Марианна Михайловна мечтала, что ее родители, которые всю жизнь живут на Крайнем Севере, в холодном Аяне, наконец, переберутся в Хабаровск. И поселятся они вместе в красивом доме, в самом центре города на пересечении улиц Ким Ю Чена и Льва Толстого. Продали старую квартиру родителей, взяли ипотечный кредит и внесли семь миллионов рублей на две квартиры в ООО «Строительно-дизайнерская компания «Невис». Во всех газетах и на телевидении тогда шла реклама двух высоток — в двадцать два и одиннадцать этажей.

Прошло восемь лет, семья успела расплатиться с банком. Но родители по-прежнему живут на севере, без всякой надежды на переезд, с мечтой — просыпаться утром и, выйдя на балкон, любоваться окрестными городскими красотами…

Новостройки в центре города имеют повышенный спрос. Но не предполагали потенциальные новоселы, что компания, которой они доверяли свои деньги, не имеет полного пакета архитектурной и технической документации, нет у нее и разрешения на строительство. Зато все это было хорошо известно господину Нестерову. Его компания «Невис» должна была строить жилой комплекс «Новый Хабаровск» в районе улиц Ким Ю Чена – Льва Толстого. Более 300 млн. рублей он принял у 33 потенциальных новоселов и двух юридических лиц в счет оплаты квартир, нежилых помещений и парковочных мест в новом жилом комплексе.

Граждане, конечно, не были немыми статистами, они задавали вопросы генеральному директору и получали убедительные ответы. Мол, строиться комплекс будет совершенно новым цельно-бетонным способом монолитного строительства. При этом будут использованы технологии, делающие сооружение уникальным. Все быстро и без обмана. Не были забыты важные для дольщиков детали: повышенная сейсмостойкость здания, великолепный вид на город, экологичность материалов, общая система вентиляции и кондиционирования, автономная подземная автопарковка и т.д. И никаких строителей-гастарбайтеров, только профессионалы самой высокой квалификации. Искренен г-н Нестеров был лишь тогда, когда говорил о выгоде, которую можно извлечь после продажи построенной квартиры, и о постоянном росте цен на жилье.

У Анны Ивановны похожая история. Хотелось выбраться из хрущевки. Застройщик обещал, что средняя цена за квадратный метр будет 38 тысяч рублей. Уже тогда квартиры в Хабаровске строились и дороже. Но вот удача — им предлагали самый центр Хабаровска.

Кроме желающих построить квартиру, активно откликнулись предприниматели — три первых этажа высоток предполагались под офисы и парковочные места. Сергей — один из них — внес 6,5 млн. рублей, хотел иметь свой офис в престижном месте. Признается, когда ведешь бизнес, деньги никогда не лишние, но он их отдал, полагая, что вложения скоро окупятся. Все, кто потерял деньги, до сих пор не могут с этим смириться. Это их маленькая трагедия. Ощущение — что их ограбили средь бела дня, причем на виду у всех.

Нет, строительство, как и предполагалось, началось. Компания вырыла котлован, огородила его забором, начала возводить фундамент. Впрочем, дальше дело не пошло. Какое-то время люди наивно полагали, что вот-вот развернутся работы, но за забором все было тихо. Поняв, что их обманули, дольщики стали бить во все колокола. К тому времени у «Невиса» возникли проблемы и по другим объектам. Начались суды. Руководителя компании «Невис» Нестерова судили, он получил срок за мошенничество в особо крупных размерах. На суде озвучили цифру, только на двух этих домах украдено 336 миллионов рублей. Это уже потом стало известно, что для сбора денег с дольщиков использовалась мошенническая схема. Было организовано две компании, по договору поручения ООО «Невис» и ООО «Инвестиционная строительная компания «Дом», учредителем которых был один и тот же человек — Нестеров. Причем с дольщиками заключали не договоры долевого участия, а договор займа. Впрочем, такая практика тогда была очень распространена.

Нестеров, отсидев срок, уже вышел на свободу, а котлован все так и стоит. В апреле нынешнего года его решили обследовать. Котлован оказался залит водой. Весна! Следов строительства отыскать не удалось. Не нырять же на дно водолазам! А вскоре котлован и вовсе засыпали из соображений безопасности. Слава богу, туда за восемь лет никто не свалился случайно. Дольщики восприняли этот факт как знак судьбы. Их деньги и обманутые надежды закопали вместе с этим котлованом. Проект стал бумагой, к которой остается только поднести спичку, горько шутят они.

«Невис», оказывается, скорее жив, чем мёртв

Казалось бы, за давностью лет все поросло травой, однако нет. Предприятие «Невис» находится в процедуре банкротства. Договор аренды земельного участка истек в 2008 году, а срок разрешения на строительство, никем не продлеваемый, тоже весь вышел. По сути, объект перестал существовать в первоначальном замысле. Часть земли отдали другому застройщику. Заново получить землю под несостоявшийся проект теперь можно только по конкурсу, то есть за большие деньги. Один весьма толковый дольщик успел выкупить кусочек земли, а потому участок не могут продать.

Компания «Невис» находится в процедуре банкротства. Конкурсный управляющий Татьяна Семенова пытается оформить в собственность дольщиков хотя бы фундамент, за который, как за спасительную соломинку, можно ухватиться. Но для этого нужен технический паспорт на незавершенное строительство. На тот самый котлован с подведенными коммуникациями, то есть нулевыми работами, но его в БТИ не выдают. Дескать, котлован — это, согласитесь, не объект, а исключительно намерения. Хотя законодательно, уточняет Татьяна Андреевна, не определено, что такое «незавершенное строительство».

Она настаивает, что земельный участок по-прежнему принадлежит дольщикам. Да, срок действия договора аренды земельного участка установлен по 2008 год. Но по закону если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. К слову, арендная плата оплачена должником до сентября 2011 года. То есть объект с земельным участком теперь может быть передан созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу и люди смогут повторно собирать деньги, нанимать подрядчика и контролировать строительство самостоятельно.

Люди вложили свои деньги и хотят получить квартиры. Арбитражный суд по ходатайству заявителя, участвующего в банкротстве, вправе запретить арендодателю сдавать этот участок в аренду другому лицу, помимо застройщика, или еще как-то распоряжаться этим участком. На земельный участок арбитражным судом наложены обеспечительные меры, но кооперативу этот участок так и не передан. Уж слишком «сладкий» этот кусок земли в центре города, чтобы не попытаться получить с него прибыль в очередной раз.

Между тем есть инвестор, к слову, из числа обманутых предпринимателей, который вложил свои деньги в это строительство. Он готов возвести дом под контролем ЖСК и передать квартиры дольщикам. Однако арбитражный суд первой инстанции дольщикам в удовлетворении ходатайства отказал. Действия суда обжалуют в вышестоящей инстанции.

В краевом реестре обманутых дольщиков этих людей просто нет. Чиновники не желают признавать их обманутыми. Хотя по всем официальным признакам эти граждане являются потерпевшими и не признавать их обманутыми дольщиками официально — противозаконно. Но похоже для региональных чиновников, законы РФ не указ. Вот и защищаются дольщики, как могут, сами.

Заместитель начальника главного контрольного управления правительства края, начальник управления государственного строительного надзора Олег Сутурин говорит, что в свое время «Невису» действительно выделили участок. Если бы был договор аренды на строительство и прошел регистрацию, было бы проще. Его можно оценить. Но документы застройщик оформил только на проектирование. Да, соглашается он, есть сложности с получением технического паспорта. Но, по мнению Олега Сутурина, у дольщиков есть надежда. Не зря же после того, как процедура банкротства завершилась и фирму по закону полагалось ликвидировать, процедуру возобновили. Сейчас в судебном порядке решается вопрос о передаче прав на объект незавершенного строительства и, естественно, оформление прав на земельный участок ЖСК. Это процедура новая, никогда в крае не применявшаяся. Проще говоря, чиновники, как могут тормозят процесс и придумывают причины, которые адекватными назвать трудно.

Как же все-таки получить технический паспорт? Оказывается, есть документы, что застройщик успел не только вырыть котлован, но и заложить фундамент. Если эти доказательства окажутся не вполне убедительны, стоит дождаться, когда установится сухая и теплая погода, и попросту разрыть котлован. Возможно, истина где-то там. (А может к тому времени придумают новую причину). Яму предстоит инвентаризировать, зарегистрировать, а уж потом требовать технический паспорт. А иначе никак нельзя передать землю дольщикам. Ситуация сложная, но не безнадежная. По словам Олега Сутурина, правительство края заинтересовано, чтобы дом достроили и дольщики получили свои квартиры. Принципиальное решение о передаче участка дольщикам, по его словам, принято.

Дело в том, что тот самый инвестор, готовый восстановить справедливость, был единственным, кто до конца отстаивал интересы свои и дольщиков. Когда началось банкротство «Невиса», он взял на себя все расходы — от зарплаты конкурсному управляющему до оплаты почтовых конвертов. У владельца «Невиса» к банкротству не оказалось ничего — ни денег на счетах, ни офиса, ни самой бухгалтерии. Процедура велась в упрощенном порядке. Понятно, что договариваться с большим количеством людей, когда у каждого свой интерес, преодолевать разногласия непросто. Там есть еще гаражно-строительный кооператив. У кого-то договоры не зарегистрированы.

Революция на «Казачьей горе»

А вот непростая история с недостроенной второй очередью жилого комплекса «Казачья гора», который тоже одно время буквально завис, на первый взгляд, казалось бы, благополучно разрешилась. Причина проста — недострой оказался инвестиционно привлекательным объектом даже при наличии обманутых дольщиков. Определился, наконец, новый застройщик, который выиграл конкурс на то, чтобы достроить дом. Но с тем непременным условием, что он заключит договор лично с каждым из дольщиков с обещанием достроить им квартиры. Такое поистине революционное решение тоже принимается в крае впервые.

Олег Сутурин сказал, что случай этот действительно беспрецедентный. Был разработан порядок продажи имущества, который предусматривает достройку дома и предоставление квартир дольщикам без дополнительных денег. Проект подобного соглашения разработала все та же Татьяна Семенова, которая представляла интересы нескольких дольщиков. Она поведала, что дольщиков осталось 56. Они получат свои квартиры, причем ничего не доплачивая. Напротив, когда пересчитали цену за квадратный метр с учетом денег, которые в свое время внесли люди, то получились солидные суммы. Гораздо большие, чем они предполагали. Расчет тут такой. Деньги дольщики внесли в 2007 году. Понятно, что стоимость квадратного метра за это время выросла. Это удорожание и приплюсовали к суммам взноса. К примеру, внес человек два миллиона рублей, еще столько же ему добавили, и плюс штрафы за вовремя не исполненный договор. Кто-то забрал деньги, тридцать человек хотят получить квартиры. Оговорен и конкретный срок окончания строительства — апрель будущего года.

Купило недостроенный дом ООО «СамСтрой» за 448 миллионов рублей. Со второй попытки. Накануне фирма из Владивостока вознамерилась достроить дом и даже внесла задаток, но, очевидно, ей всё объяснили и она исчезла. И 22 миллиона рублей ушли в конкурсную массу банкротного предприятия «Мыс». Понятно, что объект привлекательный, но для тех, у кого есть деньги или возможность взять кредиты. Строительные компании живут, в основном, за счет заемных средств. Директор компании «СамСтрой» Владимир Фридман признался, что помимо этого надо освоить еще 250 миллионов рублей, чтобы сдать объект. Дом возведен, осталось подвести воду, тепло, канализацию.

Естественно, возникает вопрос — а в чем интерес застройщика? Купить недострой почти за полмиллиарда рублей да еще вложить четверть миллиона на строительство, зачем? На самом деле, это выгодно. Тем более, что купленных квартир весьма мало. Свободные квадраты, как коммерческой так и жилой недвижимости реализуются новым застройщиком с хорошей прибылью. Компании предложили рядом участок, на котором можно построить еще один дом. Это заманчиво. Получить участок в центре Хабаровска теперь очень трудно, да и стоит он очень дорого. В доме — четырнадцать тысяч квадратных метров площадей и только четыре тысячи — собственность дольщиков. Остальное можно продать. Чтобы начать новую стройку, придется расселить людей из нескольких бараков. Застройщик хочет заселить их прямо сейчас, в дом, который обещает сдать весной. Есть идея перепланировать один из двух подъездов под квартиры под социальные программы края.

Дом снести — и долги в воду

Среди долгостроев со стажем в Хабаровске — жилой дом на улице Фрунзе. Его возводит « Мир-Автаркия». Дом компания обещала построить за три года, но прошло уже десять лет, однако конца не видно. Конечно, люди попытались получить свои деньги назад. Кто-то через суд вернул сбережения, есть решения судов, вступившие в силу, о признании права собственности на квартиры. И тут та же проблема — дом стали строить до того, как введена обязательная регистрация договоров. Но тут возникает другой вопрос. Насколько безопасен окажется новый старый дом? Олег Сутурин считает, что строить так долго — ненормально, прежде всего, с точки зрения экономики. Не говоря уже о дольщиках, которые терпеливо ждут и волнуются. Недавно они написали жалобу в правительство края, и теперь идет проверка в правоохранительных органах.
Претензии к компании таковы: «Мир-Автаркия» шесть раз меняла названия и во всех ООО единственным учредителем и генеральным директором был один и тот же человек. Приводят факты, что он выводит деньги из оборота, вместо того чтобы пустить их в дело и достроить, наконец, их многострадальный дом.

Сколько можно продлевать сроки строительства? Оказывается, сколько угодно, закон не устанавливает жестких сроков. Хотите строить быстро, создавайте ЖСК и контролируйте ход строительства самостоятельно.

Впрочем, компания предприняла еще один неординарный ход, чтобы избавиться разом от дольщиков и накопившихся долгов. ООО «Мир-Автаркия» обратилось в арбитражный суд, утверждая, что дом в силу нарушений проекта, которые якобы допустило ОАО «Дальгипротранс», должен быть запрещен к эксплуатации, он не может быть достроен и, по мнению застройщика, подлежит… сносу. Более того, строительная компания запросила с проектного института 518 миллионов рублей. Это убытки за все годы строительства. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного федерального округа кассационной инстанции в апреле нынешнего года пришел к выводу, что требования эти незаконны.

Официально количество обманутых дольщиков в крае резко сократилось. Что такое официально и насколько победные заявления соответствуют реальному положению вещей, надеюсь никому объяснять не надо.  В Хабаровске остались лишь два проблемных дома на Казачке и по улице Марины Расковой.  Как сказал Олег Сутурин, дом в авиагородке достраивается, правда, уже с новыми дольщиками. Те, на чьи средства стройка начиналась, должны получить, в среднем, по 150 тысяч после процедуры банкротства первого застройщика. К категории обманутых дольщиков они по закону больше не относятся, так как их права удовлетворены. К концу года строительная компания собирается рассчитаться со всеми обманутыми дольщиками. Официально с проблемой чиновники разобрались.

Но это не значит, что они не могут появиться вновь. В крае начали формирование нового реестра обманутых дольщиков, туда уже обратились несколько человек. Их включили в списки. Только вот кто им построит квартиры? В краевом бюджете строки на такие расходы нет. Остается одно — быть осторожным, учиться на ошибках. И лучше, конечно, на чужих, а ещё надёжнее покупать уже существующую недвижимость, не отдавая деньги за мечту, которая не факт, что осуществится.
Автор : Ольга Юрьева.