Специалисты из разных городов России отмечают общую тенденцию — увеличение количества предложений на рынке при резком снижении количества продаж.
Так в Москве в марте на рынок поступило на 13% квартир больше, чем в феврале. По данным Уральской палаты недвижимости показатели объема предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вышли на локальный максимум, то есть на наибольший уровень за последние семь лет. В то же время наблюдается резкое снижение активности покупателей. Время экспозиции объектов недвижимости увеличивается, при этом продать квартиру можно только снижая цену, от 10 до 15%. «Участники вторичного рынка жилья – это физические лица, то есть обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор, — объясняет Сергей Шлома директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости»(г.Москва).
С момента запуска госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки прошло уже больше месяца. За это время банки выдали около 10 тысяч кредитов на сумму 13 миллиардов рублей. Это немногим больше 2% от заявленного ими объема в 558 миллиардов. Но на фоне резкого спада продаж, даже такое небольшое процентное повышение в выдаче ипотеки звучит, как хорошая новость.
За последние 4 месяца мы наблюдаем снижение цен примерно до 15% в нижнем сегменте эконом-класса. Многокомнатные квартиры в домах старого фонда (купеческие, народная стройка, хрущевки, брежневки) дешевеют.
Что касается современного жилья и жилья бизнес-класса, то пока цены держатся на прежнем уровне. Небольшие скидки от 5 до 7 % покупателям удается получить только в тех случаях, когда на продажу выставлено достаточно много аналогичных квартир либо месторасположение дома не совсем удачное.
Достаточно большой объем квартир, которые можно отнести к элитным, снят с продаж. Собственники выжидают, пытаясь оценить обстановку на рынке, не понимая куда вкладывать полученные от продажи квартир деньги. Уже к лету– началу осени эти варианты элитного жилья, скорее всего, вновь появится на рынке.
В немного лучшем положении новостройки эконом-класса. Ограниченный спрос на недорогие квартиры небольшой площади есть, и ему частично помогает новая программа господдержки ипотечного кредитования в новостройках. Большинство покупателей таких новостроек соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком к ипотечным заемщикам в недорогом сегменте, а тех в свою очередь устраивает ставка в 11,9%.
У новостроек бизнес — и элитного класса абсолютно неясная перспектива. Скорее всего, новые проекты будут заморожены. Сейчас трудно предсказать, как будет развиваться этот сегмент дальше, в частности, как будет осуществляться финансирование строительства. Тем не менее, цены на квартиры бизнес — и элитного класса не снижаются. Застройщики продолжают надеяться, что комфортабельное жилье найдет своего покупателя.
Девелоперы всегда принимают решения вслед за рынком, и очень немногие способны действовать на опережение. Вот и сейчас, когда проблемы со сбытом уже очевидны для всех, застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, только за первый квартал этого года в Екатеринбурге начали строить около 200 тыс. кв. м. И по состоянию на март 2015 года общий объем жилья в стадии строительства достиг 2,72 млн кв. м. С учетом квартир в пригороде и апартаментов этот показатель вырос до 3,2 млн кв. м.
Казалось бы, в условиях явных проблем в экономике застройщики должны быть осторожными и отказаться от новых проектов. Но объективная инерция рынка, помноженная на жадность, не позволит многим участникам рынка выйти из этого кризиса с минимальными потерями.
Настороженность покупателей к строящимся проектам в начале года была компенсирована решением о льготной ипотеке под 12%. Частично, это решение поддержит рынок в целом и поможет некоторым покупателям принять решение в пользу первичного рынка, но, к сожалению, не решит большинства существующих проблем текущего периода.
Исходя из заявлений минфина о том, что предложенных 20 млрд рублей хватит примерно на 230 тысяч сделок по всей стране, можно посчитать, что на долю Екатеринбурга приходится примерно три тысячи из них. Если эта сумма не будет увеличена, общий тренд это решение не изменит. Во-первых, три тысячи сделок – это лишь около 10% от объема продаж новостроек в прошлом году. Во-вторых, эти деньги получат только те застройщики, кто продает готовые квартиры либо реализует их по договору долевого участия в строительстве (214 ФЗ). А это приведет к обострению конкуренции за покупателя со стороны вторичного рынка и тех застройщиков, кто работает по схеме ЖСК. В третьих, на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры на вторичном рынке. А с этим уже сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры взлетел до пяти месяцев. Для того, чтобы продать квартиру, продавцы вынуждены идти на существенные уступки покупателям.
Давайте будем откровенны: рынок в последние годы рос, в основном, количественно. И рос во многом благодаря доступной ипотеке. А рост ипотеки, в свою очередь, был обеспечен экономикой, которая почти полностью является сырьевой. Но уже в 2013–2014 гг. эта модель роста столкнулась с серьезными барьерами. Даже в стабильных экономических условиях невозможно обеспечить долгосрочный рост без качественных изменений. Именно их не хватает рынку жилья сегодня. Плюс ко всему не стоит забывать, что серьезной проблемой российской экономики является низкая производительность труда и высокие издержки, и рынок недвижимости здесь не исключение.
Во время кризисов строительные компании обычно пользуются бартерной системой, когда с подрядчиками расплачиваются квадратными метрами. Поэтому на рынке будут появляться квартиры от подрядчиков. Прежде чем покупать такую квартиру, советую обязательно проконсультироваться у юриста, как правильно оформить такую сделку. Стоимость его услуг несравненно ниже, чем те потери, которые вы можете понести, заключив недействительный договор.
В сложные времена появляются все больше заманчивых предложений, когда застройщики предлагают квадратные метры по себестоимости или даже ниже ее. Задайте себе вопрос: на какие деньги такой застройщик будет достраивать дом?
В данный момент на рынке готового жилья затишье, угрожающее перейти в полный штиль. Количество сделок, регистрируемых Росреестром, уменьшилось по сравнению с прошлым годом. Наблюдается разнонаправленность трендов покупателя и продавца. Продавцы не готовы снижать цены: резко изменился курс рубля, и собственники рассчитывают, что их недвижимость должна дорожать. Покупатели, напротив, видя, что их реальные доходы уменьшились, а их уверенность в своих будущих доходах вызывает сомнения, не готовы платить по ценам, запрашиваемым продавцом. Поэтому рынок находится в нестабильном равновесии, когда продавцы и покупатели никак не придут к «справедливой» цене, которая устроила бы обе стороны. Сделки совершаются только тогда, когда продавец идет на существенные скидки, и когда покупатель, которого поджимают жизненные условия, готов платить деньги с учетом скидок.
С декабря 2014 года началось падение спроса. Да, государство пришло на помощь и за счет субсидирования банков ставки ипотеки были снижены, правда, так и не дотянув до докризисных времен. Но ипотека – это не только приемлемые ставки, но и готовность людей прибегать к этому инструменту. В нынешних экономических условиях покупатель стал более взвешенно относиться к ипотеке.
Падение спроса можно отметить, и наблюдая за лидерами строительного рынка. Если раньше люди стояли в долгих очередях на покупку недорогого жилья, то сейчас очередей не стало. Можно говорить о переходе лидеров рынка от распределения по очередям к единичным рыночным продажам.
Президент в ходе недавней «прямой линии» с жителями страны уверял, что экономика справляется с трудностями, но, тем не менее, у рынка жилья своя специфика развития, да и действительность, которую мы наблюдаем, никак не соответствует словам президента. Активность рынка зависит от платежеспособного спроса. А в условиях, когда цены на все резко выросли при тех же зарплатах абсолютного большинства населения, говорить о каком-то оживлении, по меньшее мере — странно. Развитие рынка возможно в двух сегментах – в бюджетном строительстве (программа ликвидации аварийного и ветхого фонда, программа «Жилье для российской семьи»), а также в строительстве пригородного жилья.
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении».