Итоги ноября заставляют экспертов говорить о полном повторении ситуации шестилетней давности
Как ведет себя рынок недвижимости в непростых экономических условиях? Что произойдет с ним до конца этого года? Аналитические данные и размышления экспертов приведены в нашем материале
«Подушка безопасности» для московской «вторички»
Итоги ноября, подведенные специалистами столичного рынка вторичной недвижимости, вызывают у многих экспертов состояние абсолютного дежавю. Дело в том, что этот сегмент полностью повторил показатели января приснопамятного 2008, продемонстрировав максимальные рублевые и минимальные долларовые цены на реализуемые объекты недвижимости.
Так, сотрудники аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» сообщают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра на «вторичке» достигла отметки в 191,7 тысячи рублей. Таким образом, констатируют эксперты, прирост «квадрата» по отношению к октябрю составил полпроцента. «В марте и апреле, когда рынок был «на пике» ажиотажа, цены росли ежемесячно в среднем на 1,1%, — отмечают в «ИНКОМе». — И такой мизерный рост в предпоследнем месяце периода — результат небольшой отрицательной коррекции стоимости квадратного метра жилой площади (-18 рублей)». По сравнению же с началом года ценники на вторичную недвижимость выросли в целом на 7,2%, даже не дотянув до озвученного Росстатом на данный период времени уровня «официальной» инфляции (8,2%).
В то же время значительная затяжная девальвация курса национальной валюты привела к тому, что риелторы и застройщики, оперировавшие долларовыми ценниками, были вынуждены переписать их в сторону уменьшения. В конце ноября средняя стоимость предложения на «вторичке» снизилась на 11%, достигнув отметки в 4,15 тысячи долларов США, самого низкого показателя послекризисного периода.
В результате на московской «вторичке» самым дешевым объектом ноября стала однокомнатная квартира на «Авиамоторной» с трехметровой кухней на первом этаже кирпичной пятиэтажки. Малогабаритный объект (жилая площадь — 10 «квадратов», а общая – 20) реализуется по цене 3,6 миллиона рублей. «Потолок» же стоимости демонстрирует семикомнатный пентхаус неподалеку от станции метро «Чистые пруды». Приобрести объект общей площадью в 968,1 квадратного метра можно за 813,8 миллиона рублей.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость», констатирует:
— Только то, что жилье, представленное в массовых сегментах, торгуется в рублевой зоне, и спасает пока рынок. Это для него — «подушка безопасности», которая будет довольно эффективно срабатывать и при усилении негативных тенденций в экономике, но только лишь в краткосрочной перспективе.
По вашему мнению, что может произойти с рынком в самое ближайшее время?
— Неизбежно будет падение покупательской активности. Однако едва ли это заметно отразится на цене объектов. И даже если нефть достигнет критической отметки в 60 долларов за баррель, никакой катастрофы мы не ожидаем. Да, рубль ослабнет, но он же одновременно и удержит пока цены на «вторичке». Как долго цены будут держаться, сказать трудно.
Новостройки: смена вектора спроса
Специалисты компании «Метриум Групп», подводя итоги ноября в сегменте новостроек, говорят о росте средней стоимости «квадрата» до отметки в 151,04 тысячи рублей (+3,2%). Вместе с тем общий объем предложения в сегментах «комфорт» и «эконом» составил около 5,19 тысячи объектов в 23 проектах (-16,8% к показателям октября и -18,9% к значениям третьего квартала 2014 года).
Самое большое количество предложений по-прежнему сосредоточено в трех столичных округах — Северо-Западном, Южном и Юго-Восточном. При этом в первом округе средняя стоимость предложения выросла на 6,7%, во втором — на 2,9%. В третьем же, наоборот, аналитики зафиксировали небольшое снижение цен.
Таким образом, в ноябре примерная стоимость бюджетной «копейки» составила в предпоследнем месяце года 7,08 миллиона рублей (+2,84% к сентябрю), двухкомнатная квартира «потянула» на 9,41 миллиона в национальной валюте (+0,68%), а «трешка» торговались в районе 13,45 миллионов рублей (+3,17%). Несмотря на то, что в общем и целом структура предложения на рынке новостроек столицы осталась без изменений (35% — однокомнатные квартиры, 47% — «двушки», 15% — «трешки»), представители «Метриум Групп» свидетельствуют: повышенный интерес покупатели проявляли именно к последним вариантам. Рынок пока балансирует, но удерживается на краю из последних сил…
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании, утверждает:
— Уровень объема продаж трехкомнатных квартир вплотную приблизился к показателям «двушек» и «копеек». Во многом это обусловлено тем, что в связи с изменением экономической ситуации люди, откладывавшие дорогостоящую покупку до лучших времен, вынуждены принимать решение более оперативно, опасаясь обесценивания сбережений и роста ставок по ипотеке.
Съемное жилье: арендодатели встали насмерть
В сегменте эконом-класса, отмечают представители «ИНКОМ-Недвижимости», по итогам месяца спрос на аренду жилья упал примерно на 10%. Однако, как в прошлые годы, ожидаемого сезонного снижения стоимости предложения на 2-3% по отношению к предыдущим периодам не произошло. Арендодатели ни при каких условиях не идут ни на какие скидки, особенно когда речь заходит о традиционном «ликвиде» в сегменте — одно- и двухкомнатных квартирах. Такое положение дел привело не только к увеличению числа сорванных сделок (из-за расхождения ожиданий арендодателя и нанимателя), но и вообще к их огромному сокращению.
На наш вопрос о перспективах данного сегмента недвижимости представитель компании Галина Киселева, директор департамента аренды квартир, ответила так:
— Сейчас на столичном рынке аренды жилья наступило самое настоящее «смутное время». Пока никаких предпосылок к кардинальному изменению ситуации в сторону уменьшения или увеличения стоимости аренды не наблюдается, но однозначно сказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас не может никто — ни наймодатели, ни арендаторы.
Напомним, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», по итогам ноября средняя стоимость аренды наиболее востребованных одно-, двух- и трехкомнатного жилья эконом-класса варьировалась в диапазоне от 30,7 до 55,7 тысячи рулей. В бизнес-классе «вилка цен» на данные объекты составила 43,8-95,5 тысячи. В «премиуме» «разбег» составил от 71,7 до 149,6 тысячи рублей.
Как это происходило в 2008 году
Рынок жилья в Москве рухнул. Но этого никто не хочет признать. Реальные цены на недвижимость упали вдвое, а объем сделок купли-продажи — втрое.
Понятно, что кризис внес свои коррективы: снизились зарплаты, выросла безработица. Но правительство все еще пыталось реанимировать ипотечное кредитование. Все его потуги оказались напрасными. Продолжился рост просроченных долгов по ранее выданным ипотечным кредитам — общий объем такой задолженности достиг 1,069 триллионов рублей. В то же время, банкиры увеличили процентные ставки. Средневзвешенная ставка по предоставленным в январе рублевым кредитам выросла до 14,1% годовых с 12,9% по кредитам, выданным за 2008 год, по валютным — до 12,5% с 10,8%.
По данным Центробанка РФ, в январе банки выдали рублевых ипотечных кредитов на общую сумму 5,9 миллиардов рублей, а в валюте — на 0,7 миллиардов рублей (в рублевом эквиваленте). Как отмечают эксперты, такие показатели были только во время зарождения ипотечного кредитования.
Кризис затронул весь рынок недвижимости, особенно – в столице. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росрегистр) в 4-м квартале 2008 года на вторичном рынке Москвы число сделок упало на 36%, а ипотечных — на 26%.
В разных источниках, публикующих данные о зарегистрированных сделках, такая информация несколько расходится. Если верить цифрам, то в феврале объем сделок на вторичном рынке сократился в Москве в 3 раза по отношению к февралю прошлого года. Ипотечные сделки в прошлом году составляли от 10 до 18%, а сегодня это около 10%. При любой погрешности в статистике, надо признать: то, что количество сделок сократилось – вполне очевидно. На вторичном рынке купли-продажи недвижимости количество сделок в феврале в среднем сократилось в 2 раза в России, а в Москве сокращение произошло в 3 раза.
Сейчас сложилась ситуация, когда и продавцы и потенциальные покупатели находятся в выжидательном положении. И не известно, кто кого переждет. Страдают и те, и другие. По данным из разных источников, с октября прошлого года цены на недвижимость на вторичном рынке жилья в долларах снизились чуть ли не до 50%. В это трудно поверить…
Автор : Андрей Захарченко.