Закон об обществе взаимного страхования может только ухудшить ситуацию Несмотря на все усилия властей, проблема дольщиков продолжает оставаться неуправляемой, а все попытки регулирования не приводят к положительным результатам. В конце ноября депутат Госдумы Александр Хинштейн озвучил данные по количеству пострадавших: 103 тыс. обманутых дольщиков и 1 тысяча проблемных объектов. Уже 7 лет действует 214 ФЗ, все больше застройщиков перешли на работу по этому закону. Но это не решило проблем дольщиков. «Образовалась уже целая плеяда застройщиков и объектов, которые строятся в соответствии с 214 ФЗ, но тем не менее становятся проблемными, — говорит директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов. — Количество проблемных объектов и обманутых дольщиков выросло, несмотря на то что более половины исков дольщиков по «старым» объектам было удовлетворено. А значит новых пострадавших оказалось еще больше, чем тех, чьи проблемы удалось решить».

Выборы прошли

Одно из важнейших событий 2012 года, которые отразилось на участи дольщиков – выборы президента. В преддверии выборов не раз звучали заявления первых лиц с требованием решить проблему обманутых дольщиков в кратчайшие сроки. Однако выборы состоялись, и проблема дольщиков отодвинулась на второй план. Как результат – фактически свернута работа рабочей группы по вопросам обманутых дольщиков, которая активно функционировала с 2011 по середину 2012 годов. Один из ее лидеров – Александр Коган – назначен министром Московской области по долевому строительству и ветхому и аварийному жилью, а значит его сфера деятельности сузилась до пределов одного региона. Он отвечает за исполнительную работу по этому вопросу в Подмосковье.

Общество взаимного страхования

Между тем, рабочая группа успела разработать важный законопроект – об Обществе взаимного страхования. Проект закона представили Александр Коган и Александр Хинштейн на одном из заседаний группы весной 2012 года. Суть предложения заключалась в том, чтобы создать некоммерческое общество, в которое каждый застройщик обязан платить взнос, что станет одним из условий получения разрешения на привлечение денежных средств дольщиков. В случае просрочки строительства или банкротства застройщика дольщикам должны выплатить страховое возмещение убытков. Министерство финансов РФ не одобрила законопроект в таком виде. Не случайно Минфин «завернул» законопроект. Деятельность общества взаимного страхования, как и любой другой страховой организации, попадает под регулирование ФСФР, которая находится в сфере контроля Минфина. Представители министерства заявили, что готовы рассматривать этот вариант только в случае наличия альтернативных механизмов – банковских гарантий, добровольного страхования. В итоге летом законопроект был принят в первом чтении. В начале декабря Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал депутатам принять во втором чтении законопроект. В итоговом документе учтены рекомендации Минфина. Страховать риски долевого строительства сможет не только ОВС, но и коммерческие страховые компании. Кроме того, застройщики смогут обращаться за предоставлением банковских гарантий на сумму привлеченных от дольщиков средств. По словам Александра Хинштейна, сейчас ведутся переговоры с Минфином об освобождении ОВС от уплаты НДС.

Круговая порука против проблемы дольщиков

Однако в экспертной среде законопроект не вызвал единодушного одобрения. «Из всех предложений, выдвинутых в ходе деятельности рабочей группы по вопросам обманутых дольщиков, законопроект Хинштейна и Когана был самым проработанным. По крайне мере они смогли осознать масштаб, объемы ответственности, собрать через Минрегионразвития необходимую информацию и понять, какой ущерб придется покрывать страховщикам или обществу взаимного страхования. Однако глубиной проработки и ограничивается убедительность этого проекта», — отмечает Борис Шаронов, который также участвовал в рабочей группе. «Стремление властей защитить соинвесторов похвально. Однако возможность решения проблемы обманутых дольщиков с помощью обязательной страховки вызывает огромные сомнения. Иллюзия защищенности может даже увеличить количество обманутых дольщиков», — предупреждает адвокат Сухов Олег. По мнению юриста, страховка «усыпит» бдительность покупателей квартир, заставив их менее ответственно относиться к выбору застройщика, а сами компании в надежде на фонд «взаимовыручки» не будут уделять должного внимания финансовым рискам. Обязательное страхование приведет к росту цен на недвижимость. Убытки от недостроя в 2010 году составили 36 млрд рублей, в 2009 году – 27 млрд. Это огромные суммы для рынка, если начать страховать повсеместно. По подсчетам Александра Хинштейна, квадратный метр в новостройках может подорожать на 4%. При этом вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак считает, что рост цен может быть более серьезным – на 20%, если учитывать покрытие всех рисков, в том числе связанных с мошенничеством. Ведь страховой случай происходит вне зависимости от причины – наводнение это, оползень или застройщик сбежал с деньгами – ущерб дольщику был нанесен. Даже если смириться с неминуемым ростом цен на жилье в новостройках, законопроект, по мнению Бориса Шаронова, порочен по сути: «Это просто попытка «заткнуть дыры» без ущерба бюджету . Не с причиной собираются бороться, а с последствиями – чтобы всегда был мешок с деньгами. Застройщику не хватило денег на строительство, давайте не будем ни с кого спрашивать – пусть страховщики заплатят. Достанут из общака и отдадут дольщикам, тогда не надо будет никого искать, сажать и все останутся при своих. А в конечном итоге кто заплатит за это – дольщик заплатит. Зато не будут стучать касками на Горбатом мосту». К тому же у застройщиков теряется стимул достроить объект. Если при нынешних условиях серьезный застройщик не склонен рисковать чужими деньгами, то при принятии этого закона этот барьер исчезает, ведь застройщик ничего не теряет. «Получается неблагоприятный отбор – нет стимула у застройщика к увеличению прозрачности, клиентоориентированности. А зачем, когда все покрывается круговой порукой?» — комментирует эксперт. К тому же, по сути, страхование ответственности застройщика от неисполнения им самим обязательств по договору – это нонсенс. «Не хочу и не строю – это страховой случай, — говорит Борис Шаронов. — На самом деле гражданский кодекс такое страхование запрещает за исключением случаев, специально оговоренных законом. Принятие закона позволит осуществлять такое страхование, однако в данном случае это не кажется обоснованным. В результате добросовестные заплатят за нерадивых, а нерадивые останутся безнаказанными. Кроме того, есть вероятность возникновения недобросовестной конкуренции среди участников ОВС, злоупотребления при распоряжении средствами резервного фонда».

Осведомленный дольщик

Важнейшим недостатком законопроекта об ОВС Борис Шаронов считает то, что в этом случае процесс остается в тех же самых руках, которые создавали проблемы на рынке: «А дольщик так и остается незащищенным – о нем заботятся без него, его не спрашивая. У него все равно нет выбора, он покупает то, что ему продают, совершенно не осознавая, насколько надежный объект он приобретает. За него обещают эту проблему решить за его же собственные деньги. Но у него даже нет выбора, кому заплатить». НСКА в рабочей группе выступила со своим предложением – добровольное страхование финансовых рисков дольщиков. «Сейчас дольщик с самого начала незащищен, так как является в данном случае неквалифицированным инвестором, который не может самостоятельно просчитать и оценить все риски. Дольщик просматривает документы застройщика, видит, что все необходимые печати стоят, но в результате оказывается пострадавшим. И в этом случае он действительно является жертвой и просит защиты у государства, которое такую ситуацию допустило. А законодатели продолжают попытки регулировать застройщиков, что провоцирует последних на всевозможные сложные схемы защиты своего бизнеса от тотального контроля, что в конечном итоге увеличивает стоимость жилья», — объясняет эксперт. По его мнению, дольщику необходима квалифицированная сторона, которая будет являться его гарантом – например, страховая компания или банк. Для этого необходимо прописать в законодательстве обязанность дольщика при регистрации ДДУ предоставить либо банковскую гарантию, либо страховой полис, либо письменный отказ от претензий. «В этом случае дольщик будет вынужден либо защитить себя сам, либо осознано идти на риск о котором он предупрежден. А в этом случае он уже не может считаться обманутым», — подчеркивает Борис Шаронов. К тому же это позволит рыночными механизмами воздействовать на недобросовестных застройщиков, а также мотивирует девелоперов выйти из «тени». Например, страховая компания при оценке рисков по объекту поймет, что они слишком высоки. В этом случае либо ставка будет заоблачной – порядка 20% – либо компания вовсе откажется страховать объект. И тогда дольщик либо откажется от покупки, либо осознано пойдет на этот риск. Новостройки такого ненадежного застройщика потеряют конкурентоспособность (станут слишком дорогими или очевидно опасными) по сравнению с прозрачными и надежными. «В этом случае не надо никого вызывать на ковер. Такие застройщики либо вывернуться на изнанку, чтобы стать более прозрачными и получить адекватный страховой тариф, либо уйдут с рынка», — уверен эксперт. Таким образом, некоторые законодательные инициативы, выдвигаемые депутатами, направленные на защиту дольщиков, в реальности могут лишь ухудшить их положение. Поэтому эксперты с сожалением признают, что пока дольщики остаются незащищенными.

Источник : http://www.dolevoe.irn.ru/articles/546.html