Новый реестр проблемных соинвесторов строительства оказался больше старого

Областные власти могут не успеть свести к нулю количество проблемных недостроев до конца нынешнего года.

На конец октября в регионе не выполнены обязательства перед 1718 официально признанными обманутыми дольщиками. Участники рынка не исключают, что число пострадавших инвесторов увеличится из-за нового порядка формирования реестра обманутых дольщиков.

«За 2013-й год число проблемных объектов в регионе сократилось по бумагам вдвое <…> Как бы то ни было, решить проблемы обманутых дольщиков мы должны до конца этого года», — заявлял в начале 2014 года вице-губернатор Самарской области Александр Нефедов.

Ранее в регионе существовал реестр обманутых дольщиков, в который входили так называемые инвесторы «первой волны», обязательства перед которыми были нарушены до 2006 года. Для таковых за счет регионального бюджета ведется строительство дома на ул. Печерской. Объекты, сдача которых переносилась уже после 2006 года, вносились в другой реестр. Для удовлетворения прав дольщиков этих домов минстрой искал новых инвесторов путем проведения торгов.

В сентябре 2013 года Министерство регионального развития РФ определило критерии, по которым можно отнести граждан к категории пострадавших дольщиков. На основании этого приказа в сентябре текущего года областной минстрой опубликовал новый реестр. Его формирование еще не завершено, но по состоянию на 1 сентября в нем уже оказались 2883 человека и количество обманутых продолжает неуклонно расти.

За прошедшие почти два месяца правительству удалось сократить число обманутых дольщиков в своих отчетах. Как отметил Александр Нефедов на  заседании межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства 23 октября, сегодня в регионе насчитывается 1718 пострадавших инвесторов. При этом, по его словам, в марте 2012 года таковых было 14 тысяч. «Несмотря на все трудности, наша работа продвигается. Количество обманутых дольщиков значительно сократилось. В действительности, количество потерпевших не уменьшилось, но по отчетам чиновников, число их неуклонно сокращается (прим. ред.). Поставлена задача — в будущем году в регионе уже не должно быть такой проблемы. Учитывая набранные темпы, у нас есть для этого все возможности», — подчеркнул тогда вице-губернатор.

Между тем участники рынка опасаются, что новый порядок признания дольщиков обманутыми вряд ли поспособствует ускоренному решению проблемы. Президент ГК «Материк» Галина Бубнова не исключает искусственного увеличения реестра. «Сейчас минстрой бросил клич, чтобы все недовольные граждане вступали в реестр. И туда может попасть каждый участник долевого строительства, если у него не вовремя сдали объект, не вовремя был заключен договор долевого участия или деньги за объект переданы до заключения договора. Но, как мне кажется, эти вопросы можно решить в суде.

Гарантировать получение обещанной застройщиком квартиры, суд конечно не может. Но зато потерпевший может получить положительное решение суда  и даже выиграть исполнительное производство, которое невозможно исполнить в связи с нулевым балансом на счетах застройщика. Зато обманутый дольщик уже не будет считаться потерпевшим. При положительном решении суда считается, что требования его удовлетворены. Также, у «счастливого» соинвестора появляется возможность получить свой недострой в собственность. Что дает ему законное право, собирать дополнительные средства и нанимать нового застройщика для достройки брошенного объекта. (прим. ред.).

Есть дольщики, обманутые застройщиками-мошенниками, а есть участники долевого строительства, чьи права в некоторой степени нарушены. Сейчас они объединены в едином реестре, и таким образом список может бесконечно расти. Нужно изменить позицию относительно реестра и разграничить его на обманутых дольщиков и других», — комментирует эксперт.

Технический директор ООО «Прогресс-Н» Сергей Зоткин полагает, что перенос сроков строительства, являющийся основанием для внесения дольщиков в реестр, зачастую происходит в связи с наличием локальных проблем. «Сроки решения проблемы обманутых дольщиков в Самарской области уже в обозримом будущем. Проблема решается, но множество различных факторов тормозит этот процесс. Отступление от сроков строительства в основном вызвано локальными проблемами — конфликтом с владельцами сетей, например», — поясняет эксперт.

Председатель общественного движения «Дольщики Самары» Василий Алексеенко говорит, что наивно надеяться на достройку всех проблемных объектов в 2014 году, хотя и признает преимущества обновленного реестра от минстроя. «Изменились взаимоотношения дольщиков и органов власти. Если раньше надо было доказывать, что ты пострадал от действий или бездействия застройщика, то теперь этого уже делать не надо — существуют четкие критерии. Действия дольщиков с разных проблемных площадок были направлены на то, чтобы обратили внимание на проблему в целом. Сейчас все изменилось, интересы разделились по отдельным проблемным площадкам, по взаимодействию с новыми застройщиками», — исполнен оптимизма Алексеенко.

Генеральный директор ГК «Самаражилинвест» Константин Анцинов и вовсе считает, что государство должно контролировать рынок, но не финансировать недострои. «Я изначально, когда принимали решение о государственной поддержке обманутых дольщиков, говорил, что это не сработает. Почему государство должно это решать? Давайте тогда компенсировать потери всем, кто вступил в «МММ» и прочие подобные  структуры. Все обманутые дольщики деньги застройщикам отнесли сами. Об опасности неоднократно всех предупреждали, но людям захотелось халявы. Добавить какие-то деньги к тому, что уже вложено в объект, в любом случае дешевле выйдет, чем купить новое жилье. Если квартира стоила 50 тысяч долларов, то добавить 10-15 тысяч выгоднее. Достраивать проблемные объекты должны за свой счет дольщики, а вот уже государство может им помогать — освободить от налога на землю и помочь в оформлении документации. Зачастую строительство затягивается именно из-за проблем с документацией — отсутствия разрешения на строительство, проектной документации, экспертизы. Тут министерство может оказывать адресную помощь там, где она потребуется, и обманутые дольщики как класс исчезнут», — подчеркивает Анцинов.

На момент сдачи номера в областном министерстве строительства ответить на запрос «СО» по поводу перспектив снятия проблемы обманутых дольщиков не успели.

Сомневаются в  прогнозах

Региональные строители полагают, что решение проблемы обманутых дольщиков может не завершиться и в следующем году. «Ситуация постепенно решается, но к какому году этот процесс закончится, сказать трудно. Нужно определить, что подразумевается под решением проблемы дольщиков. Это означает распределить их по площадкам или же дать им готовое жилье? А по большому счету, главное, что работа в этом направлении ведется, а тот факт, закончат они в этом или в следующем году, менее значителен», — прокомментировал генеральный директор ООО «Новое время» Дмитрий Виноградов.

«В принципе, регион сейчас движется в правильном направлении, но сроки называются слишком короткие. Нельзя такую серьезную проблему решить только за счет политической воли», — заключил президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.

Перезапустят стройки

Областной минстрой «поищет» застройщиков сразу на семь проблемных объектов

Региональное министерство строительства определит инвесторов для удовлетворения прав 461 дольщика сразу по нескольким площадкам. По некоторым из них — уже не впервые. Сами дольщики считают, что появление на проблемной площадке нового застройщика еще не гарантирует достройки. Но это, похоже, только те обманутые, где уже появлялись новые застройщики, которые, как оказалось, бесплатно строить не соглашаются.

Извещение о проведении конкурса на работы по завершению проблемных объектов минстрой обнародовал 30 сентября текущего года. На завтра, 31 октября, назначены торги на право достройки сразу семи проблемных площадок.

Двумя лотами планируется найти новых застройщиков для проблемного объекта ООО «Горстрой», находящегося по адресуг. Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной, до Куйбышевского водохранилища. Застройщик по первому лоту должен удовлетворить права требований шести участников долевого строительства и предоставить им шесть квартир общей площадью 325,27 кв. м. За это компания-инвестор получит в собственность земельный участок площадью 1 689 кв. м в переулке Чернышевского, 2. На нем разрешено возводить многоквартирные жилые дома 5-35 этажей с подземной автостоянкой. Победитель торгов по второму лоту должен будет предоставить квартиры общей площадью 261,87 кв. м пяти дольщикам. За это компании предоставят участок площадью 2 275 кв. м  для строительства многоквартирного жилого дома на улице Куйбышева в Тольятти.

Итого 11 обманутых дольщиков, возможно обретут свое призрачное счастье. По каким критериям отберут этих счастливцев и будут ли они действительно остро нуждающимися в жилье гражданами — сказать сложно. (прим. ред.).

34 помещения общей площадью 1871,31 кв. м передаст новый застройщик 39 дольщикам проблемного объекта ООО «Единство-Строй», расположенного в границах улиц Вилоновской, Никитинской и Буянова в Самаре. В качестве компенсации инвестору отдадут участок площадью 5477,9 кв. м для строительства жилого дома с подземным гаражом по тому же адресу.

Инвестор  проблемного объекта ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой и Рабочей получит в собственность участок площадью 4 966,5 кв. м для строительства жилого дома (секции № 6 и №7) в Измайловском переулке, на территории Советского района. Застройщик должен предоставить 78 квартир площадью 5 148 кв. м  82 дольщикам.

Пятый лот предполагает удовлетворение прав 162 дольщиков трех объектов в п. Петра-Дубрава. Компенсацией новому инвестору станут четыре земельных участка в том же поселке, предназначенных для строительства.

Компенсация по шестому лоту — участок площадью 3 472,55 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома в пгт. Стройкерамика на ул. Школьной. Застройщик должен передать семь квартир восьми дольщикам недостроя ООО «Проспект-Инвестсрой».

Последним, седьмым лотом планируется найти инвестора сразу по двум объектам. Первый из них — недострой ООО «Инвестстрой-2000», находящийся на улице Революционной, где числится 143 дольщик. Им нужно передать 135 квартир общей площадью 6 028,66 кв. м. Второй объект подразумевает передачу 15 квартир 16 обманутым дольщикам ООО «Монтэк» в недострое на ул. Ставропольской. За это потенциальному застройщику отдадут площадку 6 490,10 кв. м на ул. Революционной и участок площадью 2 538,10 кв. м на ул. Ставропольской в районе жилого дома №51. Обе площадки предназначены для строительства жилых домов.

На большинство из перечисленных объектов минстрой уже определял новых застройщиков, однако результатов это не дало. Так, строительство жилого комплекса в Петра-Дубраве вело ООО «Зевс», входящее в группу «Монтэк» Валентины Бочаровой. Завершить строительство компания не смогла. В конце прошлого года право достроить жилой комплекс на ул. Южной в поселке Петра-Дубрава получило ООО «Печера-2», входящее в девелоперскую группу «Древо» Николая Чудаева. Однако уже этим летом появилась информация о том, что строительство на проблемном объекте компания не начала, и планирует совсем отказаться от достройки. Это вызвало волнения среди дольщиков. Можно предположить, что поиск минстроем нового инвестора на площадку подтверждает уход оттуда структур группы «Древо». «Есть примеры, когда новый инвестор не выполняет обязательств, взятых на себя в момент захода на площадку. Ни строительство, ни проектные работы не ведутся, сроки не выдерживаются. Тем не менее проблемный объект исключен из реестра. Например, объект в поселке Петра-Дубрава», — констатирует председатель общественного движения «Дольщики Самары» Василий Алексеенко. Зато в отчетности областных властей прогресс с решением проблемы обманутых дольщиков на лицо.

По словам президента Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олега Вахрамова, ситуацию с каждым конкретным застройщиком нужно рассматривать в отдельности. «Не по всем был достигнут приемлемый результат. Это логично — ведь нужно найти инвестора, который готов внести свои деньги за людей, которых «кинули», и предоставить им жилье. Это очень серьезное финансирование, такие вещи быстро не делаются», — подчеркивает эксперт.

Также до конца года минстрой планирует провести еще три конкурса на выдачу субсидий, Претендентами являются шесть компаний,  которые предполагают заход на десять проблемных  площадок.

Проблемных объектов больше, чем внесено в реестр

Василий Алексеенко,председатель общественного движения «Дольщики Самары»

Оценить динамику сокращения или увеличения проблемных объектов в регионе не так просто. На сайте министерства строительства Самарской области в перечне – 22 проблемных объекта. Но там нет ЖК «Ясная Поляна», находящегося в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова и Одесского переулка.

На самом деле количество проблемных объектов можно подсчитать, проанализировав тот самый новый реестр пострадавших граждан, опубликованный на сайте областного минстроя. Если просто посмотреть на записи в графе «сведения о многоквартирном доме», то их там больше 80. Правда, много и неразберих и некоторые объекты под разными именами встречаются несколько раз. То же самое в графе «данные о застройщике», где около 90 уникальных записей. Так что проблемных объектов не 22, а значительно больше. Как раз их перечень и следует обновить, пользуясь реестром граждан, который составлен на основании федеральных критериев. Текущий же реестр проблемных объектов составлен на основании критериев местных и неопубликованных.

При всех имеющихся проблемах хочу отметить, что правительством и министерством строительства Самарской области проделана и продолжает выполняться большая и сложная работа. Систематизированы разрозненные данные, что позволило оценить масштаб проблемы и выработать подходы к ее решению.

Пойдут по новому кругу

Выбор нового застройщика оказался неудачным не только в случае с площадкой ООО «Зевс» в п. Петра-Дубрава. Ранее право завершить недостроенные объекты ООО «Горос» получило ООО «Средневолжская строительная компания», входящее в ульяновский холдинг «КПД-1». Но организация отказалась от достройки еще до того, как начала вкладывать деньги в проект.

Имущество банкротящегося ООО «Единство-Строй» приобрело в прошлом году ООО «Спектр-С». Компания планировала завершить строительство объекта в Железнодорожном районе, но в арбитраже торги признали недействительными. «Спектр-С» пытается оспорить это решение в апелляции, однако на объект уже объявили новый конкурс.

Торги по поиску новых инвесторов на площадки ООО «Инвестстрой-2000» по ул. Революционной и ООО «Монтэк» по ул. Ставропольской минстрой уже пытался провести этим летом. Недострои ведомство попыталось реализовать разными лотами. Новому инвестору в качестве компенсационной площадки планировали выделить земельный участок площадью 3360 кв. м на ул. Запорожской. Тем не менее стать новым инвестором проблемных объектов не захотела ни одна компания — торги признали несостоявшимися. «Найти на проблемные площадки, обремененные требованиями большого количества дольщиков, новых инвесторов, заинтересовать их очень непросто», — отмечает Василий Алексеенко. Проще говоря, если на недострое нельзя иметь прибыль (он является инвестиционно привлекательным), то площадку ни одному застройщику не интересна.

Олег Вахрамов,президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости»

Наша компания занимается решением данной проблемы — мы строим дом для 60 дольщиков. Думаю, к концу года успеем его сдать. Что касается остальных дольщиков реестра, то тут сказать, когда проблема решится, трудно. У нас свои проблемы с площадкой, когда мы на нее заходили, условия были одни, однако минстрой не до конца подготовил конкурсную документацию, и мы получили в итоге не то, на что рассчитывали. Теперь пытаемся решить ситуацию, чтобы вернуться к изначальным договоренностям. Также есть проблема — семь человек «купили воздух» в недострое, который нам достался в качестве компенсации. Поэтому мы не можем начать там строительство, приходится решать и этот вопрос. Таким образом становится очевидным, что, что по каждой площадке ситуация своя.

Константин Анцинов, генеральный директор ГК «Самаражилинвест»

В настоящее время позиция властей относительно разрешения ситуации с дольщиками в корне неверна. Застройщик должен отдать львиную долю квартир в построенном доме дольщикам и получить взамен компенсационную площадку где-то. Но ни одна земля столько не стоит, даже на площади Куйбышева. Это просто экономически нецелесообразно. Данная проблема не будет решена никогда. 

Источник