Как утверждают власти, риэлторы и сами застройщики — чаще всего обманутыми соинвесторами становятся те, кто покупает жилье по заниженным ценам и сомнительным схемам. На каждом углу нас призывают приобретать квартиры только по договорам об участии в долевом строительстве по пресловутому 214-му федеральному закону. Эти три цифры красуются на рекламных щитах, ими пестрят все каталоги новостроек. И риелторы, и чиновники убеждают: покупайте по 214-му и будете защищены! Лукавят. О том, как отдать свои деньги, не получить жилья и самому же оказаться виноватым, на примере одной подмосковной стройки.

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКТ 

Два панельных дома в микрорайоне «Д» наукограда Пущино начали строить в неудачном 2008 году. Один успели довести до уровня второго этажа. Под другой только котлован выкопали, после чего стройка встала. К этому времени из 460 квартир было продано чуть больше 70. Дольщики заплатили за них в общей сложности около 100 млн рублей.

У всех на руках были правильные договоры «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» строго по 214-му закону. А там, между прочим, написано, что застройщик несет ответственность за несвоевременную сдачу и должен платить пеню. Люди начали возмущаться, обратились к застройщику ООО «Торговый дом «Главмособлстрой». Но директор ООО Николай Гогосошвили отвечал просто: срок сдачи еще не подошел, так что никаких претензий. Действительно, по договору срок этот был назначен аж на 1 июля 2010 года.

— Глупая ситуация сложилась, потому что, пока не наступил «юридический факт», то есть не пропущен срок сдачи дома, ничего сделать нельзя, — объясняет Николай Терещенко из Пущинской городской администрации. — Поэтому до 1 июля никто пальцем о палец не ударил. Хотя все видели, что стройплощадка «мертвая».

Застройщик тем временем, как обычно, кормил людей завтраками, говорил, что вот-вот возьмет кредит в банке, и даже требовал с тех дольщиков, кто покупал свою долю в рассрочку, побыстрее заплатить. Один человек попался принципиальный и адекватный, отказался платить за замершую стройку, за что и поплатился, — договор с ним расторгли.

ДЕНЕГ НЕТ 

Дело сдвинулось с мертвой точки, только когда один из дольщиков подал в суд. Вскоре выяснилось, что у застройщика нет ни денег, ни стройматериалов. А миллионы, спрашивается, куда делись? «Деньги граждан — участников строительства, поступившие застройщику по договорам долевого участия в строительстве жилья, не реализованы по целевому назначению», — объяснили инициативной группе соинвесторов в Пущинской прокуратуре. Дольщики и сами что-то подобное подозревали, доходили слухи, что Николай Гогосошвили потратил их деньги на другой свой проект в Серпухове. Что интересно, деньги украли, а прокуратура и «ухом не ведет». Не знает, наверное, что за такие дела положено наказание по уголовному законодательству.

Сам Гогосошвили вину конечно же отрицает, разговоры про Серпухов и нецелевые траты считает провокацией и валит все на кризис. Прокуратура и чиновники, похоже ему верят на все 100%, ну или делают вид.

Как же власти все это допустили? Ведь если заглянуть в тот же 214-ФЗ, то застройщик ежеквартально обязан публиковать в прессе и докладывать в местный стройнадзор, сколько у него денег, каковы финансовые результаты текущего года и велика ли задолженность. При этом власти вправе «осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства». И если найдут нарушения, то вправе «обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства». Вправе, но не обязаны. Вот и не уследили. Так что именно поэтому 214-й закон никак не гарантирует, что ваши деньги не уйдут в неизвестном направлении.

СТРОЙ САМ 

Что именно осталось на руках у разорившегося «Торгового дома «Главмособлстрой», толком неизвестно. Дольщики, по крайней мере, этого выяснить не смогли. Назначенный на время банкротства конкурсный управляющий говорить с нами отказался. Зарплату и вознаграждение, он же не от соинвесторов получает… Но дольщикам, пытающимся забрать деньги, он уже намекал: особо не надейтесь. Почему-то конкурсный управляющий, глава администрации и проштрафившийся Гогосошвили за них уже все решили: гражданам, оставшимся без квартир, надо заключить договор с новым застройщиком. Его уже подыскали, это ЖСК с говорящим названием «Строй сам».

— Хотелось бы, чтобы в вашей статье было видно, что у нас наметился позитивный сдвиг, — просит Николай Терещенко. — Мы долго не могли найти подходящего застройщика. Ведь на этой стройплощадке обременение в виде дольщиков, а нормального рынка, чтобы отбить вложения, в Пущине нет. Да и Гогосошвили поначалу вел себя неадекватно, требовал, чтобы вместе со стройплощадкой у него забрали многомиллионные долги по другим проектам. Мы уменьшили долю города, предлагали в довесок прилегающее поле, но желающих не было. Пока не появился председатель кооператива Ярослав Тулайдан, которому и переуступили права на объект.

Тулайдана привел, как ни странно, Гогосошвили. И это не единственный момент, вызывающий подозрения дольщиков. Например зампредседателя кооператива зовут Виталий Козленко, в начале 2000-х он был замешан в ряде квартирных афер. 

«Он уже понес наказание и исправился, — уверяет Тулайдан. — Что ж, его теперь на работу взять нельзя?» Верить ли такому чудесному исправлению — дело, конечно, личное.

Непонятно, есть ли у ЖСК деньги и какие-то еще, кроме спортплощадки, активы. Председатель говорит, что есть, но конкретизировать не хочет. Ни для прессы, ни для соинвесторов. Хотя на собрании дольщиков он поначалу предложил всем желающим подъехать к нему в офис, он-де докажет свою финансовую состоятельность.

«Через два дня я позвонила Тулайдану насчет поездки в офис, — вспоминает дольщица Анастасия Добрынина. — Он обложил меня трех-этажным матом и сказал, что никуда не пустит». 

«Тулайдан ведет себя очень нагло, — возмущается Раиса Рогова, в недостроенном доме она купила для сына «двушку», продав для этого свою «однушку». — Мне, например, он заявил: вы мне еще будете платить».

В общем, к новому застройщику дольщики относятся с подозрением. Но все равно подписали договор переуступки прав на землю и недострой. «Это как прыгнуть в окно во время пожара — тут никаких шансов, а там авось повезет», — объясняет еще один из пострадавших, Андрей Бережнев.

Собственно, права на землю — единственный реально работающий защитный механизм 214-го закона, правда, если дольщики сами активны и вменяемы. С самого начала продаж доля участка и строящегося дома находится в залоге у дольщика. Легко догадаться, что если дом уже почти готов, то эта схема защищает покупателей жилья от большинства рисков. Если участок ценный и в хорошем месте, то тоже. А вот в нашем случае, почему-то, оказалось — нет.

А КАК ЗА РУБЕЖОМ 

Интересная схема защиты прав дольщиков придумана в Сингапуре. Когда жители города-государства покупают квартиру в строящемся доме, деньги попадают на специальный счет, а вовсе не напрямую к застройщику. Тот может снимать эти средства только постепенно и по выполнении определенных технологических операций. Например, залили фундамент — получите 10%. Построили два первых этажа — еще 10%. Кроме того, государство страхует дольщиков от банкротства застройщика, для чего учреждены специальные фонды.

ПОИСК ВИНОВАТОГО 

Среди 75 дольщиков только один не захотел «прыгать из окна». От переуступки прав отказалась москвичка Екатерина Рулева. Да и зачем, спрашивается? Ведь, как известно, каждому взрослому человеку, такие «прыжки» всегда заканчиваются плохо, а редкие исключения, лишь это подтверждают.

«Поймите, кооператив «Строй сам» — это два человека без единой бумажки, один из которых — бывший квартирный мошенник, — объясняет Екатерина. — Я совершенно не хочу играть в эти игры, мне нужны только мои деньги».

Все в рамках закона — раз договор не выполнен, человек имеет права требовать деньги. Но нет всех подписей — нет переуступки прав. И из-за своего выбора Екатерина довольно быстро стала общим врагом.

«Наверно, нужно собирать собрание возле ее дома и чтоб она объяснила, почему она блокирует стройку дома и заставляет страдать и переживать наши семьи, наших родителей и детей, — возмущается на общем форуме в интернете один из дольщиков. — Не может же она просто так, без причин плевать на всех и вызывать на себя гнев всех дольщиков, которые внесли миллионы денежных средств».

«К сожалению, 214-й закон ставит всех дольщиков в зависимость от одного», — сетует Терещенко.

Даже Гогосошвили (которому в этой ситуации лучше бы молчать) пытается меня заверить, что «если бы дольщики быстро согласились передать права, то все бы уже давно строилось».

Таким образом, договор по 214-му закону возврата денег не гарантирует. Он даже не защитит вас от обвинений, что именно по вашей вине не строится дом. И тем более не поможет вам, если даже эти утверждения, для любого думающего человека, будут абсолютным и полным идиотизмом. 

НАДЕЖДЫ 

Недострой в Пущине потихоньку разваливается. Здесь играют дети и ночуют бомжи. Стеклопакеты в панелях где побили, где растащили по дачам.

Принятые летом 2011 года поправки в закон «О банкротстве» позволили разделить требования. Екатерина теперь в списке кредиторов, но не очень-то верит в благоприятный исход дела. А остальных дольщиков передали ЖСК «Строй сам», но и они особого оптимизма не испытывают.

«Хорошо бы дома достроили в рамках какой-нибудь федеральной программы: переселения жителей Крайнего Севера или строительства жилья для военнослужащих, — надеется Андрей Бережнев. — Наши 74 квартиры — не такое уж большое обременение за выход на площадку».

В общем, только надеяться на чудо людям и остается. Хотя заплатили они по полной и действовали строго по закону.

ВИДЫ ДОГОВОРОВ ПО УБЫВАНИЮ НАДЕЖНОСТИ

1. 214-ФЗ.

2. Договор о соинвестировании (чем хуже — не указана конкретная квартира, не подпадает под закон о защите прав потребителей).

3. Предварительный договор купли-продажи (чем хуже — по суду придется требовать не квартиру и не долю, а заключение основного договора).

4. Предварительный договор участия в долевом строительстве (чем хуже — по суду придется требовать заключения основного договора по 214-ФЗ, который далеко не во всех случаях вообще может быть заключен).

5. Вступление в ЖСК (чем хуже — юридически вы сами себе строите дом, а значит, сами за все и отвечаете).

Сегодняшние покупатели недвижимости достаточно хорошо «подкованы» юридически и знают, какую информацию нужно собрать перед тем, как заключать договор с застройщиком. И первое, что выясняют покупатели ― какой тип договора заключает компания. Предпочтение отдается застройщикам, которые работают по схеме ДДУ.

Также клиенты строительных компаний проверяют наличие разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации, документов, подтверждающих права компании на земельный участок. Как и тип договора, эту информацию можно узнать у самого застройщика. Казалось бы все хорошо и пресловутая юридическая грамотность населения растет.

Тем не менее, количество обманутых дольщиков продолжает расти.

Эксперты отмечают, что основная причина недостроев ― банкротство застройщика. По сути, при заключении договора с застройщиком дольщик приобретает право требования к застройщику — некоему юридическому лицу. Если такое юридическое лицо ликвидируется, то никто дольщику ничего не должен: ни государство, ни другие застройщики.

― Чтобы достроить проблемный объект, другой застройщик,  как правило, должен взять кредит в банке для завершения строительства, а зачем это надо другому застройщику, если у него своих не проданных квадратов достаточно. И хотя администрация города обещает помощь добросовестному застройщику в виде льготных условий по выделению земли под другие проекты, предоставления кредитов в банке, возможностей внести изменения в проект, все равно случаи завершения чужого строительства новым застройщиком единичны. Если они и случаются, то там, как правило, не все в порядке с законностью. Рентабельность таких проектов для нового застройщика крайне низка, а отлаженных механизмов для решения возникающих проблем пока нет, ― говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская.

Вот, например, данные из официального реестра обманутых дольщиков Подмосковья.

Согласно данным сводного реестра пострадавших соинвесторов на территории Московской области, по состоянию на 15 января 2015 г. в перечень включено 823 участника долевого строительства. Из них 500 человек было включено в реестр в период с июля по ноябрь 2014 г.

В качестве юридических лиц, привлекавших денежные средства, наибольшее количество раз в реестре упоминается коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» (168 записей), ЗАО «Модерн Индустрия» (112 записей), ООО «Инквартстрой» (53 записи), ООО «Фирма Тайфи» (34 записи) и ООО «Торговый Дом Корпорации Главмособлстрой» (31 запись).

Наибольшее количество проблемных домов и корпусов в Подмосковье находятся на второй стадии строительства (198 домов), на третьей стадии — 149 домов, на первой стадии — 143 дома, на четвертой стадии — 48 домов и на пятой стадии находится 9 домов. Как указано в реестре, 61 дом был введен в эксплуатацию в 2014 г., один дом — в 2013 г., 54 дома — в 2012 г., 50 — в 2011 г.

В итоге, только в Подмосковье на нынешний день общее количество проблемных домов, находящихся на разной стадии готовности, составляет 547 долгостроев. Все эти дома на 90 — 95% строились на средства дольщиков. Вполне определенно можно утверждать, что соинвесторы вложившие свои деньги в эти долгострои, с наступлением кризиса стали потенциальными обманутыми дольщиками. Если допустить, что в каждом из долгостроев, в среднем порядка 100 квартир и они хотя бы наполовину реализованы застройщиком, то количество семей обманутых дольщиков в одном только Московском регионе составляет от 25 до 30 тысяч семей. И это только по официальной статистике.

Кстати, участники кооператива с говорящим названием «Строй сам» к числу обманутых дольщиков больше не относятся. Официально и юридически считается, что их проблемы уже удовлетворены.

Автор : Никита Аронов