и внешние ограничения», — заявил глава государства на совещании по выполнению «майских указов»…»
Проблема в том, что даже в 2012 году реализация этих, мягко говоря, маниловских указов, находилась под очень большим вопросом. Просто потому, что основным условием их выполнения был рост ВВП страны в темпах, не меньших, чем 7% в год. Любопытно, что это условие было оглашено только в декабре 13 года — то есть, через полтора года после самих указов. Что говорит лишь о том, что они с самого начала не просчитывались, а принимались наобум, строго как политические. Конечно, странно — с учетом того, что Путин при подготовке этих указов был премьером и уж кто-кто, как не он, должен был понимать ресурсную базу своих весьма амбициозных проектов.
Тем не менее, с ростом ВВП не сложилось: в 2013 году он составил 1,3%, в 2014 году — 0,6% и в 2015 году — минус 3,7%. На такой базе ни о каком развитии говорить не приходится, тут удержать бы текущие результаты.