И познаете истину, и истина сделает вас свободными… (Евангелие от Иоанна)

В идеале, главный принцип банкротства – prorata, пропорция: все должны быть в равном тяжелом положении, исходя из тех сумм, которые они потеряли. В реале, банкротство — это законная процедура, в ходе которой вы перекладываете деньги в брючный карман и отдаете пиджак кредиторам.

«Долёвка» — это финансово строительная пирамида. Как известно, долевое строительство дает застройщику возможность собирать средства с потенциальных жильцов уже на стадии котлована. Цена недвижимости, которой еще нет, существенно ниже рыночной — таким образом теоретически, продав затем квартиру в сданном доме, потенциальный жилец может получить неплохой доход. Тем не менее, по факту, застройщик торгует воздухом. Ведь он продает не то, что есть, а то, что будет когда-нибудь. Участник долевого строительства по сути предоставляет застройщику беспроцентный кредит своими средствами и безо всякого обеспечения. Проще говоря, девелопер продает обещание пока не существующей квартиры, так и пока несуществующей прибыли, выстаивая тем самым финансово-строительную пирамиду, которая существует до тех пор, пока рынок находится на подъеме.

Как только наступает экономический кризис или происходит снижение покупательской способности граждан, начинается спад продаж и сокращение объемов застройки в целом, что приводит к массовому обрушению долевых строительных пирамид. И, резкому увеличению числа покупателей новостроек, кому не повезло оказаться при крахе бизнеса застройщика, то есть стать обманутым дольщиком. Подобная строительная схема регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу в 2005 году. Закон дает ряд формальных гарантий дольщику, но никак не защищает его от банкротства застройщика, соответственно не гарантируя ему получение обещанного нового жилья.

Как известно, снижение покупательской способности граждан продолжается четвертый год подряд, а это вполне очевидно, не могло не сказаться на состоянии самого строительного рынка. Понятно, что к нынешним реалиям рынка недвижимости смогли адаптироваться далеко не все застройщики. Статистика свидетельствует, что среди предприятий отрасли растет число банкротств. За 2016 год их количество увеличилось в три раза – с 22 до 61. В регулярно растущий список попадают застройщики как небольшие, так и крупные. На балансе этих предприятий в общей сумме было сосредоточенно 385 000 недостроенных жилых и коммерческих объектов. Ни льготное кредитование, ни поддержка застройщиков государством не приносят положительной динамики.

За прошлый год строительный рынок показал двукратный рост застройщиков-банкротов. К уже существующем в 2016 году долгостроям добавились новые проблемные площадки с потенциальными обманутыми дольщиками. Например, челябинская область вошла в пятерку регионов РФ по числу застройщиков-банкротов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в регионе на разных стадиях банкротства находятся пять застройщиков, на долю которых приходится до 100 тыс. кв.м недостроенного жилья. В стадию банкротства также вступили 57 подрядных организаций. По данным РАСК, в Челябинской области на разных стадиях банкротства находятся пять строительных компаний, возводивших жилье в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве». По этому показателю регион наряду с Волгоградской, Нижегородской областями, Удмуртской республикой и Татарстаном занимает пятое место в стране.

В шести областях Черноземья выявлено семь застройщиков, проходящих процедуры банкротства и не достроивших хотя бы один жилой дом. Такие данные „Ъ“ предоставил Институт развития строительной отрасли. При этом в отношении четырех компаний банкротные процедуры были введены в 2017 году. Общий объем незавершенного строительства этих девелоперов оценивается в 395 тыс. кв. м. Более половины приходится на липецкий «Эксстроймаш» (группа СУ-5), заявивший о банкротстве в ноябре 2017 года. Строительство на объектах полностью не остановлено и формально продолжается, но эксперты констатируют резкое обесценивание недостроя даже в случае последующего выхода девелопера из кризиса. 

Наибольший общий объем незавершенного строительства зафиксирован в Липецкой области — 137,9 тыс. кв. м, или 71% от общего объема в макрорегионе. В этом субъекте работают три банкротящихся девелопера. Еще два застройщика, возводящих 14,7 тыс. кв. м жилья, проходят процедуру банкротства в Орловской области. По одному такому застройщику выявлено в Белгородской (23,6 тыс. кв. м) и Тамбовской (28,3 тыс. кв. м) областях. Четверо из банкротящихся девелоперов Черноземья находятся в процедуре наблюдения, внешнее управление проходит один застройщик, еще два — в процедуре конкурсного производства.

Исследование, опубликованное Единым реестром застройщиков (ЕРЗ), показало, что всего за девять месяцев количество строительных компаний банкротов увеличилось в два раза. Если в мае прошлого года запись в Едином федеральном реестре о банкротстве (ЕФРСБ) имели 143 девелопера, то уже в январе текущего года число записей составило 289. Аналогичная ситуация произошла с компаниями, находящимися в активной процедуре банкротства, за тот же период их количество увеличилось с 122 до 246. При этом общий объем незавершённого строительства составил 73,63%, 4259 тыс.кв. метров в марте 2017 против 7395 тыс.кв. метров в январе 2018. 

Примечательно то, что пик пришёлся на период октябрь–ноябрь 2017. Всего за месяц произошёл резкий скачок количества записей в ЕФРСБ (с 195 до 261), то же самое случилось и с активной процедурой (с 164 до 219). В обоих случая негативный рост составил порядка 33%. Отдельно стоит отметить рост количества остановленных строек (92%) по отношению к активному производству (43%), те же показатели в мае 2017 были примерно равны, остановлено было всего 54%. Примечательно и то, что статус банкротства девелоперов строительного рынка менялся лишь в худшую сторону. На протяжении последних нескольких месяцев строительные компании переходили от стадии «наблюдения» к «конкурсному производству». В декабре 2017 обе доли достигли идентичных показателей – 37,7%, что свидетельствует о сокращении участников рынка и, как следствие, увеличении количества так называемых обманутых дольщиков.

Строительные компании, находящиеся в активной стадии банкротства, возводят порядка 700 Жилых Комплексов (ЖК) в более чем 50 регионах Российской Федерации. При этом существенная доля приходится на Московскую область, занимающую первое место в списке – 21,7% недостроенных объектов. Второе и третье место досталось г. Москве (8,2%) и Краснодарскому краю (5,5%). Причём всего за месяц доля Московской области увеличилась на 4,3%, доля г. Москвы сократилась на 0,5%, Краснодарский край не показал никакой динамики. Возвращаясь к причинам роста количества банкротств, стоит упомянуть один немаловажный факт – в отношении застройщиков возбуждено 580 уголовных дел, из которых 511 по ст. 159 УК РФ «Мошенничество». В числе основных нарушений – «растрата средств, полученных от дольщиков». Именно подобное отношение руководителей некоторых строительных компаний и является основной причиной банкротства. Но, основная причина роста числа обманутых дольщиков — неблагоприятные экономические факторы с которыми правительство ничего сделать не может, кроме как удерживать ухудшающуюся год от года ситуацию в состоянии перманентной катастрофы.

Общий объем незавершенного строительства в России в июне достиг 18,2 млн кв. м, говорится в аналитическом обзоре «Застройщики-банкроты в Российской Федерации». Количество строительных компаний, проходящих активные процедуры банкротства, за месяц увеличилось почти на 9%, до 320. Объем незавершенного строительства вырос на 6,7%. Рост числа застройщиков-банкротов в последние месяцы ускорился. В первом квартале число таких застройщиков увеличивалось на 3—4% в месяц. В апреле их количество выросло на 5,4%, в мае рост составил 8,1%, в июне показатель достиг значения 8,8%. По словам руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство», юридической фирмы «Инфралекс», количество банкротств застройщиков ЗА ПОСЛЕДНИЕ ТРИ ГОДА увеличилось в четыре раза.

Сама статистика банкротств застройщиков показывает динамику роста объектов незавершенного строительства по договорам долевого участия и не затрагивает иных форм договорных обязательств. В то же время, сейчас многие застройщики предпочитают «обходить» неудобный 214-ФЗ. Вместо договоров долевого строительства потенциальным владельцам квадратных метров предлагают инвестиционные договоры, выдают векселя, заключают договоры займа, создают жилищно-строительные кооперативы и так далее. Если стройка идет «не так», то «инвесторы» считают-таки себя обманутыми дольщиками, но власти в упор не видят их: ведь договор долевого участия в строительстве не заключался вовсе! Например, в Казани по состоянию на 16 июня осталось лишь 7 проблемных объектов, в которых «зависли» 557 дольщиков. Такие цифры прозвучали на одном из субботних совещаний в правительстве РТ. 

Как убеждают власти потенциального покупателя новостройки, сегодня в законах Российской Федерации есть нормы, защищающие дольщиков от обмана, и что законный путь к долевому жилью лежит только через Регистрационную палату — официально зарегистрированные договоры застрахованы на случай неприятностей от застройщика. Поэтому для тех, кто «вложился» в жилье, минуя закон о долевом строительстве, в случае форс-мажора власть нести ответственность не будет. Хотя на практике, ни о какой ответственности и тем более гарантиях получения жилья в случае банкротства застройщика, государство не несет. Сейчас, когда действует 214-й закон, люди не застрахованы от краха бизнеса застройщика. Не достраивают долевое жилье только по двум причинам: банкротство и воровство застройщика. И это в равной мере относится как к покупателям новостроек по договорам долевого участия, так и тем кто покупал будущее жилье, минуя ДДУ.

Первое полугодие 2018 года показало, что просроченная задолженность отечественных застройщиков достигла практически критичной отметки в 34%. Еще в 2016 году этот показатель едва приближался к 18%. Тенденция очень настораживающая. Одной из ключевых причин стремительного банкротства эксперты называют кредитное инвестирование большинства строящихся объектов. Непогашенные займы в этой отрасли составляют рекордные 15% от всей кредитной задолженности по Российской Федерации. Речь идет о просто колоссальных суммах. Свою лепту в процесс внесло и увеличение стоимости строительных работ. В среднем цены выросли на 10-12%. Притока новых жильцов для устойчивости девелопера недостаточно, а большинство тех, кто желает приобрести новостройку, не имеют возможности расширяться в квартирном вопросе, потому что жизненный уровень неуклонно снижается. Продажи идут слабо и в основном, только за счет того, что застройщики сбрасывают цены. Стремительно ухудшается качество новостроек, растет процент жилых домов, принятых в эксплуатацию недостроенными…

Растет число банкротств подрядчиков работающих на возведении объектов долевого строительства. Случаи их массовых банкротств — первый признак того, что застройщик испытывает проблемы или кардинально меняет политику деятельности. Реальная маржа, по мнению экспертов, сейчас остается у застройщиков, которые по факту рассчитываются с подрядчиками квартирами в новостройках, в целом по рыночным ценам. Но спроса на них нет, приходится продавать ниже рынка. Подрядчики вынуждены снижать цену еще на 11–13%, что не добавляет устойчивости их бизнесу. Не удивительно, что прогнозы экспертов, касающихся ситуации на рынке новостроек на ближайшие два-три года, носят далеко не утешительный характер.

Кризисное положение дел с доходами населения создает предпосылки к затовариванию рынков жилья, — добавляет генеральный директор LevelGroup Кирилл Игнахин. — С 2014 года реальные доходы населения постоянно сокращаются. В конце 2017 года, по данным НИУ ВШЭ, 38% россиян были признаны бедными по оценке потребительских возможностей, то есть они испытывали проблемы с покупкой продуктов питания и одежды. Ведь затоваривание рынка зависит не только от того, сколько мы построим, но и от того, какая будет инфляция и как будет расти заработная плата у работающих.

Если реальная заработная плата не будет падать так, как она падала последние 11 лет, на 12%, а будет расти — то тогда люди смогут покупать, но в ближайшие лет пять точек роста не просматривается. Как говорят эксперты — это возможно только при ежегодном экономическом росте в 4−5%, что как мы понимаем нам в ближайшие годы «не грозит». Без улучшения общей ситуации в экономике не удастся добиться прорывов на отдельно взятом участке. Необходимо повышение рентабельности строительства в регионах, что прямо связано с уровнем доходов россиян, который фактически постоянно снижается. Платежеспособность покупателей объясняется примитивной структурой отечественной экономики и неравенством развития отдельных субъектов федерации, а данный аспект, в свою очередь, завязан на бюджетную политику и так далее. Проще говоря, необходим комплексный подход, который, как мы смогли убедиться за последние 18 лет, не под силу новой-старой команде нынешних управленцев.

Тем не менее, помимо всеобщего кризиса, кредитов и повышения цен, свое банкротство застройщики приближают сами. Чем? Непродуманной политикой и отсутствием стратегии.  Например, в Подмосковье, где на сегодня находится крупнейший рынок новостроек строили огромными микрорайонами и никогда не рассчитывали, кто сможет это купить и для кого это все строится. То есть концепции застройки, расчета того, с какими деньгами придут люди, откуда они придут — этого никогда не было практически ни в одной компании. А собственники — те даже слова «концепция» не знают. Поэтому в Подмосковье построено столько домов, что их в ближайшее время раскупить по сегодняшним ценам просто не смогут. Вы знаете законы рынка: продать можно абсолютно все в зависимости от того, какую цену вы поставите. И в Подмосковье, как впрочем и во многих других регионах с активным долевым строительством, по сравнению с сегодняшним спросом и объемом построенного жилья цены завышены, а законы рынка неумолимы…

Так что покупка виртуальных квадратных метров в новостройке может стать обещанной застройщиком новой квартирой или привести к включению в реестр обманутых дольщиков. Тут всё зависит от выбора потенциального покупателя жилья, который надеюсь, поможет сделать данная статья.

Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»