Эксперты советуют, как сохранить квартиру в трудной ситуации

Ипотечный кредит для многих – это, как надеются многие, решение квартирного вопроса. Но что делать в непрерывно ухудшающейся экономической ситуации, когда финансовое положение меняется, и нет возможности оплатить долг вовремя?
Если финансы поют романсы
Чем дальше, тем более непредсказуема становится наша жизнь. Это относится и к денежным средствам, и их потокам. Появление финансовых проблем может быть временным, например, если заемщик потерял работу и находится в её поиске. «На этот случай даже есть специальные программы от страховых компаний, которые, несомненно, являются инструментом защиты заемщиков. Если страховки нет, то единственно правильным решением будет обратиться в банк, выдавший кредит», — рассказала Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

По словам эксперта, все больше происходит случаев, когда заемщики пытаются скрыть ситуацию от банка. Тогда банк будет начислять штрафы, пени, и сумма долга вырастет. При этом банк первые 20-25 дней может не реагировать на просрочки, однако не стоит думать, что сотрудники забыли про задолженность клиента. После этого банк уведомляет заемщика о наличии непогашенных платежей и необходимости внести средства. Если заемщик не идет на контакт, то банк (нередко после 5-го месяца просрочки) проводит взыскание задолженности через суд: списание денег со счетов, реализация объекта залога, если средств не хватает на погашения кредита.
Но лучше не доводить ситуацию до крайностей. По словам Кристины Шульгиной, банк не заинтересован в дефолте заемщика, поэтому обе стороны смогут найти оптимальный вариант. Разумеется, клиенту необходимо предоставить документы, которые подтверждают ухудшение финансового положения.

Далее возможно рефинансирование кредита, но только в случае, если у заемщика нет текущих просрочек, то есть оформить ипотеку в другом банке на более выгодных условиях в данной финансовой ситуации заемщика. Распространенным вариантом становится увеличение срока кредита, что позволяет снизить ежемесячные платежи. Ставки меняют совсем редко.
Что делать
Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», если клиент имеет возможность погашать долг по действующему кредиту не в полном объеме согласно графику платежей, а в меньшем размере, и данная неплатежеспособность носит временный характер, клиенту необходимо подать заявление в банк о реструктуризации долга. Это даст возможность пролонгации кредита, либо предоставления кредитных каникул, либо изменение валюты кредита. Стоит отметить, что реструктуризацию возможно сделать в банке, который предоставил кредит. Если при рефинансировании наличие просрочек, неоплаченной неустойки являются причиной для отказа в перекредитовании, то при реструктуризации наличие долга, напротив, часто является главной причиной внесения изменений в кредитный договор.

Как рассказал Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet, также для досрочного погашения ипотеки можно оформить потребительский кредит на сумму до 1,5 млн. рублей, для которого не требуется никакого залога и поручителей. Однако нужно помнить, что процентная ставка по потребительским кредитам превышает ипотечную. По словам Кристины Шульгиной, некоторые сами себе «подстраивают» ловушку, пытаясь оформить потребительский кредит и еще на него ипотеку. Впрочем, прекрасно понимая всю рискованность этой схемы, банки могут отказать в ипотеке или урезать сумму кредита, подчеркнула она.
Стремительно растут случаи, когда клиент полностью не платежеспособен и в ближайшее время у него не появятся средства для погашения действующего кредита. «Тогда ему необходимо подать заявление в банк о продаже объекта недвижимости из-под залога, который является обеспечением по действующему ипотечному кредиту, и самостоятельно в минимально короткие сроки найти покупателя на объект недвижимости. От продажи квартиры часть средств перечисляются банку в счет погашения долга заемщика по ипотечному кредиту, оставшиеся средства получает клиент. В данном случае клиент обязан оплатить банку помимо процентов за пользование кредитными средствами штрафы и пени за просрочку платежа, но при этом банк не будет предпринимать действия по взысканию долга с клиента и предмета залога в пользу банка», — рассказала Мария Литинецкая.

По словам замгенерального директора КБ «Московское Ипотечное Агентство» Лады Красновой, виды и размер штрафных санкций оговариваются кредитным договором. В том случае, когда получатель ипотечного кредита не производит платежи по кредиту, банк кредитор имеет право досрочно истребовать кредит в полном размере и обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру. «Банк обращается к заемщику с требованием о досрочном возврате долга, – пояснила эксперт. – Если заемщик не производит досрочный возврат кредита самостоятельно, то банк обращается в суд с соответствующим иском». В тоже время адвокат и основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры» Андрей Комиссаров пояснил, что по закону об ипотеке к должнику могут быть применены несколько видов штрафных санкций по кредиту: ежедневная пеня за просрочку платежа; пеня по факту просрочки и санкции в виде увеличения процентной ставки.

Уровень штрафных санкций за задержку платежа по ипотеке – 0,1 — 0,75% от суммы недоимки по очередному платежу. В итоге, с учетом всех штрафов и пеней сумма годовая ставка может дорасти почти до 300 %!

То есть грань между покрытием своих рисков и способом крайне несправедливой наживы на попавших в беду клиентах у банков очень тонка. Как отличить одно от другого и сделать так, чтобы ваша расплата за просрочку не превратилась в пожизненную, поговорим ниже.

ВЫСЕЛЕНИЕ

Анализ судебной практики, проведенный «Юридическим центром адвоката Олега Сухова», продемонстрировал, что в последнее время в России резко увеличилось количество судебных разбирательств, связанных с выселением семей, допустивших дефолт по ипотечным кредитам. Как правило, дела по искам о выселении ипотечных должников развиваются по одному и тому же сценарию. Заемщик перестает платить по кредиту, а банк с целью взыскания задолженности обращает взыскание на заложенную квартиру. В ходе исполнительного производства жилье либо находит нового хозяина, либо переходит в собственность банка. После чего кредитор обращается с иском к бывшему клиенту о выселении из ипотечной квартиры.

«Суды ссылаются на ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, — пояснил адвокат Олег Сухов. — По закону «Об ипотеке» обращение залогодержателем, т.е. банком, взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества – достаточное основание для аннулирования прав залогодателя, т.е. заемщика, на заложенное жилье. В соответствии с ч. 1 статьи 35 ЖК РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением на основании закона или решения суда, гражданин обязан освободить его. В противном случае он подлежит выселению».

В теории граждане, не имеющие иного жилья, у которых ипотечное жилье забрал банк, могут воспользоваться для временного проживания маневренным жилым фондом, но на практике получается, что муниципалитеты просто не располагают достаточными объемами такого жилья, а чиновники рассматривают ипотеку как коммерческую сделку, участники которой не вправе пользоваться муниципальным жильем. По словам правозащитника, допустившие ипотечный дефолт семьи могут рассчитывать, в лучшем случае, на 12-месячную отсрочку исполнения судебного решения и только в том случае, если у них есть уважительная причина: единственное жилье, наличие на иждивении несовершеннолетних детей, отсутствие заработка.

Впрочем, нужно еще постараться, чтобы довести свои дела до такого исхода – то есть вообще ничего не делать. Меж тем, даже попав в тяжелую жизненную ситуацию, рекомендуется все-таки совершить ряд шагов, чтобы минимизировать свои расходы, договориться с банком и, в итоге, не оказаться на улице ни с чем.

Ваш долг может быть передан коллекторам

По словам заместителя генерального директора АИЖК Александра Щеглова, в руки коллекторов, как правило, переходит только самая проблемная задолженность, в отношении которой банк и заемщик не смогли найти общий язык. По данным НБКИ 11% просроченных долгов по ипотеке перепродаются, в том числе и коллекторским агентствам. Однако коллекторам часто передаются долги, оставшиеся после реализации залога, объем которых составляет в среднем 10% от суммы ипотечного кредита.

«По проблемным ипотечным кредитам банк обычно пытается самостоятельно урегулировать с заемщиком возникшую проблемную задолженность путем переговоров, проведения реструктуризации и в крайнем случае путем обращения в суд и продажи предмета ипотеки, – пояснил Александр Щеглов. – В случае если после использования банком всех описанных способов возврата проблемного ипотечного долга остается непогашенная задолженность, и банку не удается договориться с заемщиком о ее погашении, то банк может обратиться к услугам коллекторского агентства». Иными словами, в силах самого заемщика сделать так, чтобы его долг остался в банке.

Хотя бывает и так, что коллекторы оказываются более компетентными, чем банковские служащие и предлагают вполне адекватные решения. Один из ипотечных заемщиков Максим Рубан рассказал свою историю, которая стала характерной для последнего времени: «У нас был бизнес, большой и высокооборотистый. Мы вложили 900 тыс. рублей в жилье и взяли ипотеку на 15 лет. Но через 4 месяца наш бизнес приказал долго жить, мы остались с большими долгами и не могли платить 30 тыс. в месяц. Нам пришлось по совместному решению с коллекторами и банком ликвидировать долг за счет продажи квартиры и досрочного погашения кредита. Мы вернули себе около 500 тыс., на которые сделали ремонт в другой квартире за городом. Конечно, тяжело было в первый момент, жена была беременна вторым ребенком, в банке нам первое время угрожали выселением. Банк два месяца пытался добиться от нас средств и передал наш долг коллекторам. Это был тот случай, когда нам попался лояльный человек, его звали Денис. Он нам сам предложил решение сам все организовал, содействовал в продаже жилья, успокоил менеджеров банка и решил с нами все вопросы».

Это скорее исключение из правил — более известны случаи, когда коллекторы применяют методы психологического давления и запугивания должников. В то же время юрист Общества защиты прав потребителей Сергей Емельянов отметил, что банки, которые передают своих должников коллекторам, делают это незаконно. Согласно постановлению пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. о защите прав потребителей, продажа кредитного долга разрешена только с согласия должника. Так что такого рода ситуации эксперт рекомендует оспаривать в суде.

К сожалению, если заемщик непродуманно взял кредит (на пределе возможностей), не взвесил все «за» и «против», не подготовил финансовую «подушку», то риски просрочек являются более высокими.

Автор : Алла Нечаева.