В Екатеринбурге может увеличиться число бесправных инвесторов, потерявших свои средства, вложенные в покупку жилой недвижимости. Как отмечают эксперты, в городе вновь увеличивается число строительных компаний, использующих такие схемы привлечения средств, которые не гарантируют покупателям не только получение жилья, но и возврат вложенных денег. Так, в использовании паевых схем замечен ЖК «Малевич».

Юристы отмечают, что условия инвестирования, предлагаемые при приобретении квартир в этом объекте, делают инвесторов беззащитными. Впрочем, это далеко не единственный вопрос к данному объекту: так, не ясно, кто непосредственно является застройщиком комплекса, и можно ли было, в принципе, начинать строительство на этом месте.

Напомним, что данный ЖК возводится на месте промзоны за железнодорожным вокзалом в границе улицы Маяковского, переулка Трамвайный и проспекта Космонавтов. Общая площадь квартала составит 3 гектара. В новом жилом квартале планируется построить четыре дома высотой 27 и 34 этажа.

На данный момент ЖК «Малевич» выглядит так

ЖК «Малевич» ведет агрессивную рекламную кампанию. ЖК позиционируется как «многофункциональный квартал, необычный по дизайну, комфортный и качественный по содержанию». Однако, судя по отзывам на форумах, доверия инвесторов и профессиональных участников рынка эта реклама не вызывает.

Есть вопросы и к законности стройки. Так, на форумах, посвященных данному объекту, обсуждается вопрос о наличии у застройщика правоустанавливающих документов на землю и времени их получения. Ряд потенциальных покупателей отмечает, что в офисе продаж эти документы им представить не смогли, в то время как законодательство прямо обязывает застройщика предъявлять их по первому требованию. Отсутствуют эти документы и на сайте ЗАО СК «Уралстройинвест».

Стоит также отметить, что потенциальным покупателям не совсем понятно, кто вообще выступает застройщиком данного комплекса. Информация на некоторых сайтах в Интернете указывает, что это — ЗАО СК «Уралстройинвест» (например, здесь). Однако граждане, которые получили на руки договор паевого участия в строительстве ЖК «Малевич», увидели, что в качестве застройщика в нем фигурирует некое ООО «Брик». В отделе продаж эту ситуацию объясняют тем, что «покупатель немного не так понял: ЗАО СК «Уралстройинвест» в этом проекте фигурирует как отдел продаж». При попытке позвонить непосредственно в СК «Уралстройинвест» выяснилось, что «Малевич» по генподряду строит компания «РТС».

Следующий вопрос, который возникает у потребителя: какие права и обязанности имеет он по предложенному застройщиком «договору паевого участия». По мнению юристов, такие договоры должны заключаться по ФЗ-214, который защищает права дольщиков. Однако они отмечают, что не редки случаи, когда строительство многоквартирных домов идет через создание жилищно-строительного кооператива. В таких случаях ФЗ-214 бессилен, считают юристы.

«Очень часто нерадивые застройщики заключают договоры, называя их долевыми (или паевыми), а на самом деле там никаких долей ни у кого нет. И федеральным законом ничего не регулируется. Тут важно гражданину не надеяться на государство, а быть требовательным к застройщику», — отметил директор юридического агентства «Юрлига» Иван Волков.

Стоит отметить, что в компании «Уралстройинвест» заявили, что работают только по договорам ЖСК, хотя и называют их «паевыми».

Директор юридического агентства «Дефанс» Евгений Осинцев пояснил, что закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» направлен на защиту прав покупателей, которые приобретают жилье непосредственно по договору о долевом участии.

«Данный закон ввел такие защитные механизмы, как государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре. Теперь покупатель более защищен от двойной продажи. Ведь вносить деньги нужно только после регистрации договора. А вот при покупке жилья через ЖСК нет гарантий, что данный объект не будет продан нескольким лицам. Также были ужесточены требования к застройщику по проектной и правоустанавливающей документации. Для покупателя риск того, что объект не введут в эксплуатацию, снижается», — заявил Евгений Осинцев.

Он также обращает внимание на то, что ЖКС часто затягивают сроки завершения строительства. По его мнению, причина в том, что застройщики не несут ответственности за просрочку, а вот в договоре долевого участия такие сроки обычно прописываются, причем за нарушение сроков застройщик вынужден будет платить неустойку.

Стоит отметить, что судя по отзывам на форуме, СК «Уралстройинвест» несколько раз отодвигала сроки завершения строительства по своим объектам.

«Они, конечно, строят, но как-то все у них мутно… И постоянные срывы сроков. Осенью отказался от покупки кв. в доме на Мичурина, 132 и пока еще не пожалел. Место классное, и проект вроде бы ничего, но с осени за 0,5 года ничего не изменилось: котлован вырыли, а на стройке ветер гуляет: ни крана, ни строителей. На что надеются — вообще непонятно. Срок сдачи дома — 1 кв 2014, стадия — котлован. Систематический срыв сроков не просто на 1-2 месяца, а сроки кварталами измеряются», — сообщил один из участников форума, где обсуждалась покупка квартир в ЖК «Малевич».

По мнению Ивана Волкова, небольшие компании вынуждены строить на условиях ЖСК, чтобы застраховать себя от финансовых потерь, однако пайщик в таких случаях абсолютно не защищен. И таких случаев масса. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, по договорам ЖСК в Екатеринбурге продается около 50% квартир. Остальные — либо по ДДУ (договор долевого участия) по 214 закону, либо предлагают готовое жилье, либо заключают предварительные договоры продажи.

«Согласно ФЗ-214, в случае, если застройщик обанкротится и не сможет отвечать по своим обязательствам, он должен будет заплатить дольщикам совершенно драконовские штрафы. Но если он не готов таким образом отвечать, то не заключает такие договоры. Поэтому более мелкие игроки рынка вынуждены заключать по старинке договоры через ЖСК, рискуя своей репутацией. Таким образом, они защищают свои финансовые интересы. Однако членам ЖСК бывает довольно сложно защитить свои права, а иногда практически невозможно получить назад свои деньги», — заявил юрист.

Впрочем, если такие схемы продаж существуют, то находятся люди, которые готовы пойти на риск, иначе, по мнению специалистов, такой шаг никак не назовешь. Однако покупая квартиру в ЖК «Малевич», пайщики закрывают глаза не только на возможные экономические трудности, но и на инфраструктурные.

«Комплекс рекламируется как расположенный в удобном месте в центре города с прекрасной окружающей инфраструктурой. Интересно, как это сочетается с расположением его в окружении железной дороги (непосредственно рядом с вокзалом), трамвайных путей (все трамваи северного трамвайного депо будут рано утром и поздно вечером проходить по ним) и одной из самых загруженных магистралей города — проспектом Космонавтов?», — пишет один из участников форума.

Пейзаж под окнами ЖК «Малевич»

Впрочем, в свете последних событий специалисты отмечают, что государство одинаково пытается помочь как обманутым дольщикам из жилищных кооперативов, так и к тем, кто стал их коллегой по несчастью, заключив договор долевого участия. Но сейчас гражданин, заключивший ДДУ, имеет намного меньше шансов стать обманутым, нежели тот, который вступил в ЖСК. На данный момент в Екатеринбурге и тех, и других примерно одинаковое количество. А если учесть, что эксперты прогнозируют очередной кризис, то проблемы обманутых дольщиков властям, вероятно, придется решать еще долго.

УрБК будет следить за развитием событий вокруг этой стройки.