Примерно через полгода на российском рынке недвижимости появится новый механизм возмещения убытков участников долевого строительства жилья — общество взаимного страхования (ОВС). Его, с подачи федеральных властей, учредят застройщики. ОВС займется обязательным страхованием ответственности девелоперов, осуществляющих свои проекты на средства дольщиков и, вероятно, станет монополистом в этой сфере. Об эффективности очередной административной надстройки рассуждает адвокат Олег Сухов .
Обязательное страхование ответственности застройщиков вводится с 1 января 2014 года и является логичным продолжением кампании по ужесточению процедур привлечения средств граждан в жилищное строительство. С нового года застройщикам предписывается при регистрации договора долевого участия предъявлять банковское поручительство, либо полис, выданный страховой компанией или обществом взаимного страхования. Предполагается, что из-за заоблачной стоимости банковских гарантий и тарифов страховых компаний, именно ОВС станет базовым механизмом страхования рисков долевого строительства. Общество, учрежденное застройщиками, должно будет создать единый взаимный страховой фонд, который и станет источником для выплат по страховым случаям. Вступить в ОВС смогут компании, соответствующие нормативам оценки финансовой устойчивости и имеющие не менее чем трехлетний стаж долевого инвестирования в строительство многоквартирных домов.
По мнению адвоката Олега Сухова, при всей внешней привлекательности пролоббированного группой чиновников страхового механизма, у него имеются существенные недостатки, которые впоследствии негативно отразятся на эффективности новой системы.
Во-первых, по закону получить страховое возмещение будет возможно только на основании решения суда о взыскании предмета залога (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам), либо в случае банкротства застройщика. Однако из-за длительности судебных процедур рассчитывать на быстрый возврат вложенных в стройку средств не приходится. Достаточно сказать, что известны единичные случаи цивилизованного банкротства недобросовестных строительных компаний.
Во-вторых, новая система страхования может столкнуться с казусами ценообразования. В отличие, например, от ОСАГО, уровень риска наступления страхового случая на рынке долевого строительства предсказать весьма сложно из-за отсутствия достоверной статистики. Между тем, ошибки, допущенные при расчете рисков и страховых тарифов, могут привести к резкому росту издержек в строительной отрасли, либо к дефициту средств для выплаты компенсаций (с неизбежной дискредитацией механизма ОВС). Проблема усугубляется еще и тем, что строительная отрасль весьма чувствительна к макроэкономическим сдвигам, которые могут спровоцировать волну банкротств.
Риски, принятые ОВС, вряд ли будет возможно перестраховать. По экспертным оценкам, доля«страховки» в себестоимости жилья может составить 10-15%.
В-третьих, по закону, обязательному страхованию подлежат только договоры долевого участия. Что само по себе может мотивировать застройщиков использовать другие легальные, но более рискованные схемы реализации жилья (например, ЖСК), избавленные от страховых обременений. Можно с большой долей уверенности предположить, что на рынке страхования возрастет количество махинаций, связанных с созданием фиктивных страховых компаний. Как правило, такие виды мошенничества выявляются только на волне отказов в выплате компенсаций по страховым случаям — к этому времени львиный объем собранных страховых взносов«оседает» на счета подставных структур с использованием фиктивных документов.
В-четвертых, остается открытым вопрос обеспечения сохранности страховых резервов и их размещения. Стоит заметить, что строительные компании уже аккумулируют значительные объемы средств в компенсационных фондах саморегулируемых организацией. Однако известны лишь единичные случаи использования средств таких «копилок» целевым образом.
«В отличие, скажем, от банков — участников системы страхования вкладов — в строительной отрасли нет системы регуляторного контроля над застройщиками. Их деятельность не лицензируется. Рисками трудно управлять. Наконец, система обязательного страхования ответственности застройщиков не решает главных проблем строительного рынка — его непрозрачности и коррумпированности. Между тем, именно эти „занозы“ являются главной причиной возникновения долгостроев и сохранения заоблачных страховых тарифов, сдерживающих развитие практикуемой во всем мире модели добровольного страхования строительных контрактов самими покупателями жилья» — резюмирует адвокат Олег Сухов.
Автор : Олег Сухов.