Риелторы официально признали, что уже три года подряд недвижимость дешевеет

По данным портала «Мир квартир», самое дорогое жильё по-прежнему в Москве. В среднем —  219,7 тыс. руб. за кв. м. Самое дешёвое — в Магнитогорске, 31 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть, продав квартиру в столице России, можно купить 7 таких же в мировой столице чёрной металлургии! В лидерах по стоимости вторичного жилья также Санкт-Петербург, Московская область, Сочи. Дешёвое жильё — в Махачкале, Новокузнецке, Нижнем Тагиле и Брянске.

В 2016 г. цены на квартиры в большинстве российских городов падали и на рынке вторичного жилья, и на рынке новостроек. Но кое-где произошёл рост. И самый активный — в Сочи! «После введения санкций сочинский рынок недвижимости превратился в один из самых привлекательных в стране, — говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В наследство от Олимпиады городу достались обновлённая инфраструктура и масса спортивных объектов. Жилой фонд прирастает новыми проектами, интересными в том числе и с инвестиционной точки зрения».

Удивительно, но на втором месте по росту цен на новостройки после жаркого Сочи (+15,2%) — северный Архангельск (+12,3%). Там в 2016-м дорожали квартиры и на вторичном рынке. Одной из причин дороговизны жилья риелторы называют то, что на строительном рынке города заправляет фирма, связанная с депутатами гордумы. Она, мол, и диктует цены.

«Если говорить о вторичном рынке, то в конце 2016 года тех, кто хотел приобрести недвижимость, было в два с половиной раза меньше, чем тех, кто желал ее реализовать, — говорит председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова. — Такой колоссальный разрыв привел к снижению стоимости на жилье до 7% по итогам прошлого года».

«Цены уже практически сравнялись с новостройками. Хотя раньше жилье в новых домах стоило дешевле на 20-30%» — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Ушедший год на рынке недвижимости Московского региона прошел под знаком больших скидок: риелторы то и дело сообщали об очередном рекорде по доле дисконтных сделок, а Росреестр, наоборот, фиксировал какое-то аномально большое количество сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Снижать цену собственников жилья вынуждает высокое затоваривание рынка и относительно низкие цены на новостройки. В  июне 2016 года 83% квартир на вторичном рынке Москвы было продано с дисконтом — рекордный показатель за последние четыре года. Лишь 8% квартир в июне продано выше цены предложения, а 9% — по заявленной продавцом стоимости. Об этом говорится в исследовании риелторского агентства «Инком-Недвижимость», аналитики которого начали отслеживать рыночный показатель с 2012 года.

«Сейчас можно говорить о некотором затоваривании рынка сравнительно дешевыми предложениями — объектами с низкими потребительскими характеристиками. Сегодня выбор таких качественно устаревших объектов примерно в три раза больше, чем в прошлом году, конкуренция огромная, и выиграть борьбу за покупателя возможно только ценой — в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», — объясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году.

Тем не менее спрос на жильё действительно есть, но вот рискнувших поучаствовать в долевом строительстве, становится все меньше. Покупатель все больше нацелен на готовое жилье и предпочитает приобретать квартиру быстрее во вторичке, чем ожидать ее строительства в новостройке.

В России ежегодно создаётся более 1 млн новых семей. Далеко не у всех из них есть свои квартиры, позволяющие жить отдельно от родителей. Число ипотечных кредитов, выданных населению, тоже растёт. По данным Агент­ства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2016 г. оно увеличилось почти на треть. В 2017 г. АИЖК прогнозирует выдачу более 1 млн  ипотечных кредитов на сумму 1,7-1,8 млн руб. Но эксперты замечают, что по спросу и относительной доступности ипотеки может очень больно ударить дальнейшее снижение доходов россиян в случае усугубления экономической ситуации в стране. А она, как мы видим, вопреки заверениям властей, продолжает ухудшаться.

По мнению аналитиков портала «Индикаторы рынка недвижимости», рынок жилья на рубеже 2016-2017 гг. всё больше напоминает рынок нефти двухлетней давности: цены ползут вниз, а объём предложения увеличивается. Если новостройки и дальше будут расти, как грибы после дождя (имеется в виду прежде всего Московский регион), то к 2020-2021 гг. цены в рублях могут упасть на 30-40%.

Снижение покупательской способности россиян, вызванное в первую очередь падением реальных располагаемых доходов, охладило интересы соотечественников к покупке квадратных метров. В связи с этим рынок недвижимости «просел» — стоимость как новостроек, так и вторички опустилась, некоторые квартиры даже продаются со скидкой 30-50% по сравнению с докризисным уровнем цен.

Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3–4 млн руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.

В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объемов предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения в Старой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья.

Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья.

Что купить за миллион?

«АиФ» изучил минимальные цены на квартиры в нескольких российских городах. За миллион в Москве отдельное жильё не купить. Но если у вас есть от 1,5-1,8 млн, то можно приобрести студию (15-17 кв. м) в так называемой Новой Москве. В Туле минимальная цена однушки на вторичном рынке — 1 млн 380 тыс. руб. В Казани за эту же цену можно приобрести новостройку с черновой отделкой, а однокомнатная квартира на вторичном рынке там стоит минимум 1,7 млн руб. В Екатеринбурге на окраине города мы нашли однушку за 820 тыс. руб., но с проблемными соседями. В Краснодаре имеется вариант в 20 кв. м за 600 тыс. руб., но в 12 км от города и на цокольном этаже. И внимание! За 900 тыс. руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в дорогом Сочи — в 50 метрах от моря и 15 минутах езды от центра города. Но площадь квартиры всего 12 кв. м…