Обманутый дольщик — соинвестор осваиваемого строительной компанией участка, по отношению к которому последняя не выполнила свои обязательства, не ввела объект в эксплуатацию в оговариваемый срок либо в принципе не приступила к работам.
Как показывает практика, основной причиной появления новых обманутых дольщиков в Ростове и области являются нарушения законодательства, допускаемые строительными фирмами в ходе возведения многоквартирных домов. Последнее можно объяснить в том числе и недостаточными финансовыми возможностями застройщика, берущегося воплотить неподъемные для себя проекты. Вместе с тем всё чаще используются и откровенные криминальные схемы, при которых участников долевого строительства изначально предполагается «кинуть». Явная правовая безнаказанность помноженная на повальную коррупцию и круговую поруку в чиновничьей среде, способствует развитию мошеннической составляющей в жилищном строительстве, как нельзя, более полно.
По оценкам самих чиновников, до 2005 года в Ростове обманутые дольщики практически «отсутствовали как класс», при этом качество многих вводимых объектов долевого строительства оставляло желать лучшего.
Вступивший в силу 214-й Федеральный закон «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предъявил к застройщикам жесткие требования, направленные на повышение качества строительных работ. Качество строительства, по вполне понятным причинам не только не изменилось, а стало хуже, зато цены на жильё стремительно поползли вверх.
Конечная цель принятия государством ФЗ-214 заключалась как раз-таки в защите прав участников долевого строительства, профилактике появления в Ростове и других крупных городах обманутых дольщиков. Однако вступление в силу данного закона повлекло резкое увеличение себестоимости строительных работ.
При этом долевое строительство остается практически единственным источником формирования рынка первичного жилья в Ростове, альтернативные системы, снижающие спрос на недвижимость и сдерживающие галопирующий рост цен, не работают. В частности – в городе так и не удается возродить некоммерческие жилищно-строительные кооперативы (при такой системе нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане объединяются
в некоммерческий ЖСК, который сам выступает застройщиком участка, нанимающим подрядное предприятие), корпоративная ипотека Ростова, по сути не развивается.
(Корпоративная ипотека — вариант решения жилищного вопроса своих работников частными корпорациями путем предоставления жилищных кредитов в совокупности
с различными льготами. Позволяет снижать как саму сумму предоставляемой ссуды, так и начисляемые по ней годовые проценты. Дополнительно используется руководителями ряда корпораций в качестве политического пиара, позиционируя социальную заботливость предприятия).
В сложившейся ситуации у ограниченных в средствах покупателей недвижимости, особенно у потерявших возможность улучшать свои жилищные условия в Ростове, появляется большой соблазн, рискуя оказаться обманутыми дольщиками, приобретать более дешевое жилье, строящееся с нарушениями. Похожее искушение — продавать жилье по демпинговым ценам и при этом преступать закон, возникает и у многих застройщиков, особенно слабокапитализированных, надеющихся на «авось». Одновременно на данный рынок приходят и откровенные мошенники, чьи планы подразумевают изначальный обман покупателей.
В качестве наиболее яркого примера вышеизложенному можно привести «деятельность» строительной компании «Монолит». В 2008 году фирма продавала жилье обманутым дольщикам по 14–27 тысяч рублей за кв. метр, в то время как реальная стоимость «первички» в Ростове составляла около 50 тысяч.
В дальнейшем общеэкономический кризис 2008 года влечет резкое падение спроса на жилье, прежде всего – на первичном рынке. Возводимые по серым схемам объекты перестают покупаться, банки также отказываются осуществлять их кредитование. В результате в Ростове дополнительно появляется несколько десятков тысяч обманутых дольщиков.
Распространенные способы мошенничеств, применяемые к обманутым дольщикам в Ростове и других городах:
1. Предлагающая построить жилье по демпинговым ценам фирма-мошенник, не располагая собственными финансовыми средствами, создает инвестиционную компанию для аккумулирования денег соинвесторов. Обязательства не выполняются. В некоторых регионах по таким технологиям возводились даже новые «жилищно-финансовые пирамиды», схожие
с 1990-ми.
2. Заключение в дольщиками предварительного договора. В нем застройщик обязуется заключить с физлицом договор купли-продажи квартиры, когда жилье введут в эксплуатацию, при этом деньги гражданин отдает загодя (по такому договору застройщик не имеет права принимать средства!). В дальнейшем неисполнение обязательств со стороны застройщика формально выглядит не как криминал, а как невыполнение обязательств в сфере гражданско-правовых отношений. В результате претензии рассматриваются в гражданском суде.
3. Заключение договора не на инвестирование строительства жилья, а иную инвестиционную и коммерческую деятельность с «бронированием» для лица жилой площади в новостройке. Вопросы на предмет условий получения квартиры, прописываются со множественными оговорками и нередко указываются в конце текста мелким шрифтом.
4. Заключение долгосрочных договоров — от 2–3 лет, либо договоров, где в принципе не указываются сроки предоставления квартиры. Обман обнаруживается спустя длительное время, дольщики оказываются вынужденными сперва обращаться в гражданские суды. Пока тянется бюрократический процесс, преступники успевают уничтожить изобличающие их документы, переводят деньги на счета подставных, фиктивных фирм, в том числе — зарубежных, и скрываются.
5. Использование других многоходовых схем. Для дальнейшего доказательства преступного умысла организаторов следствию приходится выполнять большой объем работ с привлечением бухгалтеров-ревизоров и инженеров-строителей. В большинстве случаев доказать умысел, формально не представляется возможным. Уголовные дела или разваливаются, или спускаются «на тормозах». Отсутствие принципа неотвратимости наказания, способствует усилению разочарования и неверию в возможность добиться справедливого решения для потерпевших граждан.
Обманутые дольщики Ростова
80% обманутых дольщиков Ростова и области — клиенты концерна «Вант». В настоящее время компания строит на территории Ростова 32 жилых дома, из них на семи разрешения отсутствуют. Общая сумма обязательств концерна и входящих в него юридических лиц перед обманутыми дольщиками Ростова превышает 720 миллионов рублей.
Одновременно имя концерна фигурирует в ряде уголовных дел – например, по таким эпизодам:
▪ С сентября по апрель 2005–06 гг. неустановленное лицо ООО СК «Вант» заключило
со 128 будущими обманутыми дольщиками договоры долевого участия на строительство дома по адресу: г. Ростов, ул. Штахановского, 131. В настоящее время (апрель 2011 г.) здание строится, возведены три этажа.
▪ В 2004–2007 гг. неустановленные лица, действуя от имени ООО «Агентство недвижимости «Вант» заключили с гражданами договоры об участии в долевом строительстве жилья в Ростове по адресу пер. Соколова, 38-42. Численность обманутых дольщиков – 60 человек.
▪ В 2006–07 гг. неустановленные лица от имени риэлтерского агентства «Ванта» заключили договоры с 72 обманутыми дольщиками на строительство дома в Ростове, расположенного в районе ул. Филимоновской, Лермонтовской и пер. Университетского. Фундамент будущего здания залит только сейчас.
▪ В 2007–09 гг. неустановленное лицо также от имени риэлтерского агентства «Ванта» заключило с ростовчанами договоры о членстве в ЖСК «Ботанический сад». Жилищно-строительный кооператив обязался построить семи обманутым дольщикам на земельном участке Ростова (ул. Скачкова, 1) многоэтажный жилой дом, но так и не выполнил обязательства. Сейчас возведены первых три этажа.
Другой компанией, также создавшей в Ростове обилие обманутых дольщиков и породившей громкое уголовное дело, является строительная фирма «Монолит».
Ее руководитель обвиняется в присвоении более 150 миллионов рублей. Воспользовавшись услугами солидного риэлтерского агентства и разместив в интернете объявления о начале возведения двух многоэтажных домов на улицах Станиславского, Очаковской и переулка Державинского директор организации в течение трех лет (2005–2008 гг.) заключал договоры долевого строительства с гражданами. Сдача высотки официально «планировалась» в декабре
2008 года.
На самом же деле «Монолит» не имел ни разрешений на строительство, ни первоначального пакета документов. В результате Ростов прирос новыми 487 обманутыми дольщиками на общую сумму более 150 миллионов рублей. В настоящее время (апрель 2011 г.) руководитель фирмы арестован, компания пребывает в стадии банкротства.
Уголовная хроника по обманутым дольщикам Ростова и области
Май 2006 г. Возбуждено уголовное дело в отношении сотрудников фирмы ООО «МК-Проект» по статьям 159, часть 4 УК РФ — 203 эпизода, 160 часть 4 УК РФ —
125 эпизодов, 159 ч. 3 УК РФ, 174.1 ч. 4 УК РФ, 173 УК РФ, 327 ч. 1 УК РФ. Доказано, что генеральный директор предприятия А. Т. Келигов создал организованную преступную группу, в составе которой присвоил денежные средства дольщиков. Всем ее членам вынесен обвинительный приговор (Келигову —
10 лет колонии, остальным — 5–7 лет). Дольщики остались и без денег и без квартир.
▪ Март 2007 г. Ворошиловский районный суд приговаривает директора ООО «Ростинком»
к 8,5 годам лишения свободы. Бизнесмен, пообещал построить в Ростове для обманутых дольщиков три многоэтажки и присвоил деньги 36 граждан. В дальнейшем на эти средства были приобретены иномарки и построено кафе на Левом берегу Дона. Дольщики остались и без денег и без квартир.
▪ Май 2007 г. Возбуждено уголовное дело на председателя ЖСК «Квартира и К»
Е. В. Казачкова по статьям 159 ч. 4 УК РФ, 159 ч. 3 УК РФ, 174.1 ч. 3 п. «б» УК РФ,
174.1 ч. 1 УК РФ, завладевшего денежными средствами пайщиков. В мае 2008 г. суд приговорил его к 13 годам лишения свободы (по кассационной жалобе срок снижен до 11 лет). Дольщики остались и без денег и без квартир.
▪ Декабрь 2009 г. Суд приговаривает руководителя ООО «РотЯг» к двум годам условно. Бизнесмен мошенническим путем под предлогом долевого участия в строительстве жилого дома завладел денежными средствами граждан, которые потратил на личные нужны. Дольщики остались и без денег и без квартир.
▪ Апрель 2010 г. Арестован генеральный директор Ассоциации ООО «Юг-Дон-Строй»
Ю. И. Погорелов. В 2002–07 гг. он совершил мошенничество в отношении 72 обманутых дольщиков, так и не возведя дом в Ростове по адресу: ул. Ленина, 81. Дольщики остались и без денег и без квартир.
▪ Июнь 2010 г. Возбуждено уголовное в отношении руководителя ООО СК «Эксперт», который так и не возвел дом по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Дубовский 9 «В», вопреки заключенному в 2006–08 гг. договору. Общее количество обманутых дольщиков — 21.
В отношении подозреваемого Малина И. В. избрана мера пресечения в виде подписке
о невыезде и надлежащем поведении 23.07.2010. Инвесторам администрацией предложен новый застройщик.
▪ Июнь 2010 г. Возбуждено уголовное дело на руководителя ООО «Сила-Сан».
В 2007–09 гг. он заключил договор на строительство дома по адресу: г. Ростов,
пер. Дубовский, 9 «В». Численность обманутых дольщиков — 6 человек.
Сентябрь 2010 г. В Таганроге возбуждено уголовное дело в отношении руководителя ООО «Профит-Интернэшенл». В 2008-09 гг, под предлогом вложения денежных средств в строительство жилого дома он завладел полутора миллионами рублей ростовчанина.
▪ Ноябрь 2012 г. Арестован индивидуальный предприниматель Гончарук Д. В. Под предлогом привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в Ростове на ул. Плиева 16, он похитил более трех миллионов рублей, принадлежащих обманутым дольщикам.
Судьба многих стройплощадок, принадлежащих «обманутым дольщикам», по-прежнему туманна. Одна из них, расположенная в Северном жилом районе Ростова (с. п. 5-50), не имеет ни проектной документации, ни градостроительного плана.
Жилые дома Ростова по переулку Университетскому, 220/84, и проспекту Ленина, 81, можно достроить за счет средств «обманутых дольщиков» — после признания права собственности на долю в «незавершенке» и земельные участки.
Но финансировать завершение работ на многих объектах обманутых дольщиков Ростова в ряде случаев по-прежнему некому. Готовность дома на ул. Красных Зорь составляет 85%. Для продолжения строительства необходимо возобновление финансирования со стороны инвестора — компании «ПИК-Регион» и окончательного взаиморасчета с застройщиком — ООО «Лазурь». Дом по ул. Очаковской, 39-51, в соответствии с решением суда признан банкротом.
Таков пейзаж построенной в Ростове улицы обманутых дольщиков . Безусловно, аналогичная картина царит и в других городах, где многоквартирные дома являются основным вариантом решения жилищной проблемы. Но, похоже, сегодня мы переживаем период, когда долевое строительство в принципе перестает быть единственной схемой обеспечения граждан относительно доступным жильем.
Сегодня долевое строительство все чаще относится к сильно дискредитировавшему себя варианту застройки, к тому же изначально дорогому и коммерческому. Разрекламированная девелоперами и агенствами недвижимости возможность приобретения квартиры на этапе строительства, как возможность приобрести будущую квартиру дешевле существующей рыночной цены, оказалось на самом деле иллюзией. Призванной содрать с доверчивых соотечественников «семь шкур». И в довольно большом числе случаев, оставить несчастных ни с чем. Такова печальная действительность рынка жилья в Ростове и области, а с продолжением усиливающегося экономического спада, эта картина обещает стать ещё печальней.
Автор : Марат Ниязов, специально для «Сила в Движении».