С каким настроением московская «вторичка» прошла макушку лета

Буквально месяц назад риелторы заявляли о том, что основные показатели рынка подержанных квартир достигли минимальных значений за всю историю наблюдений за сектором жилой недвижимости. Сегодня они констатируют: за 30 дней в сегменте случились очередные антидостижения.

Капля меда в бочке дегтя

По сообщению пресс-службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», общая статистика июня позволяет говорить о том, что покупательский интерес ко вторичному жилью довольно заметно возрос. Так, отмечается, что количество граждан, задающих во время визита в офис или по телефону вопросы о состоянии и стоимости конкретных объектов, увеличилось по сравнению с прошлым месяцем на 10,4% (+37,7% в сравнении с итогами нынешнего января). Тех, кто уже предоставил риелторам какие-либо обязательства по проведению сделки купли-продажи, за этот же срок стало больше на 9% (+21,2% к уровню, зафиксированному 6 месяцев назад).

Общее количество квартир, выставленных на экспозицию в первый месяц лета, составило 41,74 тысячи. По сравнению с маем этот показатель за 30 дней подвергся отрицательной коррекции (что, в принципе, довольно отрадно с точки зрения сокращения разрыва между спросом и предложением), причем с начала года она достигла максимального значения в 4%.

Вот, пожалуй, и все, что можно сказать хорошего о состоянии дел на «вторичке». Все остальное — сплошной негатив для собственников и продавцов.

Опираясь на данные внутренней статистики, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома говорит о том, что во второй половине июня число ежедневно заключаемых договоров о предоплате по сделкам упало на 10% по сравнению с аналогичным периодом мая. Такое сокращение покупательской активности, конечно, можно традиционно объяснить началом сезона отпусков. Однако ни в коем случае не стоит забывать о таких фундаментальных в последнее время факторах, как низкий уровень платежеспособности людей и их неуверенность в завтрашнем дне и стабильности своего финансового положения. Кроме того, те, кто сейчас может или вынужден выходить на сделку в качестве покупателя, вполне резонно не ожидают роста цен на подержанное жилье, поэтому не особо спешат включиться в процесс купли-продажи.

К тому же, если принимать в качестве отправной точки для сравнительного анализа ситуации в сегменте не май, а январь этого года, можно заметить, говорят представители риелторского сообщества, что количество обращений по поводу покупки или продажи жилья за этот период снизилось без малого на 6%, а число договоров по предоплате — на 4,3%.

В свою очередь по итогам I полугодия 2016 года отмечается довольно весомая отрицательная коррекция показателей покупательской активности: количество обращений по вопросам купли-продажи жилья сократилось на 15,7%, количество договоров о предоплате — на 4,3%. Фактически это уровень августа 2015 года.

Если пристальнее взглянуть на структуру «вторичных» предложений, можно заметить: доля экспонируемых в ценовом диапазоне до 5 миллионов рублей объектов по-прежнему высока. По сравнению с рубежом июня и июля прошлого года (когда, собственно, рынок подержанного жилья и начал активно прирастать квартирами минимальной ценовой категории) сейчас их доля выше, чем тогда, более чем в два раза. То есть в абсолютных цифрах объем скакнул с 1,17 тысячи лотов до 2,5 тысячи. Конечно, это не небывалый мартовский максимум (2,8 тысячи квартир низшего ценового сегмента на экспозиции вторичного рынка столицы), но тоже очень высокий уровень.

Тот же Сергей Шлома признает: случилось приличное затоваривание рынка предложениями с низкими (по сравнению с современными новостройками) потребительскими характеристиками. В эту категорию эксперт включает так называемый «устаревший жилой фонд» — в основном типовые многоэтажные «панельки». Сейчас их в три раза больше, чем год назад, поэтому в жесточайшей конкурентной борьбе за покупателя победу продавцам таких лотов обеспечивает исключительно фактор дисконта (который колеблется на отметке в 10 — 15% от средней рыночной цены аналогичных вторичных и сопоставимых первичных квартир).

Интересный факт — при том, что однокомнатные квартиры в любых обстоятельствах высоко ценились покупателями и как стартовое жилье для собственного использования, и как надежное инвестиционное средство, и как инструмент для получения прибыли через сдачу в аренду, сегодня их востребованность снизилась. Виноваты в этом, по мнению руководителя одного из офисов компании «МИЭЛЬ» Ольги Тихоновой, как сезонный спад спроса на жилые объекты вообще, так и линия поведения продавцов недвижимости. Многие из последних предпочли вообще снять свои объекты с экспозиции.

Что касается непосредственной стоимости находящихся в продаже квартир, то в пересчете на квадратный метр ее средний показатель к началу июля достиг отметки в 183,8 тысячи рублей. В январе данный показатель был выше на 1,6%, а на рубеже июня и июля в прошлом году — на 8,4%.

Если цена объектов, хоть и не рекордными темпами, но все же продолжает идти вниз, количество проданных со скидкой в результате торга квартир, наоборот, продолжает рост до нового рекордного уровня. Впервые за последние 20 лет, подчеркивают «инкомовцы», в июне доля реализованных с дисконтом лотов составила 83% от их общего количества. А из оставшегося объема только 8% было продано по цене изначально заявленной. При этом средний размер предоставленной скидки составил 8,5%.

Средневзвешенный срок экспозиции подержанных квартир по сравнению с февральским «максимумом» (100 дней) сократился на 26%. Однако в сравнении с майскими итогами вновь обнаруживаются тенденции этого показателя к росту. Если в последний весенний месяц для поиска покупателей требовалось около 71 дня, то в июне этот процесс увеличился еще на трое суток. Правда, если квартира ликвидная, то она «уходит» сейчас в среднем за месяц. В противном случае ожидание и поиск увеличиваются в разы.

К слову, продавцы объектов изрядно нервничают. «До ручки» их доводят легионы появившихся на рынке подержанной недвижимости так называемых «туристов». Эти люди, переходя от объекта к объекту, как в музее от экспоната к экспонату, после детального знакомства с лотом делают продавцам заведомо неадекватные, по словам риелторов, предложения. Например, при заявленной стоимости квартиры 6 миллионов предлагают продать ее, например, на 30% дешевле.

Пока необходимости в таком снижении знатоки рынка не видят (по их словам, найти покупателя можно и при дисконте в 15%), но обилие таких предложений, как говорится, настораживает.

Автор: Андрей Захарченко