В Петербурге насчитывается не одна сотня проблемных объектов. Одни дома дольщикам приходится достраивать самим, сроки ввода в эксплуатацию других задерживают годами, застройщики третьих находятся в предбанкротном состоянии. 

Существенная задержка сроков, двойные продажи, банкротство застройщика, конфликты между участниками проекта, из-за которых нарушаются права дольщиков, эксплуатация дома без получения соответствующего разрешения на ввод, отсутствие разрешения на строительство при ведении работ – все эти критерии позволяют отнести объект к разряду проблемных.

Конечно, у всех застройщиков бывают какие-то проблемы, даже у самых порядочных и известных. Например, очень сильно сказался на строителях кризис 2008 года.  Но основными причинами проблемных новостроек остается недобросовестность и желание побольше нажиться за счет покупателей.

Давайте рассмотрим, в чем же именно чаще всего выражается недобросовестность петербургских девелоперов. Известно, что рынок строящейся жилой недвижимости с 2004 года регламентируется законом 214-ФЗ, но гарантировать, что ваша квартира будет достроена и вы получите своё жильё, закон не в состоянии. Коррупция, жадность застройщиков, чувство вседозволенности, порождённое безнаказанностью позволяют нарушать существующие положения закона.

ВИды нарушений

1. Самым  распространенным нарушением предписаний закона о дольщиках является продажа квартир без соблюдения положений законодательства. То есть, без государственной регистрации договоров о долевом участии. Такие застройщики предлагают своим покупателям подписать предварительный договор долевого участия, либо договор бронирования квартиры, либо документ под еще каким-нибудь названием. Факт остается фактом: госрегистрацию такие договора не проходят.  Причем грешат этим и те компании, которые имеют хорошую репутацию и стремятся работать в соответствии с законом. Но на начальном этапе возведения новостройки и известные, «хорошие» застройщики начинают привлекать средства дольщиков, не регистрируя договоры в госорганах.

Как отмечают сами чиновники, наказать именно за этот проступок застройщиков очень тяжело.

2, Еще одним довольно популярным методом обхода закона 214-ФЗ является продажа квартир по «серым» схемам. Таким способом привлекают деньги обычно все застройщики,  не зависимо от степени, так называемой, «порядочности»,  либо в случаях, когда возводящийся проект является проблемным, например, нет разрешения на строительство и неизвестно, когда оно будет выдано.

Чтобы минимизировать случаи мошенничества, был принят еще один закон, регламентирующий продажу недвижимости по  схемам жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему, кооперативы теперь имеют право привлекать деньги на возведение дома, только имея на руках всю разрешительную документацию, и, в первую очередь, разрешение на строительство здания.

3. Нарушением является и привлечение денег дольщиков для возведения нового дома при отсутствии разрешения на строительство. И это достаточно серьезное нарушение. Ведь бывают случаи, что разрешение на строительство вообще не выдается по тем или иным причинам.

Застройщики потом пытаются через суд признать дома самовольной постройкой. Но это не всегда проходит. Так, в мае 2013 года в Санкт-Петербурге стартовала градостроительная амнистия, по которой до конца года  было выдано  разрешение на строительство 19 объектам. Но осталось еще 16 незавершенных жилых домов, у которых с документами не все в порядке.

1. Срыв сроков строительства также является нарушением закона, и также часто встречается. Долгострои есть и у небольших компаний и у крупных девелоперов. И причины долгостроя тоже бывают разные: от кризиса и подорожания материалов, до отсутствия разрешительной документации и невозможности ввести новостройку в эксплуатацию. Но, в любом случае, дольщики теряют свои деньги и время, ожидая окончания строительства своей квартиры.
2. Одним из наиболее тяжелых случаев нарушения можно назвать привлечение денег от дольщиков организациями, находящимися в стадии банкротства. Ведь покупатели не всегда осведомлены о таком состоянии строительной компании. А получить квартиру в таком случае довольно тяжело, и стоит много нервов, сил и денег.  В большинстве случаев, даже через суд, не получается доказать право на купленные квадратные метры.
3. Еще одним видом правонарушения, получившим в последние годы широкое распространение,  является возведение многоквартирного дома на землях, предназначенных для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС).  Обычно владельцами земельных участков и застройщиками в таких случаях выступают физические лица. А получить право собственности на дом и часть прилегающей к нему территории можно через суд. Некоторое время такая схема работала  без проблем. Но все чаще и чаще суды стали отказывать истцам в признании собственности на землю и дом. И все чаще такие постройки стали признавать незаконными и выдавать предписания  на снос зданий. В этом случае покупатель становится, по-сути «вечным» обманутым дольщиком. Государство не желает таких «счастливых» новосёлов обманутыми, соответственно отказывает им в защите и поддержке. Ну, а вернуть вложенные в квартиру средства, как показывает практика, также не представляется возможным.

Компании-застройщики Санкт-Петербурга, попавшие в «черный список»

Комитет по строительству Санкт-Петербурга ведет свои «черные списки» застройщиков, в которых перечислены компании, не соблюдающие закон 214-ФЗ и продающие квартиры по различным «серым» схемам. В этом списке присутствуют как небольшие фирмы, имеющие сомнительную репутацию, так и довольно крупные, известные компании. И в конце прошлого года Комитет по строительству опубликовал свои списки в свободном доступе. Ранее чиновники отказывались обнародовать свои списки проштрафившихся девелоперов, объясняя свое решение тем, что ни к чему хорошему в плане ситуации на рынке это  не приведет. Наоборот, покупатели перестанут нести деньги компаниям, фигурируюшим в списках, и у строителей не хватит денежных средств на окончание тех строек, которое они сейчас возводят. Но как показал опыт нескольких прошлых лет, нарушений 214-ФЗ, как и самих нарушителей, меньше не стало. Даже более того, перестали соблюдать положения закона и законопослушные ранее компании.

Предлагаем и вам ознакомиться с перечнем девелоперов Санкт-Петербурга, замеченных Комитетом по строительству в различных нарушениях закона. Для большей наглядности данные будут представлены в таблице.

Вид нарушения	Название компании-застройщика	Примечание
Привлечение денежных средств покупателей до государственной регистрации договоров  о долевом участии	ООО «ЛенСпецСтрой»ООО «Развитие города» ЗАО «Мегалит» ОАО «СК «ИПС» ЗАО «Фирма «Петротрест» ООО «Сэтл Сити» ОАО «ГлавСтройКомплекс»
Привлечение денег по предварительным договорам купли-продажи	ООО «СК «Дальпитерстрой»
	ООО «Девелопмент Групп»	Два объекта данной строительной компании являются спорными: ЖК «Яблоневый сад» в Левашово и ЖК «Людовик XIV» на ул. Сегалева. По последнему объекту даже есть решение суда о сносе.
	ООО «Л1-18»
	ООО «6 трест»	Новостройка данной компании ( в г. Сестрорецк на Приморском шоссе) является долгостроем. Права на строительство переданы другим застройщикам – ООО «Спектр» и ООО «Карат»
	ООО «Ареал»	Застройщик не имел разрешения на  строительство и положительного заключения по проектной документации на момент привлечения денег
Привлечение денег по договорам бронирования (договорам о задатке)	ООО «Титан»ООО «Норман-Запад» ЗАО «ИСК «Норманн»
Привлечение денежных средств дольщиков компаниями, находящимися на стадии банкротства	ЗАО «РМК-Строй»ООО «Престиж-Стройсервис» ЗАО «Строительная фирма «НЕВАмостострой» ООО «Финансовая группа «ПЛАЗМА» ЗАО «Фирма «Невский Меридиан» ЗАО «РСУ 25» ЗАО «ИСК «Источник-Строй» ЗАО «Фирма «РКГ» ЗАО «Золотые ключи» ООО «Строй-Союз» ЗАО «Окстрой» ООО «Полифас» ООО «Строительные технологии» ООО «СУ-7» ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация» ООО «СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС» ЗАО «Жилстройинвест» ООО «Реконструкция Северо-Запад» (ООО «ВЕСК-Энерго») ООО «Премиум» ООО «ИСК «ЖилСоцСтрой» ООО «Брик» ЗАО «Корпорация «РосПолиТехПроект» ЗАО «ЖСК-1492» ООО «Ключ» ООО «Маяк» ЗАО «СО «М-ИНДУСТРИЯ» ООО «Вега» ООО «Балтжилинвест» ООО «Элит Бизнес Лайн»

Можно составить еще один список недобросовестных и проблемных застройщиков, используя в качестве информации отзывы покупателей на различных форумах и сайтах в интернете.  Так, наибольшее количество отрицательных отзывов получили следующие девелоперы:

1. «Дальпитерстрой»

К примеру, на одном из объектов, принадлежащих компании «Дальпитерстрой», расположенному в поселке Ленсоветский (Пушкинский район), были зафиксированы факты двойной продажи квартир. Кроме этого, данный застройщик зачастую задерживает сроки сдачи объектов, а  построенные дома обладают некачественной отделкой, неправильной прокладкой коммуникаций и рядом других весьма существенных дефектов.

1. «Лидер-Групп»
2. СК  «Стоун»
3. «Ленспецстрой»
4. «М-Индустрия»
5. «Союз Долевого Строительства»
6. «ЛЭК -1» («Л1»)

Данная строительная компания ассоциируется у петербуржцев со словом «долгострой» и вообще с проблемным возведением недвижимости.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, хочется отметить, что застройщики находят лазейки в законодательстве и довольно часто не следуют закону, предпочитая его обходить. И количество организаций в «черном списке» Комитета по строительству это наглядно демонстрирует. А если учесть, что список официальный…

Кроме того, на строительном рынке жилой недвижимости существует практика создания дочерних организаций под строительство нового объекта. Такая тенденция тоже не внушает большого оптимизма покупателям.  Ведь, в случае чего, известная фирма вроде как и ни при чем, хотя  при продаже рекламировала новостройку как свой объект, привлекая таким образом интерес граждан к новому дому.

И если в «черных списках» есть организация, являющаяся частью какого-то крупного концерна, следует задуматься, не ожидает ли такая же участь новую дочернюю компанию.

Автор : Андрей Сальников, специально для «Сила в Движении»