Чем глубже кризис — тем больше риски покупателей новостроек

8b4da891130ba3df611a8c01251f09251379484Приобретение квартиры на стадии строительства все еще рассматривается многими потенциальными покупателями, как довольно выгодный способ получить жилье. Но с углублением кризисных явлений в нашей экономике эта, так называемая выгода, практически сходит на нет, зато риски от вложения денег в новостройку растут весьма серьезно

Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться  соинвесторы при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же будущую квартиру нескольким лицам. Обострилась данная проблема с приходом кризиса — в конце 2014 и начале 2015 годов.

Чтобы понимать почему риск двойных продаж строящейся квартиры никуда не исчез, а также развеять иллюзии, сформировавшиеся у обывателя с появлением 214 закона, достаточно вспомнить принципы покупки обещаний будущей квартиры у застройщика. Как показала практика, закон 214 о долевом строительстве так и не смог решить до конца ни одной имеющейся проблемы.

Застройщик – это организация (не обязательно строительная), получившая разрешение на строительство жилого дома от администрации города. Для возведения объекта застройщик вправе привлекать деньги третьих лиц – инвесторов, которыми могут быть как юридические, так и физические лица. Между застройщиком и инвестором заключается договор, согласно которому инвестор получает право собственности на определенное количество квартир в строящемся доме. Информацию о реализации подобных проектов чаще всего можно узнать на официальных сайтах застройщиков или из рекламной кампании. Получается, что купить квартиру можно у любого участника строительства дома. И вот здесь появляются возможности для действий нечистоплотных бизнесменов. Самой распространенной является двойная продажа одной жилой площади – когда квартира продается различным лицам одновременно. Хотя, на первый взгляд, казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое».

С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где  предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в Управлении Росреестра, вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел адвокатами и юристами, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах никуда не исчезла и стоит чрезвычайно остро.

Я и сейчас наблюдаю, как застройщики, даже спустя столько лет, умудряются продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор долевого участия в строительстве. И, помимо того, они вполне могут начать стройку без надлежащего соглашения и раскрытия проектной декларации, либо вообще использовать под строительство не предназначенный для этого участок. Что, в конце концов, приводит к серьезным изменениям в проекте, срыву сроков сдачи, признанию дома незаконной постройкой.

Закон, на первый взгляд, хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь  не всё гладко, как нам об этом говорят. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее. По сути федеральный закон 214 о долевом строительстве не гарантирует ничего того, о чем постоянно декларируется. Он, например, не может гарантировать качество будущей квартире, ее метраж или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства людей, желающих быстрее получить жилье, может внести поправки в договор долевого участия в строительство. И так чего не коснись детально.

Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, так как при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-нибудь еще. ДДУ же считается заключенным лишь после регистрации. Однако и тут далеко не все так, как хотелось бы, и как нас пытаются убедить многие средства массовой информации.

На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не проплатив по договору первоначальному инвестору, реализует права на  квартиры гражданам. После чего, первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая что права на квартиры принадлежат уже ему, реализует их фактически второй раз гражданам.

На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительства и строящая большое количество домов — в итоге подверглась процедуре банкротства. Например, пару лет назад стали известны 1500 «жертвы» «двойных продаж квартир» застройщиком ЗАО «Энергостройкомплект – М» в Москве. Не много ни мало, если посчитать стоимость квартиры в Москве. Если внимательно изучить юридическую и судебную практику по двойным продажам, то к сожалению, двойную продажу обещания новой квартиры от застройщика нельзя назвать единичными случаями. А подобные примеры сотрясают весь долевой рынок России с завидным постоянством. Количество их резко увеличивается в период кризисных явлений в экономике страны, когда наблюдается рост числа проблемных площадок, заканчивающееся для большого числа дольщиков крахом всех надежд. 

Двойные продажи квартир становятся возможными при покупке квартир в новостройке от застройщика по таким видам сделок, которые не регистрируются в Росреестре.

Виды договоров, по которым возможны двойные продажи квартир:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования или инвестирования;
  • покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы.

При заключении таких сделок, у застройщика появляется возможность дважды, а иногда и трижды продать одну и ту же будущую квартиру. Правда, известны случаи, когда застройщик продавал обещание жилья несколько десятков раз, но они скорее исключение, чем правило. Случаи двойных и тройных продаж известны во множестве и давно стали самым обыденным явлением при реализации будущих квартир в новостройках. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, и лишь после сдачи дома в эксплуатацию обращается в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за свидетельством о государственной регистрации права собственности. В связи с этим и появляется временная лазейка, достаточная для того, чтобы осуществить двойную продажу квартиры застройщиком. Отказаться воспользоваться такой возможностью: получить дополнительную прибыль от реализации своего бизнес-проекта, оставшись при этом безнаказанным, могут очень не многие застройщики.

Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ  в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через  переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать.

Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру.

Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.

Если в суд подали сразу два или несколько дольщиков, собственником признают того, кто первый заключил договор с застройщиком и оплатил стоимость квартиры. Здесь расчет порою идет по минутам. Суд обяжет застройщика возместить убытки второму покупателю. Но, обычно такие застройщики к моменту подачи массовых исков от обманутых дольщиков уже являются банкротами, поэтому практически реализовать свои права соинвестор не имеет реальной возможности. Возможны и иные причины по которым возместить убытки дольщик практически не сможет, но их мы в данной статье рассматривать не будем. Они заслуживают отдельной статьи да и интерес представляют больше адвокатам и юристам, чем людям не обладающим профессиональными навыками в вопросах применения права.

В некоторых случаях двойные продажи обещаний будущей недвижимости могут происходить не только по умыслу, но и по невнимательности и халатности лиц, отвечающих за продажи. Если у застройщика отсутствует должный учет квартир, подлежащих продаже и принадлежащих местным властям по инвестиционному контракту, могут возникнуть ситуации, приведшие к потери жилья и денег добросовестными покупателями. Бывают и такие ситуации, поэтому мы их исключать не будем. Но, практика свидетельствует, что намеренные действия по двойной продаже объектов все-таки преобладающее большинство: многие бизнесмены застройщики изначально преследуют такие цели получения дополнительной прибыли преступным путем.

С развитием кризиса все чаще происходят ситуации, когда строительство дома затягивается. Тут причина возникновения двойных продаж кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков. Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю». Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время довольно часто складывается ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья.

Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, то есть лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы  поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, в особенности если эти факты подкрепить широким общественным резонансом, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.

Справедливости ради, стоит сказать: сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать, как минимум, несколько лет не нужно. Очевидно, что время ожидания обещаний получения в собственность построенной квартиры, лишь увеличивает риски ожидающих.

Тем не менее и покупателям реально существующей недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *