Как известно, «вторичка» от «долевки» отличается тем, что первая уже имеет место быть в качестве объекта недвижимости — ее можно и продавать, и покупать и даже дарить, а вот вторую необходимо прежде построить. Ни по бумагам, ни в натуре ее еще не существует. И данная задача целиком лежит на плечах застройщика, который должен приложить все свои силы для ее реализации — построить объект для дольщиков, сдать его Госкомиссии и передать построенные квартиры по актам, после чего всем участникам процесса и можно будет расслабиться. А вот до этого момента дольщикам обеспечено состояние, которое вполне справедливо соответствует метафоре «сидеть на пороховой бочке». Иными словами, сидеть можно, но чревато и волнительно. И велика вероятность того, что в любой момент еще и «рванет».
Замечено, что дольщики обычно разделяются на две категории. Первая, живущая в мире своих фантазий и веры в собственные представления о процессах происходящих в окружающем их мире считает, что после того, как ими подписан договор долевого участия, осуществлена регистрация и произведены денежные расчеты, свершилось-таки таинство покупки жилья, за которое в люди дальнейшем готовы бороться «до последнего вздоха». Вторая же категория более адаптирована к реалиям рыночных отношений. Но об этом чуть позже.
Сам же процесс реализации строительного проекта тоже состоит из двух этапов. Первый — достаточно затратный, сложный и долгий — является подготовительным и предваряет второй – начало строительства и продаж, точнее, привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, после чего данные граждане становятся дольщиками. Именно этими деньгами «закрываются» ранее взятые кредиты, необходимые для реализации первого этапа и осуществляется дальнейшее строительство и все иные мероприятия. Иными словами, продажи являются одним из основных источников финансирования проекта после того, как пройдены все согласования, получена разрешительная документация и застройщик приступил непосредственно к строительству.
А как вы считаете, когда у застройщика начинаются проблемы со строительством? Чаще всего, когда денег начинает катастрофически не хватать или они закончились, а новых не прибывает или прибывает, но мало. О причинах мы здесь говорить не будем. И можно, конечно, разжиться новым кредитом, но кредиты в конечном итоге опять-таки придется отдавать. Вот и остается единственное средство — продажи и еще раз продажи!
Но именно с того момента, как строительство начинает пробуксовывать, поведенческая модель каждой из групп дольщиков начинает принципиально отличаться. Представители первой начинают возмущаться, трубить на «всю ивановскую» о проблемах на объекте, писать жалобы во все инстанции и требовать линчевания застройщика и, тем самым, окончательно отравляют ему жизнь, вбивая гвозди в крышку строительного проекта. Замечу, что своего проекта — не чужого. С этого момента искра обычно превращается в пламя, а данная категория дольщиков проявляет в этом самую максимальную активность, окончательно обрушивая продажи, а, значит, и финансирование строительства. Правда иных методов, чтобы чего-то добиться, существующие на строительном рынке правила игры, не предусматривают… В большинстве случаев активные выступления потерпевших начинаются лишь тогда, когда становится понятно, что почти все продано, а дом остался недостроенным и все разумные сроки давно пропущены. Остальные участники — пассивные наблюдатели и будущие обманутые дольщики.
Вторая же категория, оперативно оценив ситуацию, общее настроение представителей первой, изучив на досуге арбитражную информацию и поняв, что «пожар идет уже не по плану», оперативно вступив в сделку с собственной совестью, предпочитает быстренько «продать» свои квартиры третьим лицам в порядке уступки прав . И успеть сделать это пока проблемы на объекте не стали достоянием широкой общественности, прекрасно понимая, что в дальнейшем осуществить продажу будет все сложней и сложней, а с какого-то момента – просто невозможно. И этот момент называется банкротством. И, если такая банкротная процедура как наблюдение еще оставляет крохотный шанс на оптимизацию ситуации и надежду на новоселье, то на этапе конкурсного производства для бывших дольщиков речи о квартирах уже не идет…
И о законах хороших и… разных
Все понимают – законы нужно знать и с этим утверждением
спорить никто не будет. Например, любители почитать их на сон грядущий, осведомлены
о том, что: если срок строительства жилого дома задерживается на срок от 6-ти
месяцев, то такой объект признается проблемным, а дольщики – обманутыми.
Причем, быть «обманутым дольщиком» — это не судьба, а официальный статус. За
который , кстати, как бы это парадоксально не звучало, предстоит еще и
побороться, дабы попасть в соответствующий реестр и ожидать возможных преференций.
Естественно, в том случае, если строительство «прокисло», а застройщик «протух». Остальным же «покупателям» квартир у проблемного застройщика останется только лишь завидовать последним. И максимум, что им «светит» — это стать потерпевшими по какому-нибудь уголовному делу, заведенному на неустановленных лиц, но не более. Но даже и в этом случае их ждет невнятный статус пострадавших
участников строительства, но никак не обманутых дольщиков, что только лишний
раз подтверждает фразу о том, что дьявол кроется в деталях. И юристы понимают, о чем идет речь.
Но разговор сегодня пойдет не об обманутых дольщиках, а о дольщиках дважды
обманутых, что, согласитесь, как бы подразумевает дополнительную порцию преференций взамен на более высокий статус «обманутых».
Как известно, с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве «. И основным новшеством в законе, безусловно, стало введение обязательного страхования ответственности застройщиков.
Таким образом, для того, чтобы осуществлять привлечение денежных средств
граждан в долевое строительство (а , если говорить проще, осуществлять продажи)
в новых строительных проектах, стартовавших с 1 января прошлого года, застройщику теперь необходимо застраховать свою гражданскую ответственность
в пользу дольщиков. Это значит, что при наступлении страхового случая, последним будут возвращены вложенные денежные средства. Таким образом, законодатели просто уверены — риск потери своих денег в случае «заморозки» строительства, для дольщиков теперь теоретически сведен практически к нулю.
А что мы все-таки получили в итоге?
Многие застройщики страхуют теперь свою ответственность у страховых фирм-однодневок, которые плодятся как грибы после дождя и страхуют под символический «процент».
Формально – требования закона выполнены, а по факту … Всем уже ясно, что такие страховые компании свои обязательства выполнить не смогут, да и, чаще всего, даже и не планируют! И здесь даже пятиклассник понимает, что на собранные 30 копеек ( а именно под такой процент страхуются
застройщики у фирм-однодневок – 0,3% , а порой и ниже), выполнить обязательства по выплатам на 100 рублей никак не получится. И, случись какие-то серьезные проблемы у застройщика, такая страховая компания немедленно исчезнет с рынка,предпочтя срочно обанкротиться гораздо быстрее, чем сделает это сам застройщик.
Так, что мы получим в скорой перспективе и с большой долей вероятности? Дважды обманутых дольщиков – вот, что мы получим! Но на этот раз, обманутых уже и застройщиком, и страховой компанией, у которой, естественно, не хватит ресурсов удовлетворить денежные требования дольщиков «лопнувшего» застройщика.
Или вы считаете, что застройщики этого не понимают, сами страховщики это
не знают, а законодатели об этом даже не думали? Так, не проще ли было бы сразу
просчитать данную ситуацию, чтобы не плодить дважды, трижды (и т.д.) «обманутых»? И не пора ли уже начать задумываться о качестве законодательных «новелл» и честно прочитывать все последствия, прежде, чем давать «зеленый свет» очередному закону из разряда «хотели как лучше»?
Автор : Дмитрий Чариков.