РАДИ ДОЛЬЩИКОВ ВЛАДЕЛЬЦУ «ФОНА» ПРЕДПИСАНО ПОДЧИСТУЮ ПРОДАТЬ ВСЕ, ЧТО НАЖИТО ЗА 20 ЛЕТ, ДАЖЕ РЕСТОРАН «ПАРУС» НА КРЕМЛЕВСКОЙ НАБЕРЕЖНОЙ

Параметры обсуждаемого в правительстве РТ «антикризисного плана» по ГК «Фон» стали известны «БИЗНЕС Online». На фоне отчаяния 4,7 тыс. семей, ждущих квартир от компании Анатолия Ливады, которое уже выплескивается на площадь Свободы, составлен график продажи имущества застройщика сроком до конца года — например, офис на улице Чистопольской оценен в 150 млн. рублей. Ускорить его исполнение, по всей видимости, должно недавно возбужденное в отношении заслуженного строителя Татарстана уголовное дело.

После вмешательства президента РТ «Фон» сдал 3 из 24 проблемных домов — 2 в микрорайоне «Яшьлек» в автограде (на фото) и 1 в Казани

«ЛЕГКИЕ» ДОМА ПОЧТИ КОНЧИЛИСЬ, ЧТО ДАЛЬШЕ?

С мертвой точки дело сдвинулось после закрытого совещания у главы республики Рустама Минниханова, которое прошло почти ровно месяц назад на волне протестной активности дольщиков «Фона» и «Свея», активизировавшихся перед выборами.

Как сообщалось, Минниханов взял ситуацию под личный контроль, поручив первому вице-премьеру Алексею Песошину и министру строительства, архитектуры и ЖКХ Иреку Файзуллину «оперативно решать все вопросы, связанные со строительством объектов». Также к решению проблемы подключился прокурор РТ Илдус Нафиков.В минувшую пятницу в Набережных Челнах был введен в эксплуатацию второй проблемный дом в 65-м микрорайоне «Яшьлек», застройщиком которого выступало ЗАО «Фон». Это жилой дом 65/4 на 113 квартир, сообщили газете «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ. Управляющие компании домов 65/04 и 65/10 сейчас получают доступ к подаче электроэнергии, тепло туда будет запущено в ближайшие дни. Это уже третий проблемный дом компании, сданный за последний месяц, — еще один был введен в «Яшьлеке» и один — в ЖК «Молодежный» по Ноксинскому спуску.

Всего на тот момент у «Фона» в списке проблемных значилось 24 дома, из которых в высокой степени готовности находилось пять. Получается, сейчас у компании в почти построенном виде осталось всего два дома, а 19 находятся в разной степени готовности. В Челнах осталось ввести три дома ЖК «Яшьлек» в 64-м микрорайоне, в Казани — 18 домов в ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске, ЖК «МЧС» на улице Губкина, ЖК «Симфония» на улице Павлюхина и ЖК «Солнечный город» на улице Баки Урманче.

Как их достроить и что делать с «Фоном», в очередной раз обсуждали на прошедшей неделе за закрытыми дверями на совещании у премьер-министра РТ Ильдара Халикова. Газете «БИЗНЕС Online» стали известны некоторые детали.

В кризис после всех судов и скандалов Анатолию Ливаде будет не под силу найти миллиарды, необходимые на достройку 19 объектов

ТАЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ ЛИВАДЫ

Прежде всего немалый интерес представляют цифры, характеризующие положение дел в компании Анатолия Ливады до вмешательства властей.

В Казани у «Фона» было 19 незаконченных домов на 5 580 квартир (350 тыс. кв. м), из которых продано 4 132 квартиры. Всего в рамках этих проектов компания собрала у дольщиков 7,6 млрд. рублей, еще 1,1 млрд. висят в виде кредитов. При этом совокупные вложения составили 8,3 млрд. рублей, из которых на покупку земли ушло 2,8 млрд., на сети — 1,2 млрд. рублей. Получается, тут у «Фона» денежный баланс положительный: разница между привлеченными и вложенными деньгами — примерно 0,4 миллиарда.

В Набережных Челнах ситуация обратная: квартир в комплексе «Яшьлек» продано на 2,1 млрд. рублей, еще 600 млн. рублей — остаток кредитной задолженности. Итого — 2,7 млрд. рублей. А вложено застройщиком 3,6 млрд. рублей. Отрицательный разрыв между привлеченными и вложенными «Фоном» средствами — 0,9 млрд. рублей. При этом недостроенными оставались 5 строящихся домов на 950 квартир (59,1 тыс. кв. м). Добавим, что 520 квартир на сумму 1,2 млрд. в обоих городах «Фон» бесплатно выделил сотрудникам МВД в рамках заключенных соглашений — в обмен на земельные участки.

В Челнах навар с квадратного метра составлял для «Фона» всего 5,3 тыс. рублей — в 3,6 раза меньше, чем в Казани

Разница между проектами в Казани и Челнах становится очевиднее, если взглянуть на данные по себестоимости 1 кв. м, которые любопытны и сами по себе, ведь застройщики, как правило, держат эти цифры в секрете за семью печатями. В Казани непосредственно строительство жилья обходилось «Фону» в 28 тыс. рублей за квадратный метр, но с учетом затрат на землю, сети и т. д. выходило 44,7 тыс. рублей. Квартиры же продавались по цене 64 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, после завершения проектов в закромах компании должно было «звенеть» 19,3 тыс. рублей с каждого «квадрата».

В Челнах себестоимость была лишь чуть ниже — 27 тыс. рублей за квадратный метр и даже с учетом всех прочих затрат, включая покупку земли и строительство сетей, составила 35,3 тыс. рублей. Вот только чистая средняя цена реализации низкая даже для автограда — 40,5 тыс. рублей (эта цифра примерно соответствует последним прайсам компании, вывешенным на сайте и действительным на апрель 2015 года). Получается, навар составлял всего 5,3 тыс. рублей — в 3,6 раза меньше, чем в Казани. «Челны — это не моя песня. Здесь очень низкая покупательная способность, люди небогатые», — сетовал как-то Ливада в разговоре с дольщиками, когда его проект уже вошел в терминальную стадию.

«Челны — это не моя песня. Здесь очень низкая покупательная способность, люди небогатые», — сетовал как-то Ливада

Если суммировать баланс по обоим городам, получится, что «Фон» сумел привлечь на свои проекты от дольщиков и банков 11,4 млрд. рублей, а потратил на них 11,9 миллиарда. «Дырку» в 0,5 млрд. «Фон» покрыл, видимо, из своих средств, но на этом его запас прочности иссяк. Заполнить кассовый разрыв новыми кредитами или активными продажами, по всей вероятности, не вышло.

«ПОЧЕМУ НАМ НЕ ДАЮТ МЕДАЛИ?»

Напомним, строительство микрорайона «Яшьлек», который считался одним из самых масштабных жилищных проектов в Челнах, началось еще в 2007 году. По данным самой компании, еще до того, как привлекать деньги дольщиков, она вложила в подготовку участка 656 млн. рублей — на повышающую насосную станцию и инженерные сети под весь будущий микрорайон. Еще полмиллиарда было вложено в землю — чтобы получить права на нее, «Фону» пришлось расселить 13 тыс. кв. м жилья.

В инженерные коммуникации в «Яшьлеке» «Фон» «закопал» 781 млн., включая злосчастный коллектор, но так и не смог довести дело до конца

Буксовать проект начал еще с 2013 года. По версии застройщика, дело уперлось в злополучный канализационный коллектор. Чтобы микрорайон мог развиваться, компания взялась проложить трубу метрового диаметра, хотя для ее проектов было достаточно 300 миллиметров. При этом изначальная проектная стоимость работ оценивалась в 155 млн. рублей, но из-за сложных геологических условий фактически строительство обошлось в 400 миллионов.

Вдобавок работа была выполнена некачественно — фактически канализация не функционировала, поэтому «Челныводоканал» не мог принять ее на баланс. «Они положили коллектор на глубину 9 — 11 метров, а он просто смялся под давлением», — объяснял директор ГЖФ Талгат Абдуллин.

В итоге всего в инженерные коммуникации в «Яшьлеке» «Фон» «закопал» 781 млн., включая злосчастный коллектор, но так и не смог довести дело до конца. Вдобавок из проекта начали уходить смежные инвесторы, на поддержку которых рассчитывала компания. «Была попытка профинансировать строительство коллектора за счет инвесторов будущих присоединений, — рассказывал Ливада. — Но на этом вопрос остановился. По этой причине ушел «Профит», ушел ижевский инвестор…»

Судя по всему, наложились и распри с прежним руководством города: «Администрация города хочет фирму «Фон» убрать из этого квартала, — прямо заявлял владелец компании в декабре 2013 года. — Мотивы простые — идет война за коллектор, который мы построили, обеспечив городу дальнейшее развитие территории. Этот коллектор мы сегодня держим в своих руках. Наш участок земли сегодня самый доходный, а все челнинские строители остались без работы. Отсюда и вся эта шумиха. Исполком только притворяется нейтральным. 600 миллионов — это только разница, которую мы сегодня еще не забрали из сетей и которая заложена на будущее строительство в микрорайоне. Так почему нам не дают медали? Мы подготовили экономически вкусный кусок, и он всех раздражает, вот и все».

Ни один из пяти строящихся домов 65-го микрорайона не вводился по графику. В конце концов, стройка окончательно застопорилась

Так или иначе, ни один из пяти строящихся домов 65-го микрорайона не вводился по графику. В конце концов, стройка окончательно застопорилась. Очередная встреча дольщиков микрорайона «Яшьлек» с руководством «Фона» в феврале прошла на повышенных тонах, с криками и слезами. Активное же шевеление в этом деле началось после того, как дольщики выступили с пикетом в тот день, когда в Челнах проходила отчетная сессия депутатов горсовета с участием Минниханова. Тогда президент отметил, что это уже вторая волна обманутых дольщиков в республике. «Да, эта проблема есть. Нам надо снова разбираться, — высказался глава республики. — Ведь тот человек, который собрал деньги у дольщиков, несет полную ответственность. У нас есть правоохранительные органы, мы должны с ними встретиться, понять, почему люди имеют право просто так у людей деньги брать».

КТО «ПОПАЛ»: ПЯТЬ БАНКОВ И ТЫСЯЧИ ДОЛЬЩИКОВ

Увязнув в Челнах, «Фон» начал тормозить стройки и в Казани, где дольщиков гораздо больше. Напомним, во всех домах «Фона» продано 4 738 квартир, за которыми, понятно, стоят семьи, — «социальный динамит» получается очень мощный. Неудивительно, что пикеты не только перед мэрией Челнов, но и на площади Свободы в Казани стали обыденностью, а все аккаунты президента РТ в соцсетях регулярно заваливаются мольбами о помощи. К слову, 10 октября дольщики «Фона» планируют вновь собраться на крупный пикет перед кабмином.

Пикеты не только перед мэрией Челнов, но и на площади Свободы в Казани стали обыденностью, а все аккаунты президента РТ в соцсетях регулярно заваливаются мольбами о помощи

Проснулись и кредиторы, которые действовали своим методом — через иски. Так, 19 и 20 августа Арбитражный суд Татарстана вынес решение о взыскании с ООО «Фон» и ООО «Фон-Строй» в пользу СБК «Стекло» (структура, близкая к Сбербанку) 1,15 млрд. и 1,3 млрд. рублей соответственно. Ранее в ГК «Фон» сообщали, что со «Стеклом» были достигнуты договоренности «о мире», но условия не раскрывались.

По всей видимости, часть долгов перед банками «Фон» закрыл — сейчас весь объем задолженности в рамках проектов в Казани и Челнах оценивается в 1,7 млрд. рублей. При этом на упомянутое выше СБК «Стекло» приходится 600 млн. рублей, а вот другие кредиторы, снабжающие компанию Ливады средствами, до сих пор засвечены не были. Как оказалось, на втором месте по объемам вложений — «Спурт», долг «Фона» перед которым оставляет целых 426 млн. рублей. На третьем — ФК «Открытие» — 312 млн. рублей, АКБ «Город» — 263 млн. рублей, еще 105,5 млн. рублей получено от «Тимер Банка».

Власти, по нашим данным, решили поискать резервы внутри самой компании: имущество компании тщательно описано, составлен график его продажи и прейскурант

АНТИКРИЗИСНЫЙ ПЛАН: КОНЯ НА КОЛБАСУ?

Понятно, что власти не могли не вмешаться в ситуацию. Однако антикризисный план, судя по всему, будет отличаться от привычной схемы, отработанной с момента предыдущего кризиса 2009 года. Тогда проблемные дома чиновники «вытягивали» всем миром, например, как в случае со «Свеем», давая бесплатные подключения к инженерным сетям или возможность увеличить этажность.

Часто недостроенные дома передавались другому застройщику. В роли «белого рыцаря» не раз выступал, в частности, ГЖФ. Подключить Абдуллина была попытка и в случае с «Фоном», но на сей раз его участие оказалось очень локальным — по имеющимся данным, он выкупил квартиры в Челнах на 30 млн. рублей, которые были целевым образом направлены на достройку канализационного коллектора.

«Я не хотел бы каждый раз завязывать или развязывать шнурки у тех, кто из-за них спотыкается и доставляет неприятности окружающим», — веско заметил по этому поводу Абдуллин в ходе интернет-конференции c читателями «БИЗНЕС Online».

Талгат Абдуллин (в центре) о ситуации с домами «Фона»: «Я не хотел бы каждый раз завязывать или развязывать шнурки у тех, кто из-за них спотыкается и доставляет неприятности окружающим»

Судя по приведенным выше раскладам, ситуация с «Фоном» на первый взгляд не выглядит безнадежной. Видно, что деньги дольщиков и банков не украдены: объем вложений в проекты превышает набранные обязательства. Кажется, надо только привлечь еще денег, достроить дома, допродать квартиры — и все будет прекрасно. Но не тут-то было. К сожалению, в распоряжении нашей газеты нет сведений, в какую сумму оценивается достройка всех проблемных объектов «Фона». Но понятно, что речь идет о миллиардах, привлечь которые после всех судов и скандалов, да еще и в кризис самому Ливаде не под силу. Квартиры не продаются, а банки мечтают только о том, чтобы вырвать уже вложенное. Как показывает опыт, плевали они на каких-то обманутых дольщиков, пусть за них государство думает…

В этой ситуации власти, по нашим данным, решили поискать резервы внутри самой компании, образно говоря, пустив коня на колбасу. Имущество компании тщательно описано, составлен график его продажи и прейскурант.

Во-первых, самый большой финансовый кусок — 9,3 млрд. рублей — можно выручить от продажи 1 792 свободных квартир в строящихся комплексах. При нынешней репутации «Фона» привлечь новых дольщиков, конечно, непросто. Однако если власти дадут 100-процентные гарантии достройки домов, а цены будут привлекательными, то ничего невозможного нет.

На продажу планируется выставить активы «Фона», среди которых кирпичный завод «Ключищинская керамика» (оценен в 1,9 млрд. рублей)

Во-вторых, в стадии оформления сделка по продаже за 0,5 млрд. рублей неосвоенного земельного участка в «Яшьлеке» площадью 6 гектаров. Ранее стало известно, что покупателем выступит ООО «Комфортное жилье». «Нас попросили приобрести земельный участок под жилой дом 65/07, который на данный момент находится на уровне проекта и огороженной территории с разрешением на строительство, — рассказывал «БИЗНЕС Online» директор ООО «Комфортное жилье» Михаил Золотухин. — Мы, честно скажу, пока не сильно торопимся туда, строители же не могут по щелчку построить еще 20 тысяч квадратных метров — так не бывает. Да и это нам сегодня невыгодно».

В-третьих, на продажу планируется выставить активы «Фона», которые «тянут» на 3,7 млрд. рублей. Сюда входит кирпичный завод «Ключищинская керамика» (оценен в 1,9 млрд. рублей), завод ЖБИ (400 млн. рублей), офис компании на улице Чистопольской (150 млн. рублей), а также развлекательный комплекс «Парус» у Кремлевской дамбы (250 млн. рублей). Помимо этого, в активах различный транспорт и механизмы, инженерные сети в Казани и Челнах (различные котельные, трансформаторные подстанции, тепловые сети и пр.), а также непроданные в Казани паркинги на 2,6 млрд. рублей.

Таким образом, при условии полной продажи всего и вся можно выручить 15,2 млрд. рублей. Другое дело, что в нынешних условиях на свободном рынке найти покупателей будет непросто. Но это, во-первых, вопрос цены, а во-вторых, в каких-то случаях власти, по нашей информации, все же прибегнут к убедительным просьбам.

Развлекательный комплекс «Парус» у Кремлевской дамбы оценен в 250 млн. рублей

ЧТО СКАЖЕТ ЛИВАДА?

Компания «Фон» была создана в 1995 году и, согласно информации на ее сайте, построила более 700 многоквартирных жилых домов общей площадью более 700 тыс. кв. м, не говоря уже о коммерческой недвижимости.

Во главе ее бессменно стоял Ливада. Прежде, по слухам, он был в хороших отношениях с курирующим строительный и проектно-архитектурный комплекс Олегом Антосенко — правой рукой экс-мэра Казани Камиля Исхакова. Правда, в 2006 году он уехал с Исхаковым в Дальневосточный федеральный округ, а ныне нашел себя под крылом вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина, возглавляя столичный комитет государственного строительного надзора.

Однако подвела Ливаду, да и не его одного, по оценкам опрошенных участников рынка, не только потеря покровителей, но и самоуверенность, потеря осторожности — в кризисный 2008 год и накануне его компания заложила сразу несколько крупных девелоперских проектов с длинным инвестиционным циклом — один «Яшьлек» чего стоит! Отчасти это было вынужденным шагом — лакомые, готовые к строительству земельные участки в Казани и Челнах закончились (или оказались недоступны для «Фона»), пришла пора осваивать неудобья, тянуть в туманное будущее трубы метрового диаметра. Но, видимо, компания переоценила свои силы. «Широко шагать — штаны порвать!» — сказал один из наших собеседников.

По слухам, Ливада был в хороших отношениях с курирующим строительный и проектно-архитектурный комплекс Олегом Антосенко — правой рукой экс-мэра Казани Камиля Исхакова

Вот факт: согласно информации на сайте ГК, до 2008 года компания ежегодно сдавала по несколько объектов. В тот кризисный год было сдано 7 домов, а следующие сданные дома датируются уже 2012 годом. По сути, уже тогда Ливада одной ногой стал проваливаться в трясину, начались первые проблемы с кредиторами и партнерами. То, что длить агонию удается столько лет, — уже чудо, обеспеченное большим набранным запасом прочности. Но вечно ничего , а в особенности агония, длится не может.

На сей раз дело приняло крайне серьезный оборот. Похоже, договариваться Ливаде все сложнее. В конце сентября следственный комитет распространил пресс-релиз о возбуждении в отношении него уголовного дела по подозрению в неуплате НДФЛ на 3 млн. рублей. Сумма мизерная (в «Фоне» газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что в тот же день долг был погашен). Однако сигнал очевиден: крутись как хочешь, продавай все, доставай тайные заначки, но решай созданную проблему. Иначе — потеря не только собственности, но и свободы.

Наше издание не раз обращалось к владельцу «Фона» с предложением дать развернутое интервью или стать участником интернет-конференции с читателями «БИЗНЕС Online». Анатолий Николаевич, не пора ли в этот критический для компании момент расставить все точки над i, сказать правду и сохранить свое честное имя? Вашего слова ждут дольщики, кредиторы, партнеры, да и сотрудники компании. Наше предложение по-прежнему в силе.

Автор : Владимир Казанцев