Обманутым дольщикам российские власти помогают по-разному: одним дают жилье или деньги на достройку дома, другим компенсируют потери участками земли, третьим помогают собрать средства на продолжение стройки за счет отказа государства от своей доли в проекте. Четвертых же не признают дольщиками, потому что их застройщик недооформил документы. Пятых не признают обманутыми дольщиками, так как, они мол, виноваты сами… А некоторые оказываются обманутыми дольщиками уже после того, как дом построен, и люди въехали в свои квартиры. Количество способов обмана продолжает расти, давно опередив официально заявленные критерии. Число таких обманутых неуклонно растет, но помощи им пока ждать неоткуда.
Дольщикам из 11-го микрорайона Южного Тушино, где пострадали свыше тысячи семей, помогли. Правда, далеко не всем. Дольщики жалуются на то, что с людьми, оказавшимися в одинаковой ситуации, государство поступает по-разному. Вместо престижного северо-запада Москвы жилье дали на Люберецких полях аэрации возле городской свалки. Квартиры оказались меньшей площади, чем оплаченные гражданами, и достались даже такие квартиры далеко не всем. Те кто получили, рады и этому. Но получила квартиры только пятая часть из всех пострадавших…
Борьба дольщиков из 11-го микрорайона Южного Тушино за свои квартиры длится уже девятый год.
Реконструкция микрорайона 11 в Южном Тушино началась в 2002 году. Планировалось, что новые дома в микрорайоне будут завершены в 2005 году. Первоначально инвестором проекта выступало ОАО «Холдинговая компания «Главмосстрой», однако затем вышло дополнительное соглашение, согласно которому новым инвестором микрорайона стало ЗАО «Энергостройкомплект-М». Но и новый застройщик не смог достроить обещанные дома — срок завершения проекта сдвигался несколько раз, в качестве последней даты в сентябре 2009 года назывался конец 2012 года. В октябре 2010 года власти Москвы выделили на ликвидацию долгостроя на северо-западе города 3,1 миллиарда рублей ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» (УРиРУО).
В сентябре 2011 года рабочая группа Москомстройинвеста под руководством Тимофеева рассмотрела и согласовала сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию до 25 октября 2011 года 3-го корпуса 11-го микрорайона Южного Тушино. Всего, по данным инициативной группы обманутых соинвесторов Южного Тушино, пострадали от 1,3 тысячи до 1,4 тысячи человек.
Люберецкие поля аэрации официально вошли в состав Москвы в сентябре 2011 года. Они были присоединены к столичному району Некрасовка, в результате чего площадь района увеличилась вдвое. Жилье, которое строится московскими властями на Люберецких полях, используется в том числе для решения проблем обманутых дольщиков.
Теперь дольщикам предложены квартиры в новостройке на Люберецких полях аэрации возле могильника отходов. Площадь квартир – меньше, чем оплачено гражданами (например, двушки – 52 кв. метра вместо 55–57 кв. метров), причем компенсации за потерянные метры не положено. Но люди рады и этому. В Москомстройинвест уже поступило свыше 900 заявок от желающих поселиться возле свалки.
О «выработанных механизмах решения проблем обманутых дольщиков» в конце минувшего года отчитался министр регионального развития. Из отчета министра следовало, что на получение квартир от государства большинству пострадавших рассчитывать не приходится. Лишь в 15 регионах власти выразили готовность завершить проблемные стройки за счет бюджета либо выплатить обманутым дольщикам денежную компенсацию. В остальных регионах чиновники готовы лишь содействовать в поиске нового застройщика взамен разорившегося, уменьшать стоимость подключения к инженерной инфраструктуре либо отказаться от квартир, которые предназначались для передачи в муниципальную собственность. В пяти регионах дольщикам взамен потерянных денег готовы дать участки под индивидуальное жилищное строительство, в четырех – помочь организовать новый сбор денег с граждан для вложения в ту же стройку.
На прошлой неделе министр Игорь Слюняев остался без министерства. Функции ведомства переданы МЭР, Минстрою, Минфину, Минкультуры и Минюсту. Кто непосредственно будет курировать вопрос по решению проблемы обманутых дольщиков и будет ли он кем-то контролироваться вообще, непонятно.
Получение квартир обманутыми дольщиками также ставят в зависимость от их прописки и материального положения. Зампредседателя инициативной группы дольщиков объекта «Бульвар Маршала Рокоссовского, вл. 5–8» (застройщик – «Социальная инициатива») Антон Сычев рассказал, что около 40% дольщиков квартиры так и не получили: московские власти отказали иногородним, тем, у кого имелось другое жилье, а также покупателям нескольких квартир, сочтя их «спекулянтами». «Не дай Бог у человека есть какая-то квартира, пусть даже доставшаяся в наследство от бабушки. Он уже новую квартиру никогда не получит», – подтверждает Игорь Гульев из сети «Однодольщики».
На интернет-форуме дольщиков 11-го микрорайона Южного Тушино обсуждение того, кому квартиры положены или не положены – самая горячая тема. Главный специалист отдела по работе с участниками долевого строительства Москомстройинвеста Руслан Хайнак отвечает на вопросы также через Интернет и ссылается на столичный закон «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Дольщики возражают, что закон написан для очередников, они же свои квартиры купили. Г-н Хайнак обещает, что «особенности расчета со всеми пострадавшими гражданами» учтут, но на прямой вопрос одной из дольщиц, могут ли ее оставить без квартиры, так как за эти годы она уже купила себе другую, отвечает: «Не исключено».
Сложности возникли и у тех, кто покупал квартиры не напрямую у «Энергостройкомплект-М», а через посредников. Этих дольщиков отодвинули в конец очереди и потребовали принести документы не только о том, что они заплатили деньги этим посредникам, но и о том, что посредники перечислили деньги в «Энергостройкомплект-М», а также договор посредника с застройщиком.
Предоставление квартир обманутым дольщикам – добрая воля властей, говорит председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. По ее словам, давать квартиры только имеющим местную прописку также оправданно: «Субъект Федерации несет ответственность только за своих граждан». «Это ерунда. А если дольщик хочет переехать сюда, и поэтому он здесь вложился?» – возражает ей вице-президент Гильдии риелторов Московской области Константин Манченко. По его словам, незаконно давать купившему несколько квартир только одну: «Люди одинаковые деньги давали, а у одних получаются деньги более ценные, чем у других».
То, что достройка дома – дело самих обманутых дольщиков, следует из принятых летом 2011 года, Госдумой поправок в закон «О несостоятельности (банкротстве)». С одной стороны, поправки защитили дольщиков, купивших квартиры по «серым» схемам, таким, как предварительный договор и договор займа. Раньше в случае банкротства застройщика их могли счесть вкладчиками, чьи деньги никак не связаны с конкретными строящимися квартирами. Кроме того, недостроенный дом теперь будет доставаться дольщикам, а не банкам, которые кредитовали застройщика. Правда, это в теории, а на практике существуют много способов, сравнительно законно этого избежать. Тут все будет зависеть от активности и юридической грамотности самих потерпевших.
Но чтобы продолжить стройку самостоятельно, дольщики должны вначале расплатиться с долгами застройщика перед рабочими, а также выплатить те кредиты, которые были взяты под залог новостройки. Если же средств на это нет, в законе предусмотрен второй вариант: недостроенный дом продают с аукциона, и дольщики получают лишь 25% от выручки, а остальное уходит кредиторам.
В результате решившие самостоятельно достраивать свои дома вынуждены влезать в долги. В Перми выдают ипотечные кредиты обманутым дольщикам на достройку их объектов. Средний размер кредита составил 450 тыс. рублей. Помощь государства свелась лишь к субсидированию процентных ставок, а также к согласию принять в залог «право требования» на недостроенную квартиру. За свой счет вынуждены были согласиться достраивать дома дольщики двух объектов в Санкт-Петербурге.
Так, члены ТСЖ «Новая Ржевка» смогут, наконец, довести до ума свой многоквартирный дом в Красногвардейском районе по адресу Ленская ул., участок 1 (восточнее дома № 17, корп. 1, лит. «А», по Ленской), так и не завершенный компанией «Трансстрой».
«Повезло» и членам ЖСК «Кассиопея» — они получили право достроить брошенный компанией «Источник-Строй» жилой комплекс во Фрунзенском районе по адресу ул. Димитрова, участок 1 (юго-восточнее пересечения с Малой Балканской).
Согласно принятым документам, КУГИ обязан заключить с объединениями дольщиков договоры аренды, а Госстройнадзор — выдать разрешения на завершение строительства.
Некоторые дольщики не получили от властей вообще никакой помощи. Например, в Москве свыше 100 семей в 2004–2005 годах вложили деньги в стройку по адресу ул. Каховка, вл. 1. Однако застройщик документы на строительство так и не оформил. Дольщица с этого объекта Алла Ткач рассказала, что столичные власти «в порядке исключения» обещали дать квартиры только москвичам и только нуждающимся, а остальным сказали, что те сами виноваты, что связались с мошенниками.
Дольщик может оказаться обманутым, даже когда дом построен. Так случилось с купившими квартиры в поселке Марушкино Наро-Фоминского района Подмосковья. Застройщик «Комземстрой» дома выстроил, но дальше произошел конфликт между фирмой и районной администрацией по поводу того, кто оплатит подключение к коммуникациям. В результате дома стоят пустые, дольщики митингуют…
Купленную квартиру можно потерять даже после того, как дом построен и дольщик в него заселился. Так едва не произошло с жильцами дома №5 по московской улице Борисовские Пруды. Граждане приобретали квартиры по предварительным договорам купли-продажи, а эти договоры, в отличие от договоров долевого участия, государственной регистрации не подлежат. Вскоре после заселения жильцы 58 квартир из этого дома узнали, что их квартиры застройщик заложил в банк, кредит не вернул, и теперь банк угрожает забрать квартиры себе и выселить людей через суд.
Старшая по дому Галина Захарченко рассказала, что они обращались с письмами во все инстанции, а «адвокаты, как только узнавали о нас, слетались, как мухи на мед, и ставки начинались от 225 тысяч до миллиона, чтобы представлять наши интересы». Люди обращались в суд за признанием права собственности, банк – за арестом квартир. Ситуация разрешилась благодаря доброй воле застройщика, который начал погашать кредит, и банк отозвал иски.
В обманутые дольщики попадают и покупатели элитного жилья. Сейчас своих квартир опасаются лишиться дольщики компании Mirax Group, купившие квартиры в жилом комплексе «Кутузовская миля». Они также приобрели квартиры по предварительным договорам купли-продажи, но продавшая им квартиры Mirax Group из проекта вышла. Сейчас дольщики хотят переоформить договоры с нынешним застройщиком – компанией ФЦСР. Для этого нужно согласие Mirax Group, но компания отказывается это делать, говорит председатель инициативной группы дольщиков Дмитрий Учитель. Руководитель же Mirax Group (переименована в «Поток 8») Сергей Полонский утверждает, что сам стал жертвой рейдерского захвата со стороны ФЦСР, которая заняла стройку и не признает траты, понесенные компанией Полонского.
Нынешние дольщики также не защищены, как не были защищены вкладчики в середине 90-х годов, поясняет член координационного совета обманутых дольщиков Даниил Володин. По его словам, рынок долевого строительства – один из крупнейших в стране с ежегодным оборотом свыше триллиона рублей. Однако «после того как деньги попадают на счет конкретного застройщика, никто эти деньги не контролирует и не регулирует». По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, проверять добропорядочность строительной компании и ее возможность построить и ввести в эксплуатацию дом обязаны местные власти, но их ответственность «нигде не зафиксирована». Вложения денег в новостройки необходимо под банковские гарантии, как это уже давно делают на Украине, убежден известный юрист Олег Сухов: «Банки проверят застройщиков, и будет еще контроль с их стороны».
Автор : Николай Погодин, специально для «Сила в Движении».