Уже становится модным создавать, а затем банкротить не только управляющие компании, но и строительные фирмы. Создал делец компанию, собрал деньги, что-то для видимости изобразил, набрал долгов, «кинул» людей и организации и благополучно банкротит компанию. Выгодный бизнес, не правда ли? Вот именно, что бизнес,да к тому же ещё и сверх прибыльный. А бизнес, особенно если он подконтрольный отдельным чиновникам или депутатам, трогать нельзя! Это раньше за такое сажали…
Обманутый дольщик — соинвестор осваиваемого строительной компанией участка, по отношению к которому последняя не выполнила свои обязательства, не ввела объект в эксплуатацию в оговариваемый срок либо в принципе не приступила к работам.
Как показывает практика, основной причиной появления новых обманутых дольщиков в Ростове и области являются нарушения законодательства, допускаемые строительными фирмами в ходе возведения многоквартирных домов. Но практика только показывает, но не объясняет, почему возникла такая причина? И причина ли это?
Правильней было бы назвать причину следствием. Тогда всё становится на свои места и нам понятно, как бороться с этой причиной-следствием. На самом деле. А причина тут одна — безнаказанность. Хотя и она, по большому счёту, является следствием. Следствием,.. отсутствия должного контроля со стороны государства, не профессионализма, коррупции, отсутствием персональной ответственности чиновников всех уровней. Вот и получается безответственность чиновников — порождает безнаказанность подконтрольных.
Ну а к этой — основной причине возникновения проблемы обманутых дольщиков добавляются и другие. Довольно часто застройщик берёт на себя обязательства, которые он не может реализовать в связи с недостаточными финансовыми возможностями. Никуда не делись и продолжают использоваться откровенные криминальные схемы, при которых участников долевого строительства изначально предполагается «кинуть».
Вступивший в силу 214-й Федеральный закон «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предъявил к застройщикам жесткие требования, направленные на повышение качества строительных работ.
Конечная цель принятия государством ФЗ-214 заключалась как раз-таки в защите прав участников долевого строительства, профилактике появления в Ростове и других крупных городах обманутых дольщиков. Однако вступление в силу данного закона повлекло резкое увеличение себестоимости строительных работ.
При этом долевое строительство остается практически единственным источником формирования рынка первичного жилья в Ростове, альтернативные системы, снижающие спрос на недвижимость и сдерживающие галопирующий рост цен, не работают. В частности – в городе так и не удается возродить некоммерческие жилищно-строительные кооперативы (при такой системе нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане объединяются в некоммерческий ЖСК, который сам выступает застройщиком участка, нанимающим подрядное предприятие). Если ЖСК и создаются, то не гражданами желающими улучшить жилищные условия, а самими застройщиками. Понятно, что цели застройщика и покупателя, изначально, разные.
В результате с 2005 г. в крупных городах начинается жилищный бум, на протяжении нескольких лет удорожание 1 кв. метра недвижимости многократно опережает общий уровень инфляции. С первичного рынка недвижимости граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вытесняют жилищные инвесторы.
Деятельность любого жилищного инвестора неизбежно способствует удорожанию квартир, поскольку его материальные возможности, как правило, существенно превышают финансовые ресурсы обычного покупателя жилья. Галопирующее повышение цен на недвижимость в годы жилищного бума делало жилищный рынок все более привлекательным с точки зрения инвестиционных вложений – в то время как возможности нуждающихся граждан снижались. А вот их, как известно, у нас в стране — большинство.
По данным ростовской риэлтерской компании «Титул», в прежние годы только на этапе строительства через жилищных инвесторов проходила примерно каждая третья квартира в новостройках. Одновременно около 30% первичного жилья в Ростове приобреталось в инвестиционных целях.
С наступлением кризиса жилищные инвесторы, зарабатывающие на перепродажах квартир в строящихся домах, покинули эту сферу, поскольку удорожание недвижимости прекратилось. Это явилось одной из причин остановки ряда стройплощадок, особенно пребывающих в состоянии низкой стадии готовности, поскольку такие объекты одновременно отказались кредитовать и банки.
Вместе с тем квартира, будучи одним из самых консервативных сегментов вложения излишков доходов, по-прежнему остается интересным объектом для части жилищных инвесторов и в настоящее время. К таковым, например, относятся профессиональные арендаторы или просто обеспеченные люди, желающие сберечь заработанные капиталы, не получая дополнительной прибыли, правда количество их, в силу многих причин, неуклонно падает.
Последние зачастую оценивают кризисное падение цен на жилье как временный фактор, обусловленный снижением общего уровня жизни. Учитывая этот факт, а также произошедшее снижение темпов жилищного строительства, сейчас, скорее, можно вести речь не о падении спроса на жилье, а об отложенном спросе, вызванном форс-мажорными обстоятельствами, что еще обещает «аукнуться» обществу через 5-10 или более лет.
Таким образом, в условиях рыночной экономики часть строящегося жилья неизбежно будет переходить к жилищным инвесторам, предпринимаемые со стороны государства различные административные препоны малоэффективны.
В сложившейся ситуации у ограниченных в средствах покупателей недвижимости, особенно у потерявших возможность улучшать свои жилищные условия в Ростове, появляется большой соблазн, рискуя оказаться обманутыми дольщиками, приобретать более дешевое жилье, строящееся с нарушениями. Похожее искушение — продавать жилье по демпинговым ценам и при этом преступать закон, возникает и у многих застройщиков, особенно слабокапитализированных, надеющихся на «авось». Одновременно на данный рынок приходят и откровенные мошенники, чьи планы подразумевают изначальный обман покупателей.
В дальнейшем общеэкономический кризис 2008 года влечет резкое падение спроса на жилье, прежде всего – на первичном рынке. Возводимые по серым схемам объекты перестают покупаться, банки также отказываются осуществлять их кредитование. В результате в Ростове дополнительно появляются тысячи семей обманутых дольщиков.
Некоторые объекты, которые находились в высокой степени готовности и имели незначительное количество проданных «воздушных» квадратов, удалось, худо-бедно, достроить. Правда, не все из них удалось ввести в эксплуатацию. Причин тому довольно много. И одна из них — низкое качество строительства, которое при эксплуатации дома может привести к весьма печальным последствиям для потенциальных жильцов.
Большинство же из долгостроев так и не поменяли этого статуса. Основная часть обманутых дольщиков продолжает оставаться без жилья и без ясных перспектив его получения. На сегодняшний момент к уже существующим потерпевшим, грозит добавиться новая волна обманутых дольщиков, которая с большой степенью вероятности появиться в связи с наступающим кризисом. По прогнозам большинства экспертов, рост форс-мажорных обстоятельств обещает превысить кризисные показатели 2008 — 09 годов.
Реестр наиболее «объёмных» проблемных объектов долевого строительства (многоквартирники и вставки, а также дома ниже восьми этажей в список не включены)
1) ул. Красноармейская, 226-228/ ул. Восточная, 5-7 (Жилой комплекс «Восточная Сказка») — СТРОИТСЯ
16-, 8-этажный, 60-квартирный жилой дом (две очереди), застройщик — ООО «Центр»
2) ул. 1-я Баррикадная, 24-30 (Жилой комплекс «На Баррикадной») — СТРОИТСЯ
18-этажный, 150-квартирный жилой дом, с офисными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Мария»
3) ул. Штахановского, 24/2 (Жилой комплекс «Восточная Ривьера») — ЗАМОРОЖЕН
24-этажный жилой дом, с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, застройщик (неизвестен)
4) ул. Штахановского — пер. Мезенский (Жилой комплекс «Парус») — СТРОИТСЯ
16-, 18-, 17-этажные блок секции на 210 квартир, застройщик — ООО «Мария»
5) ул. Евдокимова, 37, пятно 2-3 Г (Жилой комплекс «Северная Венеция») — СТРОИТСЯ
15-этажный, 59-квартирный жилой дом с помещениями общественного назначения — 5 очередь строительства, застройщик — ООО «Мария»
6) ул. Евдокимова, 37, пятно 2-4В (Жилой комплекс «Северная Венеция») — СТРОИТСЯ
16-этажный, 78 квартирный жилой дом с офисными помещениями — 7 очередь строительства, застройщик — ООО «Мария»
7) ул. Евдокимова, 35, пятно 1-1, секция Е (Жилой комплекс «Серебрянные Ключи») — СТРОИТСЯ
15-этажный, 69-квартирный жилой дом — 5 пусковой комплекс, застройщик — ООО «Мария»
8) пр. Соколова, 38-42 — ЗАМОРОЖЕН
7-, 10-этажный, 65- квартирный жилой дом, с офисными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Донквартстрой»
9) пер. Верхоянский, 11/ 2-й переулок, 114 — ЗАМОРОЖЕН
17-этажный жилой дом, 4 очередь строительства, застройщик — ООО «Донквартстрой»
10) ул.Филимоновская, 184-196/ Лермонтовская, 179-191/ пер. Университетский, 48 — СТРОИТСЯ 19-этажный, 126-квартирный жилой дом, с офисными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Регион-металл»
11) ул. Мадояна, 32 (блоки 1-4), 4-я очередь — СТРОИТСЯ
17-этажный, 74-квартирный дом со встроенными нежилыми (офисными) помещениями, застройщик — ООО «Донквартстрой»
12) ул. Очаковская, 39-51 (Жилой комплекс «Очаковский» — 1 очередь) — СТРОИТСЯ
Жилой 156-квартирный (пятна 4,5,6) дом, с административными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Монолит»
13) пр. М. Нагибина, 38 — СТРОИТСЯ
19-этажный, 240-квартирный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ГУВД по Ростовской области
14) пр. Ленина, 81 А — ЗАМОРОЖЕН
Жилой дом (1 и 2 очередь) с 2-х уровневой подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Строитель-1»
15) ул. Труда, 12/3 — ЗАМОРОЖЕН
11-этажный жилой дом, со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, застройщик — ООО «Строитель-1» («ЮгДонСтрой»)
16) пр. Стачки, 183 — СТРОИТСЯ
20-этажный, 151-квартирный, с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, застройщик — ЗАО «Дон-КПД»
17) ул. Добровольского, 15А (СЖМ, пятно 5-03А) — СТРОИТСЯ
14-, 18-этажный, 112-квартирный дом, со встроенными офисами и автостоянкой, застройщик — ЗАО «Дон-КПД»
18) ул.Добровольского, 11/6 /ул. Комарова, 18/2 /пр. Королева, 4/2 (СЖМ, пятно 5-50) — ЗАМОРОЖЕН
Два 10-этажных дома, с помещениями общественного назначения, застройщик — ИПК «Панельстрой»
19) ул. Ленина, 105Г — СТРОИТСЯ
18-этажный жилой дом, с помещениями общественного назначения, застройщик — ЗАО «Южная электрическая компания»
20) пер. Доломановский, 15А, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 27А — ЗАМОРОЖЕН
26-, 24-, 18-21-, 10-этажный, 313-квартирный жилой дом, со встроенно-пристроенными помещениями, многофункционального
назначения и 3-уровневой надземно-подземной автостоянкой, застройщик: ЗАО «ПИК-Регион»
21) ул. Орбитальная, 22/ ул. Добровольского, 42 — ЗАМОРОЖЕН
16-этажный жилой дом, с помещениями общественного назначения, застройщик: ООО «СК «Лазурь», ООО «Лазурь +»
22) пер. Малый, 16/59 — ЗАМОРОЖЕН
Застройщик — ЗАО «Донская строительная компания»
23) ул. Варфоломеева, 260/ Семашко, 118 (Бизнес-центр «Дипломат») — ЗАМОРОЖЕН
10-ти этажное офисное здание, общей площадью 4 тыс. кв. м., застройщик ООО «Центр»
24) ул. Социалистическая, 63/ Шаумяна, 60 (Бизнес-центр «Сенатор») — ЗАМОРОЖЕН
10-ти этажное административное здание, общей площадью 6000 кв. м., застройщик ООО «Донквартстрой»
25) ул. Обороны, 42Б (Бизнес-центр «Торговый Дом») — СТРОИТСЯ
7-этажное офисное здание, общей площадью 3200 кв. м., застройщик — ООО «Зодчий»
26) ул. Закруткина, 1 (Бизнес-центр «Ника») — ЗАМОРОЖЕН
8-этажное офисное здание, общей площадью 4000 кв. м., застройщик — ООО «Ника»
Автор : Павел Забродный, специально для «Сила в Движении»