Суд указал, в каких случаях дольщики не обязаны доплачивать за завершение строительства дома

Орловская областная коллегия по гражданским делам отклонила иск товарищества собственников жилья «Орлик» к Марии Платоновой, которая уже 16 лет ожидает новоселья. Она из тех, кого называют обманутыми дольщиками. В 2000 году женщина заключила договор с фирмой «Евро-Азия». Внесла деньги на строительство многоэтажки на улице Салтыкова-Щедрина. По иронии судьбы история вышла, достойная пера этого писателя. Как сообщили в пресс-службе облсуда, тогда некое ООО «Евро-Азия» стало привлекать средства граждан для постройки дома на улице Салтыкова Щедрина в Орле. В 2003 году стройку «заморозили», а через десять лет «Евро-Азию» признали банкротом.

В 2003 году, когда строительство замерло, дом был готов на 80 процентов. Деньги, как всегда, дольщикам не вернули. Право собственности на недостроенные квартиры им пришлось отстаивать в судах. В 2006 году они создали ТСЖ и поручили ему завершить строительство. Но идея только самим потерпевшим, не задумывающемся о сложностях, казалась простой и легко реализуемой. Объективная реальность разбила эти иллюзии в пух и прах. На практике оказалось, что лишь на организационные споры ушло шесть лет жизни и бесплодных ожиданий новой квартиры. В 2012 году члены ТСЖ договорились, что внесут еще по 10 000 рублей за каждый квадратный метр принадлежащих им квартир.

Напомним. До 2011 года застройщикам можно было создавать ТСЖ в строящемся доме. В июне вступили 2011 года в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые призваны защитить собственников жилья от мошеннических ТСЖ и обмана со стороны управляющих компаний. Известно, что мошенничество в сфере ТСЖ уже не редкость. Каждый год тысячи россиян становятся жертвами мошеннических махинаций в сфере обслуживания и управления домов.
В частности, такие случаи участились в столице непосредственно с начала нулевых. Многие десятки тысяч жильцов были страшно возмущены этим и выражали недовольство в сторону ТСЖ.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п.1 статья 136 ЖК РФ).

Что же нам дают новые поправки? Как правило, мошеннического вида ТСЖ создается на этапе строительства. Его регистрируют застройщики. Люди и не подозревают, что в момент покупки жилья в доме есть «липовое» ТСЖ. Поэтому и внесли определенные поправки в ЖК. Застройщикам теперь вообще запрещено создавать ТСЖ.

Комментируя поправки, внесенные в ЖК РФ, многие их сторонники особо выделяют, что на законодательном уровне исключена возможность злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создавали фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников. Такие «товарищества» не отражали интересы будущих собственников, но помогали обогащаться недобросовестным застройщикам. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ.

Речь идет об исключении из состава ЖК РФ ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся домах». Согласиться можно только с тем, что данная мера сократит количество узаконенных поборов на стадии сдачи-приема дома в эксплуатацию. А то, что данная норма идет вразрез с действующим законодательством, было ясно с момента принятия ЖК РФ. Каким образом будущие собственники жилья могут создать некоммерческое объединение по управлению жилым объектом, если строящийся дом еще не зарегистрирован как объект недвижимости? Законодатели решили, что нужно запретить создание ТСЖ на стадии строительства дома. Это позволит исключить возможные злоупотребления до момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом. В этот период за домом будет следить УК, выигравшая открытый муниципальный конкурс.

Но это только одна, причем не самая главная проблема. Страх перед созданием ТСЖ у собственников жилья как в новостройках, так уже и в сложившемся жилом фонде вызывала не сама форма объединения собственников, а непонимание того, как собственники, владеющие одной долей, реже двумя-тремя долями или квартирами в многоквартирном доме (МКД), смогут этим домом управлять. На массе негативных примеров жители видели, что уже созданные в соседних кварталах ТСЖ фактически передают всю полноту управления ЖКХ управляющим компаниям (УК). И именно УК определяют, сколько, чего и как часто надо платить, при этом не особо озабочивают себя ответом на вопрос: а, собственно, за что и почему именно в таком размере надо платить?

Такая незаинтересованность граждан в создании ТСЖ около пяти лет объяснялась низкой правовой культурой — мол, люди не понимают своего счастья. А счастье в том, что теперь они сами управляют своим имуществом. Но вот как раз поколение, выросшее в условиях рыночной экономики, отлично понимало, что передача управления от муниципальных образований — ЖЭК, ДЭЗ, жилконтор и т.п. — организациям коммерческим, а именно такими являются ООО, приведет к скачку цен на услуги ЖКХ. Ведь ЖЭК и др. были чисто эксплуатирующими организациями, финансируемыми из муниципального бюджета. Главная цель любого коммерческого образования — это извлечение прибыли. Но если взимать плату за предоставляемые услуги строго по тарифам ресурсоснабжающих организаций, то прибыли не будет. Вот и возникли практически во всех регионах России ситуации, когда собственник исправно платит по выставляемым УК счетам, но при этом по полгода не может пользоваться, например, горячей водой. Вот и живут от конца отопительного сезона до его начала годами, перманентно обращаясь во всевозможные госструктуры за помощью.

«Суд решил: если права на строительство дома нет, то дольщик не обязан доплачивать»

«Однако такое положение дел устроило не всех собственников, некоторые отказались вносить деньги», — рассказала помощник председателя Орловского облсуда Дина Ягупова. — Одной из них оказалась Платонова. Товарищество собственников жилья «Орлик» просило суд взыскать с нее чуть более одного миллиона рублей.

Наученная горьким опытом женщина платить наотрез отказалась.

ТСЖ «Орлик» сочло ее отказ неправомерным и подало иск о взыскании с женщины более одного миллиона рублей. Советский районный суд частично удовлетворил эти требования, придя к выводу «о необоснованном уклонении гражданки от исполнения обязанности по внесению денежных средств». Она, естественно, обжаловала решение.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.

Кроме того, статья 145 Жилищного кодекса РФ говорит, что высшим органом управления ТСЖ является общее собрание. В его компетенцию входит и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

С этой точки зрения требования к Платоновой были обоснованны. Однако суд указал на то, что существует еще и градостроительное законодательство. Одного лишь решения собрания ТСЖ недостаточно. Прежде товариществу необходимо получить разрешение на строительство в муниципалитете и оформить землю под стройкой в собственность или аренду.

И если хоть одно из этих условий будет не соблюдено, значит, строить нельзя, а требования о доплате становятся незаконными.

Получается, что Платонова была права, а другие дольщики, возможно, выбросили деньги на ветер. Они заплатили за строительство, вести которое нельзя. Поэтому дольщикам, прежде чем голосовать за доплату, надо внимательно ознакомиться с документами застройщика.

Следует внимательно изучать документы, а если вы в чем-то сомневаетесь, то обращайтесь к профессионалам. Иначе можно повторно потерять накопленные на жилье сбережения.

Источник