Проблема большинства дольщиков и вытекающие из этой проблемы финансовые ошибки — это отсутствие опыта жизни в рыночной экономике: как личного опыта, так и опыта предыдущих поколений. Как ни странно, у многих этого опыта нет даже по прошествии уже 30 лет с начала перехода нашей страны к рыночной экономике 

(19 ноября 1986 года был принят Закон СССР «Об индивидуальной трудовой деятельности», разрешивший гражданам и членам их семей параллельные заработки в свободное от основной работы время (частный извоз, репетиторство и пр.), а 5 февраля 1987 года Советом Министров СССР было принято постановление «О создании кооперативов по производству товаров народного потребления»).

С точки зрения конкретного человека или семьи убытки или потеря денег, вложенных в строительство, это действительно большая проблема. Но с точки зрения общества, опыт обманутых дольщиков можно рассматривать как эволюцию. Общество развивается, учится жить в свободных рыночных отношениях, нарабатывает опыт, получает прививки. В 90-е годы непуганные граждане массово понесли свои сбережения организаторам инвестиционных фондов, типа МММ. Поскольку советские люди привыкли доверять и делегировать принятие решений начальству, то рациональное мышление этих людей просто было отключено. Хотя любому здравомыслящему человеку, прошедшему курс арифметики начальной школы должно было быть очевидно, что такие фонды чисто математически очень быстро станут банкротами. И сегодня в России существуют подобные фонды, но количество горе-инвесторов, несущих им свои деньги, уже несопоставимо с количеством вкладчиков финансовых пирамид в 90-х годах. То есть общество в целом получило одну из прививок жизни в капиталистическом обществе. Общество обиделось на государство, сильно ругалось, призывало к справедливости, выражало праведный гнев. Но осознало, что отдавать свои деньги странным дяденькам и тетенькам, которые в принципе не занимаются никакой хозяйственной деятельностью, просто глупо и даже стыдно.

По состоянию на март 2017 года в общем и целом можно констатировать, что общество получило новую прививку капитализма. На сегодня в общем и целом уже должно быть понятно, что вложение в долевое строительство — это рискованная финансовая операция, которая не гарантирует сохранение инвестиций. Более того, для некоторых даже становится понятно, что вложение в строительство — это просто невыгодное во всех отношениях вложение (потеря времени, денег, нервов, упущение дохода от размещения денег на банковских депозитах, получение некачественного жилья).

Конечно, не все отдельные граждане на сегодня пришли к таким выводам, и мы получим еще немало новых обманутых дольщиков. У некоторых сопротивление здравому смыслу очень сильно и им нужно повторить несколько раз. Например, в обсуждениях обманутых дольщиков можно встретить такие фразы: «Мои родители — обманутые дольщики Шушубаева / Берга / Заборовского. И вот опять». То есть им было недостаточно семейного опыта неудачных вложений в строительство в 2006-2008 годах. Дети первого поколения обманутых дольщиков решили попробовать сыграть в эту игру еще раз. Ну что ж, внуки первого поколения обманутых дольщиков, наверное, уже поймут, что вложение в долевку без реальных гарантий — это неразумно.

Итак, все многочисленные истории вложений в многоквартирное строительство можно рассматривать как прохождение курсов обучения законам рыночной экономики. И тут кто-то учится бесплатно, разбирая чужие истории, а кто-то готов платить за обучение от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. В рамках курсов студенты получают знания по следующим экономическим понятиям:

ДЕНЬГИ
В целом русские люди никогда не были избалованы большими денежными накоплениями. В современной России у простых россиян деньги начали более-менее заводиться с начала нефтяного изобилия, примерно с 2003 года. Накопленными излишками нужно было как-то распоряжаться, во что-то вкладывать. Кроме того, россияне быстро полюбили брать кредитные деньги у банков.

ИНВЕСТИЦИИ
Любые вложения денег — это инвестиции. Размещение денег во вкладах — это инвестирование их в валюту российской федерации. Вложения в долевое строительство — это инвестирование денег в будущие материальные активы в виде квартир. Понятие «долевого участия в строительстве» и повышенная судебная защита потребителей не отменяет суть — это всегда инвестиции. Инвестиции должны материализоваться в виде квартир в построенном доме. Только после этого инвесторы становятся потребителями.

СДЕЛКИ
Любые инвестиции оформляются в виде сделок или договоров. Для заключения выгодных сделок нужно изучать и согласовывать их условия. В долевом строительстве дольщик обычно не влияет на условия сделки, а просто присоединяется к условиям застройщика.

РИСКИ
Любые инвестиции предполагают наличие рисков. Риски существуют даже при размещении денег на застрахованных вкладах — теоретически может случиться гиперинфляция, и деньги потеряют часть своей стоимости. В долевом строительстве риски разноплановы: это риски нарваться на откровенных мошенников и финансовых пирамидчиков, риски падения продаж, риски некачественного строительства.

УБЫТКИ
Тот, кто делает инвестиции, должен быть готов к возможным убыткам. В долевом строительстве это может быть полная потеря вложенных средств при заморозке дома и банкротстве застройщика, оплата аренды за наемную квартиру на время затянувшегося строительства, затраты на производство ремонтных работ при некачественном строительстве.

УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА
Помимо убытков дольщики теряют еще и возможность получить проценты от размещения денег на вкладах. Например, за период с декабря 2014 по декабрь 2016 года во многих банках можно было получить прирост примерно в 33%. Вместо получения этих процентов сотни тысяч дольщиков получили убытки, вложившись в долгострои.

ГАРАНТИИ
Типичный дольщик не понимает, что такое гарантии. Дольщики омской «Ясной поляны» считали гарантией то, что Губернатор Полежаев положительно высказывался об этом микрорайоне, а застройщик, в свою очередь, ссылался на некую поддержку губернатора. Дольщики последней волны (2014-2016 годов) посчитали гарантией наличие страхования застройщиков от банкротства. Ни то, ни другое не является истинной гарантией. В первом случае Правительством Омской области не давалось никаких письменных юридических обязательств. А во втором случае все страховые компании оказались заведомыми пустышками.

СТРАХОВАНИЕ
Страхование — это тоже бизнес. В случае страхования застройщиков — это бизнес заведомо убыточный, потому что обычно банкротится не один и не два застройщика, а десятки и сотни, и чисто математически страховые взносы в размере 1% от обязательств застройщика никогда не смогут покрыть убытков от банкротства застройщиков, когда убытки могут превышать объем сборов страховых взносов в десятки раз. Это чистая арифметика и здравый смысл. Страховые компании, которые собирали взносы с застройщиков, делали это не для того, чтобы отдавать деньги дольщикам.

РИЭЛТОРСКИЙ БИЗНЕС
Для некоторых дольщиков сказки крупных риэлторских контор также представляются как некие дополнительные гарантии. «Но нам ведь Миард / Авеста / Аркада обещали, что всё будет построено». Для риэлторов это просто бизнес. Они рассказывают вам то, что вы хотите услышать. Тот же Миард, например, продавал и квартиры в микрорайоне «Академический» (заморожен), и апартаменты в апарт-отеле «Маршал» (заморожен); и кроме того, был инвестором в строительство микрорайона «Аванград» (заморожен); а его головная московская контора «Миэль» сама обанкротилась еще несколько лет назад. «Авеста» тоже хороша: также участвовала в раскрутке заведомого фуфла — микрорайона «Академический», а сегодня по-прежнему продает незаконно реконструированную баню на Октябрьской под видом апартаментов. Не обманывайте себя сами, и вас никто не обманет.

МАРКЕТИНГ
Маркетинг застройщиков может быть разным. Одни застройщики минимум денег тратят на рекламу, но все видят, что эти застройщики много лет выполняют свои обязательства, непрерывно ведут строительство, имеют свои производственные активы. Для них это и есть форма маркетинга. Это спокойный и респектабельный маркетинг.Маркетинг профессионалов. Но риски строительного бизнеса и у таких, казалось бы надежных застройщиков, никуда не деваются. Это бизнес, а он рискован всегда, как бы вас не убеждали в «гарантиях».  Другие застройщики, не имеющие наработанной годами репутации, а зачастую и производственных мощностей, предпочитают агрессивный маркетинг, они красиво пишут и кричат на каждом углу, какие они крутые и как замечательно будет жить в их прекрасных квартирах. Вспомните рекламу от «Джаст фит лайфа» и «Домстройомска» и посмотрите, где сейчас эти компании.

БАНКОВСКИЕ ДЕПОЗИТЫ
Это альтернатива, которую дольщик всегда должен иметь в виду, принимая решение о размещении денег. По сути это займ, который вы можете предоставить банку. А банк гарантированно заплатит за пользование вашими деньгами проценты.

СИСТЕМА СТРАХОВАНИЯ ВКЛАДОВ
С конца декабря 2014 года государство взяло на себя обязательство выплачивать банковским вкладчикам до 1 400 000 рублей в качестве компенсации за потерянный вклад в течение трех недель после отзыва у банка лицензии. В законе прописано правило: если у Агентства по страхованию вкладов закончатся деньги, они будут внесены из бюджета РФ. Это система работает с момента ее основания в 2004 году — вкладчики банков с отозванной лицензией исправно получают компенсации. В отличие от дольщиков, которые каждый день безвозвратно теряют свои деньги. А в периоды кризисов 2008-2010 и 2015-2017 годов объем безвозвратных потерь увеличивается многократно. Счет дольщиков, потерявших свои деньги идет как минимум на сотни тысяч.

КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД
Сегодня государство поняло, что страхование ответственности застройщиков не работает. (А раньше оно не могло сложить дважды два). И теперь государство придумало некий компенсационный фонд, в который застройщики будут отчислять деньги. То есть уже не частным страховым компаниям, а в государственный фонд. И кто-то из потенциальных дольщиков решит, что ну вот наконец-то появились реальные гарантии. Но не тут-то было. Речь на сегодня идет только о минимальном взносе в размере примерно 1% от цены строительства. 1% от обязательств никогда не сможет покрыть даже 2% от дефолтных обязательств. И при этом речь не идет о том, что государство станет спонсировать этот Фонд, в случае если собранных взносов не хватит (так как это устроено с Системой страхования вкладов). Поэтому разумный гражданин должен оценивать такое нововведение, как очередное фуфло, не имеющее отношение к реальным гарантиям.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
У адептов долевого строительства принято считать, что рыночная цена на недвижимость может только расти. При этом за последние 9 лет уже дважды случились периоды, когда рыночные цены падали, поскольку произошло падение продаж.

ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС
Рыночные цены зависят именно от него. И если доходы населения падают, если банки опасаются выдавать такому населению кредиты, если экономика страны деградирует, то с чего же рыночным ценам вдруг расти?

ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС
Это понятие для состояния, в которое периодически впадает экономика. В России сегодня не просто какой-то временный кризис. В России кризис носит системный или структурный характер. Россия — это на сегодня неэффективное государство с неэффективной экономикой и неэффективными работниками. Россия отстает от развитых стран по уровню оборудования, по внедрению инноваций, по развитию современных высокодоходных отраслей, по квалификации работников и по уровню их мотивации. Резких улучшений состояния российской экономики пока не предвидится.

ФИНАНСОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ / БАНКРОТСТВО
В периоды финансовых кризисов резко возрастает количество банкротств предприятий, и в том числе застройщиков. Ряд застройщиков, имеющих хорошие собственные активы, переживают любые кризисы. Дольщики таких компаний обычно не страдают. А вот застройщики, чья финансовая модель жизнеспособна только в условиях стабильных продаж, быстро становятся финансово несостоятельными. И тут начинаются процедуры банкротства а арбитражных судах, появляются арбитражные управляющие, собираются собрания кредиторов, составляются реестры кредиторов. Всё очень долго. И денежные кредиторы обычно ничего не получают. А дольщики могут получить свои квартиры только, если внесут еще денег на достройку дома. Исключения из этого правила, мы тут, рассматривать не будем, Я хорошо изучил такую практику и прекрасно понимаю, что большинству дольщиков не свойственно выступать организованно, а тем более нанимать необходимых для решения этих задач профессионалов.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА
Любой дольщик может воспользоваться своим правом на судебную защиту. Можно отсудить неустойку, взыскать убытки, получить компенсацию морального вреда, встать в реестр кредиторов. Государство обеспечивает повышенную защиту прав дольщиков-физических лиц. Но это еще не повод влазить в долевое строительство.

ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
Отдельная история — это исполнение решений судов. Далеко не всегда это реально возможно. Отчасти от того, что на практике застройщики легко могут выводить активы, отчасти от того, что Федеральная служба судебных приставов — это недееспособная архаичная структура.

ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНЫ
Чисто теоретически, полиция, прокуратура и уголовные суды могут помочь вернуть присвоенные жуликами-застройщиками деньги. Но на практике все знают, что эти структуры практически никогда не помогают вернуть вложенные в строительство инвестиции. Все знают историю с сотнями миллионов рублей, присвоенными Виктором Бергом. Никому из обманутых дольщиков все эти органы не помогли получить назад их деньги. И только судья получил от него несколько миллионов рублей взятками, потом застрелил самого Берга, а потом повесился. Так что никогда не надейтесь на помощь этих органов.

НАДЗОРНЫЕ ОРГАНЫ
В сфере строительства — это прокуратура, госстройнадзор, ростехнадзор. Прокуратура выдает предписания, которые не исполняет даже губернатор. Госстройнадзор узнает о нецелевом использовании денежных средств уже после того, как начинается банкротство застройщика. А Ростехнадзор выдает предписания об устранении нарушений в работе строительной техники, но не проверяет их исполнение (см. историю о падении башенного крана при строительстве апарт-отеля «Маршал» на улице Жукова).

P.S. поводом для подготовки текста послужили массовые обращения ко мне обманутых дольщиков дома в так называемом «Квартале Романтиков». Уже несколько десятков романтиков просят помочь вернуть им их деньги, отданные застройщику. Перед самым началом продаж этого дома я предупреждал всех потенциальных обманутых дольщиков, что вкладываться в строительство этого дома неразумно (см. пост РОМАНТИКИ, БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ! Романтики решили, что мои бесплатные лекции ничему их не научат. Они предпочли заплатить по миллиону за практические занятия.

Не будьте такими, учитесь бесплатно.

Автор: Дмитрий Дмитриев