Проблема обманутых недобросовестными строителями участников долевого жилищного строительства не нова, и стала бы наверняка одной из «горячих точек» на общей карте социального неблагополучия нашего города, да и нашей страны в целом.

Однако, несмотря на все заверения властей, решение её продвигается крайне медленно, как говорится, «в час по чайной ложке»… «На сегодня оценки по количеству обманутых дольщиков в городе разнятся: на сайте Минрегионразвития указана цифра 2636 человек, Смольный называет около 300 человек, в ходе голодовки дольщиков 18 ноября прошлого года представители Комитета по строительству называли цифру чуть более 500 человек – из числа заявлений, рассмотренных у них на комиссии.

Мы задаём прямой вопрос: сколько людей в городе вложили деньги в строительство жилья для собственных нужд и не получили квартир? В ответ слышим какие-то цифры с оговорками, в общем, никакой конкретики. Такое ощущение, что чиновники или не контролируют процесс, или попросту боятся обнародовать реальную цифру», — заметил после переговоров в Смольном Михаил Емелин. Обманутым дольщикам так и не удалось также получить внятный ответ и на другой вопрос: почему не исполняются обязанности Комиссии по ежемесячному отчёту перед правительством Санкт-Петербурга и почему не публикуются решения на сайте Комитета по социальной политике? Чиновники вместо ответов по существу глубокомысленно промолчали.

Число обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге составляет 12 тыс. человек. Эти данные были приведены сегодня на пресс-конференции инициативной группы, вошедших в Координационный совет обманутых соинвесторов.http://realty.rbc.ru/articles/17/05/2007/562949986410265.shtml

Наиболее критическая ситуация сложилась по адресам Гражданский пр., 107, Ленинский пр., 93, пр.Пятилеток, 13/1, Коломяжский пр., 28 (корп.23 Б). По пригородной зоне отмечен недостроенный дом со строительным адресом : г.Пушкин, южная часть, квартал 9, корп.9 по Малиновской ул. (западнее дома N9, литера А).

Компании, которые вели строительство данных объектов, по различным причинам не могут завершить проекты. Так, ООО \\»Чесма Инвест\\» (строительство на Гражданском пр., 107) Арбитражный суд Петербурга ввел 2 февраля с.г. процедуры банкротства. Из-за нехватки средств \\»РМК-строй\\» не может завершить начатые в 1999г. работы на Ленинском пр., 93. У начатой в 2000г. стройки по пр.Пятилеток, 13/1 в 2003г. произошла смена застройщика с ЗАО \\»КЛАБ\\» на ООО \\»РСУ \\»Фрунзенское\\». Последняя компания перепродала уже проданные квартиры. Сейчас дом построен, в нем проживают дольщики ООО \\»РСУ \\»Фрунзенское\\». Компания \\»УНР-86\\» была признана банкротом по претензиям ООО \\»ИнКост\\». После этого дольщикам было предложено доплачивать за уже купленные квартиры на Коломяжском пр., 28.

По мнению дольщиков, конфликт между двумя фирмами — мошенническая схема. ЗАО \\»Фирма Р.К.Г.\\» не построило к обещанному сроку (декабрь 2005г.) дом в г.Пушкин. В начале 2007г. КУГИ предъявило претензии к ЗАО на сумму 9 млн руб. 26 апреля совещание рабочей группы под председательством вице-губернатора Александра Вахмистрова приняло решение выставить незавершенное строительство на торги.

 Ленинский проспект д. 93 ⇒ Красносельский р-н

Недострой на Ленинском проспекте, 93, с полным правом претендует на одно из первых мест в «Книге рекордов долевого строительства». Заказное убийство, более 146 двойных продаж и 3 тройные, исчезнувший хозяин одной фирмы-застройщика и фальшивое банкротство другой – вот далеко не полный перечень бед, обрушившихся на головы несчастных дольщиков. Нам удалось восстановить хронологию событий, предшествовавших очередному скандалу на первичном рынке.

У домов, как и у людей, своя судьба. В конце сентября сего года уже четвертый руководитель города поставил свою подпись под документом, касающимся завершения строительства по этому адресу. Председатель Исполкома Ленсовета Ходырев, мэр Собчак, губернатор Яковлев, и. о. губернатора Беглов… Предпоследнему вице-премьеру Правительства РФ повезло больше других: один из двух корпусов, хотя и с недоделками, но был принят Госкомиссией.

Отдать швартовы!

Началась эта полная драматизма история в далеком 1989 году, когда Исполком Ленсовета выделил судостроительному заводу «Северная верфь» участок в 0,6 га под строительство «двух жилых домов по индивидуальным проектам в квартале 7 Юго-Запада, корпус 12А, со встроенными аптекой и мастерскими скульпторов, и корпус 12Б, со встроенными промтоварным магазином «Галантерея, парфюмерия, трикотаж», магазином-салоном «Очки», киоском «Союзпечать» и помещениями для работы с населением». Однако не суждено было появиться на Ленинском проспекте молодежному жилому комплексу. И в 1994 году распоряжение мэра разрешает судостроителям отказаться от идеи МЖК и привлечь средства организаций-дольщиков. Впрочем, на часть площадей все-таки могли еще претендовать члены вновь создаваемого жилищного кооператива. Спустя еще 6 лет, в марте 2000 года, городская администрация вновь озаботилась судьбой земельного участка (на сей раз его площадь увеличилась больше чем вдвое). Распоряжения предшественников губернатор Яковлев отменил, а новым застройщиком стало ООО «Архитектурно-строительная и научно-производственная фирма «Экстрадомус».

Кровавый след

А уже в августе 2000-го был убит генеральный директор и основатель «Экстрадомуса» Семен Штейрин. Причем убили его с третьей попытки – две предыдущие он пережил. Ни заказчик, ни исполнитель так и не были найдены, уголовное дело отнесли к разряду «глухарей» и впоследствии благополучно закрыли. В числе прочего наследства фирма с пятном застройки перешла к вдове Штейрина, которая постаралась поскорее от нее избавиться. Пришлось, правда, полгода подождать, как того требует закон. Все это время и. о. гендиректора был Гоча Дашниани, вызвавшийся продолжить дело погибшего коллеги. И кое-что на этом посту он сделать успел. В частности, был сдан Госкомиссии корпус 12Б (Ленинский, 93, корп. 1). Как позже выяснилось – с жуткими недоделками, но зато без двойных продаж. И – главное – была продумана схема действий по строительству корпуса 12А и реализации квартир.

Тройной развод

И вот наступил март 2001 года. Владельцем и генеральным директором «Экстрадомуса» становится Юрий Шперук – по сути зиц-председатель на содержании у Дашниани. Но внедрением своего человека в «Экстрадомус» Дашниани не ограничился. Ряд физических лиц, включая и самого Гочу Джумберовича, учредили ООО «Строительная компания «Северная столица». И тут же новоиспеченная фирма получила от «Экстрадомуса» (был заключен соответствующий договор) статус застройщика по доверенности. Площади распределились следующим образом: 7,8% осталось за «Экстрадомусом» (квартиры, проданные до гибели Штейрина и в бытность Дашниани исполняющим обязанности гендиректора), остальное отошло «Северной столице». Подписи под договором: Шперук («Экстрадомус») и Дашниани («Северная столица»). В том же месяце «Северная столица» заключает два договора с ЗАО «РМК-строй»: генерального подряда, а также финансирования и инвестирования. Раздел площадей: 58–42 в пользу генподрядчика. Любопытно отметить, что в квартирографии, служащей приложением к договору, доля «Экстрадомуса» никак выделена не была. Г-н Дашниани стал активно продавать квартиры – но не только из своей доли. Договоры долевого участия заключались им и на ранее реализованные «Экстрадомусом» квартиры, и на жилплощадь, которая отходила генподрядчику. Иногда мошенничество и вовсе сводилось к примитиву: одна и та же квартира из доли «Северной столицы» продавалась дважды. Рекламой служили следующие нехитрые аргументы: стройка движется, соседний корпус сдан, стоимость квадратного метра – невысокая (но ниже $150 все-таки не опускалась). На круг, по сегодняшним данным (требующим еще уточнения), получилось 146 двойных и 3 тройных продажи. То есть на 268 квартир в корпусе 12А приходится более 400 покупателей. Читай — обманутых дольщиков, без каких-либо реальных перспектив возвврата, хотя бы вложенных средств…

Застройщик в тигровой шкуре

Вскрылось все это, конечно, гораздо позже. А сигналом послужила информация о пропаже Гочи Дашниани, просочившаяся в прессу в январе 2010 года. Сообщалось, что вместе с ним исчезли и $20 млн, собранные с дольщиков. Однако, по непроверенной информации, деньги «ушли» раньше: по крайней мере, часть средств переводилась на «левые» счета в Москву. Кроме того, оказалось, что с поста гендиректора «Северной столицы» он ушел еще в августе 2002 года, назначив своим преемником Константина Морозова, отставного морского офицера, такого же, как и Шперук, зиц-председателя. И уже подписи обоих стоят под соглашением от 30 сентября 2002 года о расторжении договора между «Экстрадомусом» и «Северной столицей». Того самого договора, на основании которого заключался другой – между «Северной столицей» и РМК-строй. Кстати, известно, что уже после своей отставки, но еще до исчезновения, г-н Дашниани зарегистрировал еще одну «Северную столицу» – тоже ООО, но без словосочетания «строительная компания» в названии. Для чего это ему понадобилось, можно только догадываться. И остается только гадать, тот ли это Гоча Дашниани, о котором сообщал официальный интернет-сайт Грузинской православной церкви: «19 ноября 2002 года в Степанцминдской и Хевской епархии на российско-грузинской границе в Дариальском ущелье был заложен фундамент еще одного векового строительства монастырского комплекса имени Архангелов Михаила и Гавриила и Святого Георгия… За строительство храма взялся живущий за границей наш соотечественник Гоча Дашниани». Правоохранительные органы, наверное, разберутся. Правда на нынешний момент розыскное дело, открытое в декабре 2002 года Выборгским РУВД, ныне закрыто. Но есть два уголовных дела, возбужденных по факту мошенничества, – их параллельно ведут прокуратура Адмиралтейского района (по «месту прописки» «Северной столицы») и Главное следственное управление при ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В нашем распоряжении довольно скудная информация о пропавшем: родился 3 октября 1961 года, имеет жену, дочку-студентку и сына-школьника. Надо полагать, они и есть те самые родственники, которые заявили о пропаже кормильца.

Опасайтесь случайных связей

Сегодня гнев обманутых дольщиков направлен на единственного реально сохранившегося на рынке участника данного инвестиционного проекта – ЗАО «РМК-строй». Оно и понятно: «Экстрадомус» и «Северная столица» существуют только на бумаге, а бывший генподрядчик добился выхода распоряжения Администрации (№ 2295-ра от 29.09. 2003 г.), которое узаконило его в статусе застройщика. И разбираться со всем этим нагромождением договоров, которые Дашниани, как заправский повар, нанизал на шампур долевого строительства, предстоит именно сотрудникам РМК-строй. Но, как говорил Глеб Жеглов, «наказания без вины не бывает». Неразборчивость в выборе деловых партнеров – вещь опасная. РМК-строй убедила в этом не только означенная история, но и разборки по поводу объекта на Богатырском, 47. Предмет спора практически тот же – распределение долей с СУ-12. Сдержанный оптимизм дольщиков РМК-строй, считающих, что обладают каким-то преимущественным правом по сравнению с дольщиками «Северной столицы» и «Экстрадомуса», казалось бы, имеет под собой некоторые основания. Но это только на первый и очень поверхностный взгляд. Если Дашниани продавал квартиры из доли РМК-строй еще до того, как эта доля была оформлена договором, – то первые добросовестные приобретатели вполне смогут через суд отстоять свою жилплощадь. Правда, в отличие от дольщиков РМК-строй, которые доплатили на завершение строительства «всего» по $90 за кв. м, «чужаков» новый застройщик пытается раскрутить уже на доплату в $400. И цифра эта не окончательная.

Спасатели из книжки

Перечень претендентов на квадратные метры в доме на Ленинском, кстати, не ограничивается «физиками» (на жаргоне застройщиков так именуются дольщики – физические лица). Из предприятий и организаций наиболее активную позицию с начала 2010 года заняло «Общество инвалидов «Социальную реабилитацию – в жизнь». Как выяснили сотрудники Агентства журналистских расследований, учредили его Виктор Назаров и Вениамин Бабкин (он же Савков) – персонажи книги Андрея Константинова «Коррумпированный Петербург» (см. главу «Фальшивый майор»), осужденные в 1999 году за «причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием». Предприимчивые граждане «пришли на выручку» брошенному на произвол судьбы после исчезновения Дашниани Юрию Шперуку и заключили с ним некое джентльменское соглашение. Суть коего: они наводят порядок в документации и бухгалтерии «Экстрадомуса», что называется, «чистят» фирму, а затем передают ее в лучшем виде РМК-строй. Дарение «Экстрадомуса» оформляется на «Общество инвалидов» в январе 2003 года. А чуть позже Бабкин и Назаров инициируют процедуру банкротства «Экстрадомуса». В общем-то, дело техники: находится компания «Петроторгсервис», перед которой «Экстрадомус» имеет смехотворную задолженность в размере 190 тыс. рублей, подается иск о банкротстве последнего, и Арбитражный суд назначает Александра Тарантова временным управляющим. Он уведомляет дольщиков о том, что им необходимо расторгнуть ДДУ с «Экстрадомусом» и пополнить список кредиторов. К счастью, дураков нашлось немного. Юридическая подкованность «физиков» все-таки за последние годы выросла. А вот «Общество инвалидов», по всей вероятности, в перечне кредиторов фигурирует: в распоряжении «ЧН» есть копия договора цессии, по которому гражданин Бабкин уступает обществу право требования и получения с «Экстрадомуса» 14 квартир. Откуда возникло сие право у самого Бабкина – сиё загадка великая есть . Наблюдающий со стороны за этим беспределом Шперук понимает, что его «кинули», и, благо закон позволяет, решается акт дарения оспорить. Его супруга Валентина Царан подает иск в Калининский райсуд, ссылаясь на нарушение положений Семейного кодекса, согласно которым дарение должно было осуществляться с ее согласия. Суд признает договор дарения недействительным. А еще некоторое время спустя приостанавливает это свое решение. В промежутке между двумя этими событиями, то есть когда решение имело законную силу, сотрудник РМК-строй Сергей Бережков (официальная должность – аналитик) приобретает стопроцентную долю у того же Шперука. Как говорится, от греха подальше – мало ли что там еще Бабкин с Назаровым придумают.

Требую от КУГИ!

Тем временем РМК-строй предпринимает энергичные меры для того, чтобы получить статус застройщика: еще 27 декабря 2002 года заключается договор цессии, по которому ООО «АСНПФ «Экстрадомус» уступает, а ЗАО «РМК-строй» принимает права и обязанности, истекающие из договора с КУГИ. Очевидно, имелась в виду замена стороны в обязательствах, ведь цессия не что иное, как право требования, а требовать что-то с КУГИ, думается, не придет в голову никому. Следующим шагом генподрядчика стал выход на ИТК с целью внесения изменений в распоряжение губернатора от 15 марта 2000 года. Две попытки – в январе и марте 2003 года – не увенчались успехом, с третьей – удалось. Представители РМК-строй уверяют, что договор цессии решающего значения не имел, а сыграла роль положительная позиция КУГИ. Временный управляющий «Экстрадомуса» г-н Тарантов напротив убежден, что вся соль – в договоре цессии, и именно его он сейчас пытается оспорить в суде. Распоряжение Администрации от 29 сентября 2003 года он также намерен опротестовать. Новому застройщику для окончания строительства установлен новый срок – апрель 2004 года. Все это время «двойники» и «тройники» будут ожесточенно выяснять, кто действительно «право имеет», а кто «тварь дрожащая» и жертва Дашниани (а может, и не Дашниани, а того, кто им руководил). Так или иначе пострадавшими в этой истории останутся все: одни лишатся всего, другие только квартир, но вернут деньги, третьи заплатят почти двойную цену. А вот отвечать-то и некому: был Дашниани, никто не отрицает, но… самоликвидировался.

На нынешний момент стройка продолжается уже 21 год…

Мы предоставили здесь полный набор бед, которые могут случиться в новостройке: двойные продажи, бегство инвестора, банкротство застройщика… Около 100 квартир (из 279) в кирпичной 16-этажке на Ленинском проспекте, 93 уже заселены дольщиками — пока без актов приемки-передачи. Граждане умудрились подключить телефоны, Интернет, кабельное телевидение; в доме есть холодная вода. Лифты, правда, стоят. Недавно ТСЖ «Ленинский 93» получило акт о технологическом присоединении к сетям «Ленэнерго». Город выделил на подсоединение сетей и благоустройство территории дома  30 млн рублей. Действие разрешения на строительство закончилось, но УГАСН выдал акт соответствия объекта проекту. Осталось закончить облицовку фасада и благоустройство. Неприятности жилтоварищей на этом не заканчиваются. ГСУ ГУВД возбуждено уголовное дело в отношении руководителей ТСЖ по статье 171 УК РФ (незаконное предпринимательство). Им вменяется незаконное учреждение товарищества в 2006 году и присвоение около 6 млн рублей в ходе хозяйственной деятельности. В помещении ТСЖ прошли обыски, товарищество предоставило следствию все затребованные документы. Председатель ТСЖ Андрей Румянцев полагает, что в ОБЭП обратился кто-то из самых «давних» дольщиков дома — из числа тех, кто перечислял деньги еще «Северной столице» либо «Экстрадомусу». «Товарищество образовано в 2006 году очным голосованием на общем собрании дольщиков. Красносельский суд в 2008-муже вынес отказ по иску о «незаконности регистрации ТСЖ». Собрание ТСЖ утвердило смету на достройку дома, сумма доплат составила 180 млн рублей. Осталось собрать еще 38 млн рублей. В критичный для дома момент в ТСЖ вошли те, кто мыслил реально, перезаключил договоры с застройщиком и честно доплачивал», — говорит Андрей Румянцев. По данным ТСЖ, в Красносельском суде рассматриваются иски примерно по 30 «двойникам» от «Северной столицы», «Экстрадомуса» и РМК. Еще около 70 возможных «двойников» пока себя не проявляют, возможно, ждут ввода дома, чтобы заявить о своих правах.

Автор : Юрий Юзбашев, специально для «Сила в Движении».

История других наиболее проблемных питерских долгостроев смотрите в следующих статьях автора, которые наша редакция опубликует в ближайшее время.