Самострои Краснодарского края: строек почти нет, квартиры на рынке есть

Еще в середине 2013 года Краснодарский край уверенно лидировал среди самых проблемных регионов страны по количеству самостроев. И вот менее чем через год опрошенные БН эксперты констатируют: нелегальных стройплощадок в регионе почти не осталось.

Теперь актуален другой вопрос: что будет с уже возведенными самостроями и их дольщиками?

Море зовет
Массовое самовольное строительство домов – явление сравнительно молодое, но размах оно успело приобрести нешуточный. Только в кубанской столице, по данным на март 2014 года, в судах находилось 394 иска о сносе незаконно возведенных объектов. Из них 119 касаются многоквартирных домов, сообщили в мэрии Краснодара.

«Среди самых проблемных городов региона по самостроям – Краснодар и курорты, такие как Сочи, Анапа, Геленджик, то есть все города, в которых строительный рынок активен и есть высокий спрос на дешевую недвижимость», – рассказывает Илья Володько, директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

Что касается малых и удаленных от моря городов, там многоквартирных самостроев практически нет, поскольку спрос на жилье в целом невысок. Так, в Армавире, по сообщению местной администрации, к концу 2013 года было выявлено всего три «нелегальных» дома – их отключили от коммуникаций до приведения документации в соответствие с законодательством. Впрочем, в администрации города не исключают, что незаконная недвижимость пойдет под снос. Единичные случаи выявления самостроев были в Славянске-на-Кубани и Темрюке, напомнил Руслан Попов, президент Кубанской палаты недвижимости.

Масштабы «черного» рынка
Чтобы обезопасить жителей от покупки квартир в самостроях, на сайтах многих муниципальных администраций есть информация о нелегально возводимых постройках. В Краснодаре на момент последнего обновления, 24 февраля, в перечне их было 132. Этот список не является полным: в нем только те объекты, по которым ведется производство в управлении муниципального контроля.

На сайте Анапы сейчас указан 31 незаконный объект, на них либо поданы иски о сносе, либо готовятся документы для суда. Еще недавно, в середине 2013 года, в городе было 152 самостроя, из них 15 – многоквартирные дома. Администрация Геленджика опубликовала на своем сайте список из 32 незаконных домов. Кроме того, на рассмотрении в судах по искам властей курорта сейчас находятся 63 дела о сносе самовольных построек (из них 43 – многоквартирные дома), 14 дел о приостановке строительных работ до устранения нарушений законодательства, два – о возложении на застройщиков обязанностей по вводу объектов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. Новороссийская мэрия сообщает, что в судах на начало марта находилось 48 исков о сносе самовольно построенных объектов. Еще по 30 искам уже принято такое решение.

Лидером по числу самостроев в крае является Сочи. И хотя в городе до проведения Олимпийских игр вводился мораторий на любое строительство, не связанное с соревнованиями, предпринимателей и простых местных жителей это не остановило. Список самостроев на сайте курорта в последний раз обновляли 26 февраля, и в нем 270 позиций, включая жилые дома, лодочные ангары, торговые павильоны, кафе, складские помещения и т. д. Для Сочи такой показатель уже является достижением, ведь год назад здесь насчитывалось 833 нелегально возведенных зданий – более половины всех самостроев Кубани. В сочинской мэрии сообщают о приостановке работ на всех самовольных стройплощадках. Судебные приставы должны следить, чтобы строительство не продолжалось.

Информация о нелегальных стройках представлена и на сайте Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края. В ведомстве объяснили, что она обновляется несколько раз в месяц – по мере поступления данных. Для каждого города составлен свой список «черных» застройщиков и возводимых ими домов. Последних в Сочи, по данным управления, 178, в Геленджике – 47, в Анапе – 21, в Краснодаре – 135.

С чего начинался кубанский самострой
Что же такое самострой? В соответствии со статьей 222 Гражданского Кодекса РФ, это объект недвижимого имущества (жилой дом, коммерческое здание, инженерное сооружение), созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством: или без получения разрешения на строительство, или с существенным нарушением строительных норм и правил.

Чаще всего регистрируются нарушения такого характера, когда на месте запланированного по документам коттеджа возводится многоквартирный дом. Но нередки случаи, когда застройщик начинает строить многоквартирный дом на собственном участке, вообще не заботясь о сборе разрешительной документации, рассчитывая оформить право собственности, когда дом будет готов. «Современное законодательство позволяет его узаконить. Юридическим языком это называется «признанием права собственности на самовольные постройки», – пояснил Максим Григорьев, управляющий Южной дирекцией юридической фирмы Vegas Lex.

Как рассказал Руслан Попов, чаще всего на Кубани самострои возводили частные застройщики (ИП или частные лица). У юридических лиц, занимающихся строительством, тоже обнаруживались огрехи: к примеру, они отклонялись от параметров, оговоренных в документах. Однако эти случаи не носят массовый характер, подчеркнул Руслан Попов.

Предпосылок для появления самостроев было несколько. Так, их возникновение связывают с отсутствием генеральных планов развития и правил землепользования и застройки на ряде территорий. Другая причина – длительные сроки оформления разрешительной документации. Третья – нынешнее законодательство. «Сейчас ситуация какая – пока идут суды, здания продолжают расти, даже продолжают появляться обманутые дольщики. Пока мы пытаемся заставить собственника снести незаконное здание, появляется решение суда об узаконивании того же здания», – говорил прокурор Краснодарского края Леонид Коржинек в 2013 году.

По мнению аналитиков Кубанской палаты недвижимости, именно Краснодар стал первым городом России, где в начале 2000-х появились первые частные застройщики. «Поначалу они строили довольно качественное жилье, заботились о своем имени, – вспоминает Руслан Попов. – Да и работали осторожно, в небольших масштабах. Покупателей привлекали ценой, которая была ниже, чем на вторичное жилье».

«Разгул» частников пришелся на вторую половину 2000-х, кризис 2008 года и посткризисный период. В 2008-м им на руку сыграло пошатнувшееся положение банковского и строительного секторов. В отличие от легально работающих компаний, которые обычно брали займы на строительство, частники строили за наличные. Цена на их квартиры по-прежнему оставалась настолько невысокой, что привлекала дольщиков даже в условиях кризиса. «Построенное в обход законодательства жилье стоило на 15-30% дешевле, чем у законопослушных застройщиков. Цена играла определяющую роль, людей не пугало даже отсутствие документов», – говорит Руслан Попов.

Из тени в свет
Только когда войну самостроям повсеместно объявили власти, ряды желающих приобрести дешевую, но незаконную квартиру сильно поредели. Сейчас даже при размещении рекламы СМИ требуют от застройщика предъявить разрешение на строительство ЖК, отметил Руслан Попов.

Внимание на «серый рынок» чиновники обратили лишь в 2010-2011 годах и примерно тогда же начали борьбу с ним. Правда, на первых порах не очень успешно. Так, в марте 2012-го на совещании у главы Краснодара Евгений Первышов, будучи в должности и.о. начальника Управления муниципального контроля администрации города, сообщил, что застройщики за год смогли легализовать свыше 400 тыс. кв. м жилья, а покупателями стали 15 тысяч человек. Уже тогда, по его словам, ежедневно в администрацию поступали звонки о перебоях с электроэнергией, водоснабжением, хотя многие из нелегальных домов еще не были полностью заселены. А отсутствие дорог и договоров с коммунальными службами вызывало у мэрии опасения, что скоро эти районы превратятся в «трущобы».

В октябре 2012 года Кубань была названа самым проблемным регионом в стране по количеству объектов с признаками самостроя. С тех пор начала активная фаза борьбы. По инициативе краснодарской мэрии в 2012-2013 годах были снесены самострои по адресам: Ветеринарная улица, 6, Величковская, 31, Сосновая, 44, и несколько этажей самовольной постройки на перекрестке улиц Алма-Атинской и Думенко (литера А). Но самым громким событием стал снос ЖК на Кадетской улице, 9. Дом был готов на 99%, в нем было продано 130 квартир из 150. По мнению Ильи Володько, это была показательная акция, направленная не столько на застройщиков, сколько на потенциальных покупателей.

Руслан Попов не исключает, что «схема Кадетского» может быть применена и в отношении других готовых самостроев. Впрочем, о свежих сносах домов пока не слышно. «Кроме того, администрация Краснодара в начале 2013 года сообщала об аресте 300 самостроев, а сейчас их наполовину меньше. Значит, ситуация как-то урегулировалась», – говорит собеседник.

До кризиса самострои занимали до 50% от общего объема строительства жилья в Краснодаре. Потом строительный комплекс ожил, во многом благодаря развитию ипотеки, и спрос на нелегально возведенное жилье начал падать. Уже два года назад в Краснодаре доля таких домов упала до 10% от общего объема жилых новостроек. Сейчас в городе не осталось стройплощадок, где ведутся незаконные работы, уверен эксперт.

«В центре Краснодара вы не найдете новых самостроев, а те, что уже стоят, либо легализуются через суды, либо будут сноситься», – подтверждает Илья Володько.
По каждому незаконному дому специально созданная межведомственная комиссия проводит экспертизу. Если выясняется, что он пригоден для проживания, то суды обычно принимают решение сохранить его, чтобы не увеличивать «армию» пострадавших дольщиков.

Количество обращений за признанием права собственности на самовольные постройки снижается. Максим Григорьев связывает это с ужесточением позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции, а также прокуратуры и муниципальных органов к самовольному строительству.

В активную борьбу с самостроями вслед за Краснодаром включились Геленджик, Сочи, Анапа и др. По оценке Руслана Попова, к концу года самовольные стройплощадки исчезнут и на этих курортах.

Перспективы для пострадавших
И все же квартиры в самостроях на рынке еще есть. Застройщики реализуют их либо напрямую, через собственный отдел продаж, либо через небольшие риэлторские компании. «Ни одно агентство недвижимости, которое дорожит своей репутацией, не возьмется за реализацию квартир без полного пакета документов, – уверяет Наталья Шрабер, специалист отдела продаж ООО «Агентство недвижимости Краснодара № 1». – Оно будет сотрудничать только с теми застройщиками, которые работают по проектной декларации в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве и 215-ФЗ о жилищно-строительных кооперативах».

Жильцы самостроя подлежат выселению. «Компенсация от государства или города им по закону не полагается, – напоминает Максим Григорьев. – Но они могут обратиться в суд к застройщику либо продавцу с иском о взыскании компенсации убытков, или, например, с иском о признании недействительной сделки по приобретению «незаконного» жилья. Известны случаи, когда застройщик снесенного дома по своей инициативе обязался построить новый дом в соответствии с требованиями законодательства на том же земельном участке и предоставить жильцам квартиры в нем».

Как раз такая ситуация наблюдается с ЖК «Кадетский». В 2013 году было принято решение о строительстве на его месте нового дома. Проведенная экспертиза показала, что фундамент соответствует строительным нормам, поэтому новый дом будет возводиться на готовом основании. Строительные работы уже начались.

Жительница Краснодара Юлиана Шульева, купившая квартиру в снесенном ЖК, подтвердила БН, что достигнута договоренность между застройщиком и администрацией: дольщикам не придется нести дополнительные траты по приобретению жилья. Все расходы взял на себя застройщик.

За что боролись
Во время активной борьбы с самостроями власти акцентировали внимание на их низком качестве. Однако, по мнению некоторых экспертов, добротность таких объектов не особо уступает «законным» домам. «Качеству строительства в целом стало уделяться меньше внимания, чем того хотелось бы, – говорит Илья Володько. – На городских форумах, посвященных строительству, много информации о том, как люди, въехавшие в легальные новостройки, обнаруживают недоделки в своих квартирах».

Покупатели нередко высказывают мнение, что борьба с самостроями была выгодна крупным строительным компаниям, которые благодаря усилившемуся контролю со стороны властей устранили конкурентов и укрепили свои позиции на рынке.

«Доля правды в этом есть: интерес крупных игроков в этой кампании действительно присутствовал, так как в самостроях квартиры стоили дешевле, чем у них, – согласился Илья Володько. – Дело в том, что есть несколько позиций, которые влияют на окончательную цену квартиры: экономия на стоимости земли, отсутствие налогов с продаж, более эффективное управление финансами, экономия на строительных материалах, персонале и т. д. Крупные девелоперы более инертны и несут большие затраты на содержание персонала и техники, поэтому и проигрывают мелкому и среднему бизнесу по цене. Конечно, им выгодно вытеснить «серых» застройщиков-нелегалов».

Однако эксперт подчеркнул, что, если говорить о Краснодаре, то ключевой фактор здесь не один. Во-первых, самовольная застройка стала уже «бросаться в глаза» и нарушать архитектурный облик города. Во-вторых, нарушались санитарные и пожарные нормы. Возгорания в таких домах уже были в прошлом году, без пожарных проездов тушить их было очень сложно. В-третьих, по оценкам MACON Realty Group, только в Краснодаре теневой рынок строительства в 2012 году достигал 10 млрд руб. Эти деньги не облагались налогом, а дольщики были совершенно не защищены действующим законодательством. Поэтому власть уже не могла оставить этот процесс без внимания

Источник : http://www.bn.ru/krasnodarskii-krai/articles/2014/04/29/168051.html

Самострои Краснодарского края: строек почти нет, квартиры на рынке есть: Один комментарий

  1. а дом так и недостроен,пострадавших стало почти в 1.8 раза больше.потому что дом начали строить за счёт привлечения новых пайщиков ЖСК.Снесённый дом тоже строился за счёт средств кооператива,т.е при участии граждан.а не застройщика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *