Эксперты описали самые кошмарные сценарии, которые светят российскому рынку квартир
Любой общеэкономический кризис, как правило, влечет за собой снижение цен на жилую недвижимость — долгосрочное или кратковременное, в зависимости от глубины и характера спада. Обесценивание рубля, банкротства банков, «остановка жилищного кредитования и прочие «радости» дают основания полагать, что внешний кризис уже наступил, осталось дождаться малого, локального, на рынке жилья.
Недвижимость в России всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег — особенно в непростые экономические времена. Но как выясняется, этот постулат в наше время, оказался ложным. По всей видимости уже в обозримом будущем рынок может обрушиться, и тогда даже столичная квартира из инвестиции превратится просто в жилье. О самых мрачных, но наиболее реалистичных ожиданиях на рынке пишет журнал «Коммерсант-Деньги».
Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, сметали бытовую технику, автомобили и, конечно, квартиры. По наблюдениям риелторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%. Аналогичная ситуация наблюдалась на первичном рынке.
У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам — ежечасно. «Некоторые из них буквально за одну ночь повышали стоимость квадратного метра в своих проектах на 5-20 тысяч рублей, — вспоминает гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — В целом на рынке есть примеры объектов, рост цен на которые с октября по декабрь составил 30-40%. Многие застройщики отменяли всевозможные акции и скидки, приуроченные к праздникам».
После Нового года пришло отрезвление. Гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева рассказала, что в середине января к ней обратился клиент, купивший в декабре однушку в Домодедовском районе Московской области. «Купил квартиру за 4,5 млн рублей, а сейчас смотрю: в этом же доме за 3,8-4 млн рублей продают. Получается, я дорого взял?» — беспокоился гражданин. А на вопрос риелтора, почему он вдруг этим озаботился, ответил, что купил квартиру в спешке, не подумав, и теперь хочет ее продать.
Как отмечают эксперты, сегодня ажиотаж сошел на нет. В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Характерная особенность январского рынка недвижимости — минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. По данным специалистов «Инком-Недвижимости», на стабильном рынке доля квартир в свободной продаже — около 10% общего объема предложения. В настоящее время она не превышает 5%.
Поэтому в ближайшее время возможно некоторое повышение рублевых цен. Однако развернувшийся кризис грозит настолько сократить платежеспособный спрос, что и этих 5% может оказаться много. В лучшем для продавцов случае цены немного подрастут в I квартале. Однако, по словам руководителя «ИРН-Консалтинга» Татьяны Калюжновой, «в целом на рынке нет тренда повышения цен».
Понятно, что неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться и в дальнейшем, поэтому уже во II квартале эксперты прогнозируют снижение и спроса, и цен. «Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%, — уверена Мария Литинецкая. — А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 20-25%». Плачевную ситуацию с продажами усугбляет и тот факт, что в прошлом году резко увеличились объемы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию.
300 долларов за «квадрат», как после кризиса 1998-го
Впрочем, все сценарии с повышением или понижением цен на 10-15% следует считать равно оптимистичными, отмечает «Коммерсант-Деньги». И их реализация возможна только при относительно стабильной ситуации в экономике в целом. Потому что, если уровень жизни граждан, вложившихся в недвижимость, начнет существенно снижаться, они будут быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок и до 300 долларов за 1 кв. м, как после кризиса 1998 года.
Самый серьезный обвал на рынке жилья может произойти в случае краха банковской системы. По данным «Секвойя кредит консолидейшн», за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн рублей (в 2013-м — 1,3 трлн рублей). «Если выплаты по ипотеке станут гражданам менее доступны и, соответственно, банки не смогут им как-то помогать, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. И если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро закрыть проблему, цена должна быть существенно ниже рынка. Массовые продажи ипотечных квартир однозначно спровоцируют резкое падение цен в целом по рынку», — предполагает эксперт ЕГСН Алексей.
Главная же опасность заключается в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут срочно избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен.
Скорее всего недвижимость будет отдана банкам в виде залога, поэтому в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом, пишет «Коммерсант-Деньги».
Большинство экспертов, в том числе и из госсектора, все чаще отмечают явные признаки ухудшения ситуации. Так, выступая в ходе Банковской недели Северо-Запада, первый заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк отметил, что на рынке наблюдается некоторое снижение очищенных от инфляции цен. В агентстве считают, что эта тенденция продолжится — в первую очередь из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, а также из-за снижения реальных доходов населения и постепенного ухода инвестиционного спроса.
«На данный момент долларовые цены снизились на 35-40 процентов, а рублевые — на 10-15 процентов, — говорит Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate. И это похоже не предел…
Нынешний кризис намного отличается от других. В 1998 году спад экономики проходил на фоне длительного снижения доходов и состояния дезориентации, безработицы и прочего. Сейчас все развивается на фоне постепенно исчезающего благополучия. Поэтому панические настроения выражены сильнее.
Болевой точкой, которая способна спровоцировать рост недовольства, становится не перспектива подтянуть пояса в материальном плане, а «реформы» социальной сферы — образования и здравоохранения. В соцопросах многие отмечают, что возможность получения социальных благ сужается, сферы коммерционализируются, а качество не улучшается. И это вызывает серьезные вопросы и продолжает накалять обстановку. Терпение людей не безгранично. Пока они готовы терпеть сами, а для детей желают лучшего. А сейчас лекарства, лечение, образование — серьезная проблема. Родители беспокоятся, что, если случится что-то страшное, у них просто не хватит денег на больницы. Из-за непрерывных модернизаций школ и вузов у обычных детей все меньше шансов получить хорошее образование, а значит — возможности успешно трудоустроиться в будущем и нормально жить. Этот комплекс проблем касается всех: и бедных, и богатых, и москвичей, и провинциалов.
В 90-е годы была чудовищная ситуация. Состоялся очень резкий переход от одного общественного уклада к другому, который привел к резкому снижению уровня жизни. Но тогда сразу же возникли новые каналы социальной мобильности, появились новые сектора сферы занятости, куда устремилась активная часть общества. Имеется в виду тот же бизнес, которого при советской власти не было. И были надежды, что это все преодолимо. А сейчас нет сигналов к образу будущего, которое сулит позитивные изменения. Кругом пустота и неуверенность.
Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».