Саратов. По проблемам обманутых дольщиков Россия находится в тупике

По решению проблем так называемых «обманутых дольщиков» Россия находится в тупике.Такой вывод  на одном из заседаний рабочей группы комитета по экономической политике, собственности и земельным отношениям сделал депутат Леонид Писной при обсуждении законопроекта о помощи обманутым дольщикам. Законопроект направлен на упрощение процедур узаконивания объектов незавершенного строительства, в частности, на создание экономических условий для достройки дома без дополнительных взносов дольщиков.
Депутат Леонид Писной констатировал, что проблема обманутых дольщиков не решается в масштабах России. «По всей стране такая проблема. Без привлечения инвестиций принятие такого закона — это бесполезно. А инвестиции – это земельные участки. Правда, как показывает практика в других регионах, случаев решить таким образом  проблему не зафиксировано. Применяя такой метод инвестирования возможно только сдвинуть строительство с мёртвой точки. Но чтобы довести это строительство до логического завершения, те или иные суммы доплат со стороны участников жилья, будут необходимы. Тем более, что при таком способе инвестирования неизвестно, какая прибыль будет у этих инвесторов, на что будут потрачены эти деньги, и хватит ли их для достройки проблемного дома. В условиях кризиса и резкого похудения «кошелька» потенциальных инвесторов, вопрос с дополнительным инвестированием видится весьма сомнительным.

Получается, что усиленно рекламируемый властями на протяжении последних двух лет законопроект, о выделении компенсационных участков застройщику, как панацею в решении проблемы «обманутых  дольщиков». На деле оказался совершенно бесполезным и не рабочим в практическом применении, предложением. Зато на раскрутку и пиар в СМИ  очередной бредовой идеи наших «народных» избранников были потрачены огромные средства. Не имея на руках ни одного факта, подтверждающего успешную реализацию данного законопроекта, с пеной у рта доказывал значимость и полезность этой идеи, официальный защитник обманутых дольщиков, депутат ГД Александр Хинштейн.

Понятие «обманутый дольщик» долгое время было исключительно бытовым. Так называли людей, пострадавших от деятельности недобросовестного застройщика. Но недавно государство юридически определило, кто действительно стал жертвой обстоятельств и может рассчитывать на помощь государства, а кто, извините, «сам дурак» и никакой помощи может не ждать.

Проблема «обманутых дольщиков» существует в России уже лет двадцать. Равно как и вопрос «проблемных домов», то есть долгостроев, квартиры в которых гражданами давно выкуплены, но им не переданы, потому как дома не сданы. Три года назад российское правительство как-то сообразило вывести критерии, по которым дом-долгострой приобретал статус «проблемного». Но до понятия «обманутый дольщик» власти добрались только сейчас. Ответственным за чёткое определение этого понятия и критериев соответствия ему является министерство регионального развития РФ. Ведомство выделило восемь признаков, по которым можно определить гражданина (семью), пострадавшего от действий застройщика.
Обманутым покупатель жилья будет признан в тех же случаях, в которых дом становится «проблемным». То есть если строительство дома прекращено или приостановлено более чем на шесть месяцев; если застройщик просрочил выполнение обязательств по сделкам более чем на полгода; если дом не соответствует техническим регламентам или проектной документации; если документы на землю или разрешение на строительство оказались фиктивными и аннулированы; если застройщик признан банкротом или ликвидирован. Кроме того, официальный статус «обманутого» дольщик приобретает и в случае признания его потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела, а также если вступил в силу приговор суда по уголовному делу, признающий граждан обманутыми дольщиками. Вот такой нехитрый набор ситуаций.

Из обманутых дольщиков отправлены в соинвесторы
До сих пор основные трудности в определении статуса человека, который вроде бы по всем признакам был обманут в процессе долевого строительства, были связаны с двумя вопросами. Считать ли пострадавшими граждан, которые хотели получить квартиру по векселю, выданному застройщиком? И как относиться к тем, кто оказался жертвой так называемой двойной продажи? Юристы жаловались, что определить, кто является потерпевшим по делу о продаже одной квартиры разным людям — первый покупатель, последний из них или же все купившие одну и ту же квартиру, — очень  трудно.
Проблему «двойных продаж» нововведение минрегионразвития по большому счёту не решит, и он по-прежнему останется в компетенции судебных инстанций. А вот что касается схем, по которым достигаются договорённости между застройщиком и дольщиком, тут действительно наступит ясность. На получение статуса обманутого дольщика по указанным критериям смогут претендовать только те граждане, которые заключили договоры о долевом участии до 2010 года, то есть до принятия федерального закона № 214 о долевом строительстве, а также те, кто после 2010 года заключил с застройщиком договор о долевом строительстве.
То есть, как поясняют федеральные чиновники, если до 2010 года строящееся жилье можно было приобрести и по договору долевого участия, и по договору займа, а также по договору о намерениях и даже по векселю, то с 2010 года договор о долевом строительстве является единственной законной формой привлечения средств граждан.
Другими словами, покупатели жилья, заключившие после 2010 года договоры каким-то иным способом (по договорам соинвестирования, вексельным или другим схемам), будут считаться не обманутыми дольщиками, а соинвесторами, добровольно согласившимися взять риски и потери на себя.

Все придуманные сейчас определения, на первый взгляд выглядят, как попытки довести до ума несовершенное законодательство, пробелы в котором и становятся главными причинами возникновения таких понятий, как «проблемный дом» или «обманутый дольщик». И нужны они для того, чтобы вывести какой-то общий для всех рецепт решения проблем на рынке жилищного строительства. До сих пор, в отсутствие юридического определения данных понятий, вопросы помощи пострадавшим дольщикам каждый регион решал самостоятельно, определяя, кому оказывать помощь, а кому нет. Например, в Башкортостане для попадания в реестр обманутых дольщиков требуется подтверждение в судебном порядке права на объект долевого строительства или требования к застройщику. А в Якутии обманутыми дольщиками признают только местных жителей и только при наличии исполнительного листа на возврат денег.

Внимательно проанализировав очередную «помощь» государства в решении проблемы обманутых дольщиков. Становится очевидно, что после того, как минрегионразвития примет единые правила определения для обманутых дольщиков и завершит составление полного реестра пострадавших, над которым ведомство сейчас работает, решать подобные проблемы граждан будет легче. Но легче не потому, что наши власти по прошествии двадцати лет с начала возникновения проблемы, снизошли до конкретного решения и реальных дел, а потому, что количество пострадавших от застройщиков людей, которые смогут рассчитывать на помощь государства, резко сократится. Эксперты считают, что нововведение, скорее, навредит пострадавшим гражданам, потому что под определение минрегиона подпадает менее половины от официально заявленного числа обманутых россиян.

Зато такой болезненный и очень важный для покупателей будущих квартир вопрос — о возмещения дольщикам потерь в случае банкротства компании-застройщика, минрегионразвития никак даже не рассматривает. В настоящее время на учёте у власти буквально единицы граждан, которые могут, с весьма малой вероятностью, получить деньги, вложенные в строительство квартиры и потерянные в результате обмана застройщиком.

Автор : Михаил Горский, специально для «Сила в Движении».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *