Если вы все еще хотите приобрести новостройку, то вам следует помнить: гарантии, что дом будет достроен, не существует в принципе, механизмы защиты дольщиков работают лишь на бумаге. Вся ответственность за принятие правильного решения лежит исключительно на покупателе.
Единственный сто процентный способ не пополнить ряды обманутых дольщиков – купить готовое жилье в сданном доме. Если раньше «дисконт за риск» в 30-40% был настолько привлекателен, что многие покупатели предпочитали приобретать несуществующие квартиры на ранних стадиях строительства, то сейчас этот дисконт стал на порядок меньше. А в некоторых случаях исчез полностью. Людей, которые готовы были рискнуть миллионами, несмотря на отсутствие гарантии, что объект будет достроен и ключ от жилища получен вовремя, становится все меньше и меньше.
И этому способствует множество объективных факторов.
Как известно, договор долевого участия (ДДУ) в рамках 214-ФЗ защищает дольщика исключительно от двойных продаж, а также дает некоторую возможность отсудить у застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Правда реализовать эту возможность у дольщика получается далеко не всегда. Даже если вам это удалось, то получить ее в полном объеме, как это должно быть по закону, практически не возможно. В преобладающем большинстве случаев, ее не удается получить вообще, так как, счета застройщика девственно пусты.
Да и компании, продающие квартиры по ДДУ, затягивают сдачу объектов или банкротятся ничуть не реже своих коллег, работающих в формате ЖСК. Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, обязательное с начала 2015 года, не стало панацеей и ничем не помогло дольщикам ставшим обманутыми. И девелоперы, и страховщики, и банкиры считают его неработающим инструментом, который вряд ли поможет покупателям квартир в проблемной новостройке. Да это и очевидно, потому что проблему пострадавших дольщиков создают не страховщики, не банкиры, а строители и чиновники: одни хотят, другие разрешают. А страховым компаниям предлагают взвалить на себя ответственность.
Если правила игры на первичном рынке станут жестче, появится персональная ответственность чиновников из контролирующих органов. Про которую, к слову сказать, сегодняшние власти даже слышать не желают, риски автоматически снизятся. Это будет уже вполне просчитываемая и понятная ситуация для страховщиков. Но, как мы видим, на это, к сожалению, рассчитывать не приходится.
12 мая вступила в силу статья Уголовного кодекса РФ, предусматривающая до пяти лет лишения свободы за нарушение законодательства о долевом строительстве. Но эта мера не спасет от банкротства застройщиков и ничем не поможет покупателям недостроенного жилья.
Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году число обанкротившихся застройщиков по сравнению с 2014-м выросло в пять раз, достигнув 2,7 тыс. В начале 2016-го тренд сохранился: в январе с рынка ушло 167 компаний. Но это все в основном были некрупные и средние игроки. А в апреле арбитражный суд Москвы признал банкротом крупнейшего из застройщиков жилья эконом-класса — Группу компаний СУ-155. Напомню, что по оценкам экспертов строительного рынка, жилье эконом-класса занимает в общем объеме жилья порядка 80 -85%.
Статья 200.3, призванная карать недобросовестных застройщиков, включена в УК 1 мая — в этот день закон был подписан президентом. Специальный состав преступления, касающийся привлечения денег граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, появился в российском уголовном праве впервые. До сих пор считалось, что имеющихся в УК статей о мошенничестве, растрате, злоупотреблении полномочиями достаточно. Такого мнения придерживались правительство и Верховный суд РФ в 2013 году, когда проект новой статьи УК только появился. Его внесла в Госдуму группа депутатов во главе с Александром Хинштейном — еще в конце 2014 года проект был принят в первом чтении.
На первый взгляд уголовных дел против застройщиков может появиться много. Уголовной ответственностью грозит любое заключение с дольщиком договора с нарушением правил известного закона N214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, принятого в 2004 году. Под ударом окажутся застройщики, которые привлекли деньги дольщиков, не получив права на земельный участок или разрешение на строительство, либо неправильно оформили договоры с дольщиками, использовали вексельные схемы.
Подобных нарушений, однако, на рынке сейчас единицы. Продажу строящегося жилья с использованием вексельных схем риэлторы практиковали в основном до принятия 214-го закона и в первые годы его появления, а главной целью этих схем было уклонение от уплаты налогов. В 2006 году налоговая служба предъявила претензии на сумму около 1 млрд руб. ЗАО МИАН, которое в 2002-2003 годах заключало с гражданами договоры инвестирования в строительство, принимая оплату векселями фирм, связанных с МИАН. Использование векселей позволяло МИАН занижать выручку и выводить деньги в компанию, которая не платила с них налоги. Арбитражные суды признали налоговые претензии законными. После этого популярность вексельных схем, использовавшихся в том числе для обхода 214-го закона, заметно снизилась. Соблюдать 214-й закон застройщиков успешно заставляют региональные администрации, а также банки, активно кредитующие дольщиков (в том числе по госпрограмме поддержки ипотеки).
Новая ст. 200.3 УК не предотвратит крах застройщиков: банкротство СУ-155 показывает, что дольщики пострадали отнюдь не из-за формальных нарушений. СУ-155 привлекало деньги граждан через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), разрешенные как законодательством о кооперации, так и 214-м законом. Соблюдение формальных требований, однако, от финансовой несостоятельности не спасло.
Закон о банкротстве, специальный раздел которого «Банкротство застройщиков» был принят в 2011 году, установил своеобразный баланс прав банков и дольщиков. В случае банкротства застройщика 60% денег от продажи предмета залога пойдет банкам и только 25% — гражданам-дольщикам. Остальные 15% пойдут на социальные выплаты, зарплату работникам компании-застройщика и на погашение судебных расходов — все эти выплаты имеют приоритет перед требованиями граждан. Неудивительно, что основные надежды дольщиков связаны не с продажей активов застройщика и возвратом денег, а с санатором либо инвестором, который купит недострой, достроит дома и передаст гражданам квартиры. Но это лишь в надеждах самих обманутых дольщиков. На практике происходит все иначе. В большинстве случаев, граждан вынуждают создавать ЖСК и продолжать инвестиции в достройку брошенного застройщиком дома.
При банкротстве застройщика уже неважно, как оформлялись права гражданина на участие в долевом строительстве: закон о банкротстве позволяет признать наличие у дольщика прав и при заключении предварительного договора, и при схемах с использованием договора займа, векселей. По сути, все дольщики уравниваются в правах независимо от того, как оформлялось их участие в долевом строительстве. Это означает, что новая ст. 200.3 УК, предусматривающая наказание за формальные нарушения, никак не повысит защиту граждан и в случае банкротства застройщика: признать наличие у дольщиков прав позволяет закон о банкротстве, а удовлетворение требований зависит совсем от других факторов.
Контролирующие государственные и муниципальные органы чрезвычайно ограничены в своих возможностях повлиять на процесс строительства. Именно поэтому жалобы и письма, а также регулярные совещания не дают никаких конкретных результатов и к реальному решению проблем этой категории дольщиков не имеют никакого отношения. Аккредитация новостройки банком также не является «сертификатом надежности». Ведь кредитор, по сути, ни чем не рискует: если строительная компания уйдет с рынка, не завершив начатое, заемщику все равно придется возвращать взятый ипотечный кредит.
Эксперты заявляют о том, что новостройки имеют все шансы «переплюнуть» по стоимости традиционно более дорогие вторичные объекты. По каким причинам это уникальное событие может произойти и когда именно?
Что за всю историю существования в России рынка недвижимости являлось традиционным конкурентным преимуществом «первички» перед «вторичкой»? В первую очередь, конечно, более низкая цена. В среднем будущие квартиры практически всегда стоили на 20−30% ниже, чем их бывшие , хотя бы и месяц, в употреблении товарки.
Именно это факт привлекал как решающих свои актуальные жилищные проблемы граждан, так и заботящихся о получении прибыли инвесторов, заставляя и тех, и других вкладывать собственные сбережения и накопления исключительно в стоящиеся объекты. Именно он позволял покупателям примиряться с внушительной когортой неудобств, всегда сопровождающих подобные приобретения. Здесь и риск превращения стройки в долгострой или даже, все чаще, недострой, и часто встречающаяся в погоне застройщика за прибылью экономия на обустройстве транспортной и социальной инфраструктуры, и задержки со вводом дома в эксплуатацию, и затягивание процедуры передачи собственникам правоустанавливающих документов, и смена привычной среды обитания при переезде, и проживание в течение нескольких лет в режиме «круглосуточного ремонта», и необходимость налаживать контакты с новыми незнакомыми людьми, проживающими по соседству.
Эти нюансы во многом обеспечивали многолетний баланс спроса между подержанными и новыми квартирами. В итоге «первичка» элементарно скатилась в состояние, когда вынужденное и неизбежное, в силу форс-мажорных экономических обстоятельств, повышение стоимости строительства никак не компенсируется аналогичной динамикой движения отпускных цен. Ситуация, наоборот, дополнительно усугубляется их последовательным снижением.
Кризис просто-напросто сожрал все имевшееся у застройщиков пространство для привычного маневра с ценами, по сути лишив их единственного инструмента для удержания комфортного преимущества над стоимостью реально существующих объектов.
Между тем вторичному рынку абсолютно чужды такие жизненно важные для «первички» понятия, как себестоимость строительства и рентабельность производства. Соответственно, никаких жестких ограничений для торга в таких условиях не может быть вообще.
Примечательно, что гибкость продавцов «вторички» в вопросах адекватной оценки собственной недвижимости (а таковых, по подсчетам риелторов, сейчас в сегменте никак не менее 45% от общего числа) на фоне растущей неуступчивости девелоперов привела к существенному сокращению разницы в стоимости новых и подержанных квартир. Более того, во многих случаях ценники сравнялись, а кое-где «вторичка» впервые за всю историю рынка недвижимости выводилась на экспозицию по более низким, чем новостройки, ценам.
Таким образом, конкурентоспособность новостроек будет подорвана еще больше. Принимая во внимание тот факт, что сегмент вторичного жилья за последние годы пополнился очень качественными проектами, построенными, как говорится, не за страх, а за совесть в «тучные» для рынка недвижимости годы и отличающиеся нормальными габаритами, возникает вопрос — а так ли уж нужны будут покупателям стоящие дороже 15-метровые новоделы-скворечники, при строительстве которых девелоперы зачастую экономят на чем можно, и на чем нельзя?
Вывод один: вступая в переговоры с продавцами, надо опираться на точные знания, сохранять трезвый рассудок и критически оценивать все нюансы предлагаемой вам сделки.
Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»