Почему это происходит и кто истинный виновник сложившейся ситуации расскажем на примере конкретного дома. Конфликт, который разгорелся в столице Башкирии Уфе — знаковый для всего первичного рынка России.
Новостройка на Комсомольской улице практически готова. Однако коммуникации к ней не подведены. Застройщик утверждает, что объект недофинансирован, а покупатели не могут заселиться в квартиры.
Сдача 16-этажного дома на Комсомольской улице, 106/1 изначально была запланирована на первую половину 2013 года. Строительство велось в основном за счет средств, которые покупатели вносили через специально созданный для этих целей ЖСК «Комсомольский». 11 из 96 покупателей купили квартиры по прямым договорам инвестирования с застройщиком – ОАО «Интеграл». Работы были завершены в срок, однако и въехать в квартиры жильцы никак не могут.
К дому не подведены коммуникации – вода, электричество, теплоснабжение. Кроме того, ни на одну квартиру до сих пор не оформлено право собственности. 29 человек подали иски в суд, однако наказать застройщика покупателям будет не только непросто, а почти нереально: по договору они не дольщики, а соинвесторы и несут коммерческие риски так же, как и застройщик.
Покупатели квартир в новом доме на Комсомольскрй 106/1 в Уфе, обратились в прокуратуру РБ и мэрию столицы Башкирии с просьбой повлиять на застройщика – фирму «Интеграл», не подключающей инженерные коммуникации к уже достроенному зданию. Люди не могут попасть в свои оплаченные жилища, потому что строители закрыли доступ в дом.
«Новоселы» не понимают, что ни прокуратура, ни мэрия вопрос решить не в состоянии, так как по закону застройщик прав. А все вопросы, которые покупатели, пока ещё «воздушных» квартир, пытаются решить при помощи прокуратуры и администрации не относятся к их компетенции и ответ чиновников будет предсказуемым. Гражданам в очередной раз порекомендуют обратиться в суд общей юрисдикции.
Более двух лет назад уфимцы вложились в строительство этой 16-этажной высотки. Чтобы наскрести необходимую сумму, многие продали старое жилье и с тех пор обитают в съемных квартирах. Ещё сложнее положение тех, кто взял ипотеку и теперь к процентам по кредиту несет расходы по съему жилья. Все это печально, но это эмоции, которые никак не помогут разрешению сложившейся ситуации. Закон — есть закон и он в данном случае на стороне застройщика. Никто не заставлял граждан покупать будущее жилье по договору инвестирования. Какие бы сейчас не приводились оправдания и мотивации, это уже ничего не изменит. Выбор договора покупки жилья делали взрослые люди. Соответственно, если они что-либо не учли или не просчитали последствия своего выбора, то это их вина и бить на жалость и «тяжелое» детство проблему не разрешит. Сейчас необходимо исходить из существующей ситуации, решая ее общими усилиями.
Казалось бы, компания «Интеграл» — солидная фирма — давно ведет строительство жилья не только в Уфе и республике, но и за её пределами. В историях с обманутыми дольщиками организация не замечена.
ОАО «Интеграл» было создано в 2005 году. Сейчас это холдинг, в структуру которого входит девять компаний. В основном они специализируются на инвестиционной деятельности, промышленном и жилищном строительстве, поставке нефтепродуктов, а также обслуживании жилфонда. Данных о годовой финансовой отчетности «Интеграла» в открытом доступе нет.
Где 17 миллионов?
25 сентября в центральном офисе компании в крайне напряженной эмоциональной обстановке прошло собрание покупателей квартир и руководства. Генеральный директор «Интеграла» Альфат Назмиев, объясняя причины задержки сроков сдачи объекта, заявил о проблемах с расселением близлежащих объектов. Жители соседних домов, по его словам, жаловались в прокуратуру, мэрию, и только недавно проблему с расселением удалось урегулировать. Так это или нет, проверить не пожелал ни один из пайщиков. Люди не стремятся оценивать реальные факты, продолжая воспринимать все сказанное буквально. По прошествии какого-то времени, когда выясняется, что слова не соответствуют действительности, очень удивляются, что их обманули в очередной раз. Тем не менее такой регулярный отрицательный опыт, так ни чему и не учит большинство обманутых.
При этом главной проблемой дома на Комсомольской он назвал недостаточное финансирование. «По нашим данным, этот объект недополучил (от покупателей-соинвесторов. – прим. ред.) 17 млн руб., рыночная стоимость квадратного метра жилья за время строительства менялась несколько раз, заявил Альфат Назмиев.
Документов, подтверждающих факт полной оплаты покупателями, у нас нет. В ЖСК “Комсомольский” нам их не дают. По этой причине я недавно уволил всех сотрудников отдела продаж (через них якобы должны были проходить все документы по оплате. – прим. ред.). К вам (покупателям.) у меня претензий нет. Я предлагаю сделать сверку всех документов, но для этого их нам необходимо представить».
Гендиректор «Интеграла» дал понять, что ответственность за происходящее несет руководство ЖСК. Однако со стороны членов кооператива претензий к председателю ЖСК Ирине Нургалиевой нет. Люди готовы верить всему, что говорит им председатель. Считая при этом, что они деньги заплатили (внесли инвестиции в строительство — прим. ред.), а все остальное их не касается. Не желая признавать очевидного. Любое изменение стоимости объекта, влечет за собой дополнительные траты для всех пайщиков кооператива. А их нежелание участвовать в работе кооператива и вера словам, а не фактам, подтвержденным документами, ведет лишь к новым проблемам. Сама Нургалиева объясняет, что не представляла документы, потому что их официально никто не запрашивал.
«Ни одного письменного запроса мне не поступало, уверяет Ирина Нургалиева. Все расчеты мы вели четко, и я могу с полной уверенностью сказать, что никакой недоплаты нет. Я готова хоть сейчас начать сверку».
Перепалка между руководством «Интеграла» и ЖСК вызвала недовольство присутствующих. Пайщики предложили ответственным за строительство «решать свои проблемы между собой» и позволить людям въехать в квартиры. Участники строительства не желают ни во что вмешиваться. Им нужны квартиры и больше они не желают ничего знать. А то, что все они несут ответственность за состояние дел на доме они признавать не желают, или же этого не понимают. Разъяснять реальное положение дел при заключении договора соинвестирования (ЖСК), застройщику не выгодно. В противном случае желающих покупать будущие квартиры, по паевому договору у него, определенно, не будет.
Понятно, что при таком отношении соинвесторов к возникающим проблемам, и не понимании ими реальной картины происходящего, их будут и дальше обманывать . А оплачивать возникшие доп. расходы они будут вынуждены все-равно, как бы им этого не хотелось. Если не напрямую, через ЖСК, то посредством аффилированной с застройщиком управляющей компании.
Что сказал застройщик?
Начальник отдела капитального строительства «Интеграла» Айдар Насыров заявил, что вопрос с заселением будет решен до 15 октября: после этой даты люди, по его словам, смогут наконец заселиться. Когда состоится передача квартир в собственность, менеджер компании не уточнил. Передача в собственность квартиры от застройщика в ЖСК и через него пайщику, лишает застройщика главного рычага влияния. После получения собственности, пайщик более не нуждается в услугах, как застройщика так и кооператива и получает определенную степень свободы. Поэтому, пока застройщик не решит свои вопросы с максимальной выгодой для себя — получение соинвестором собственности будет тормозиться по разным надуманным поводам. Это абсолютно несложно. Тем более, что будущие новоселы готовы верить во все что угодно.
«На следующей неделе начнется подача электроэнергии, пообещал Айдар Насыров. С водоснабжением вопрос решится чуть позже, сейчас ведется оформление необходимой документации. Фактически вода будет до 1 октября, но необходимо еще некоторое время для санитарной очистки, сразу ей нельзя будет пользоваться».
На отчет Айдара Насырова члены ЖСК отреагировали неоднозначно: по их словам, разные сроки заселения руководство компании-застройщика озвучивает с февраля, однако воз и ныне там. «Готовый дом простоял все лето, недоумевали в зале. Почему ничего не сделано?»
Вместо ответа на этот вопрос жильцам посоветовали выбрать управляющую компанию, чтобы процессы шли быстрее. «Для ТСЖ у вас дом очень маленький, заявил Альфат Назмиев. Денег для самоуправления вам просто не хватит. А мы вам предлагаем компанию, в которой уверены: у нее в управлении более 30 домов, и никаких проблем нет». Главное несите ваши денюжки, а мы уж разберемся без вас (будущих жильцов) куда их потратить. Это же вам не ТСЖ, которое жильцы сами смогут проконтролировать и увеличить или уменьшить расходы на содержание дома в зависимости от целесообразности. А не от желания получить побольше прибыли для руководства УК.
За предложенную застройщиком УК проголосовали 28 из 59 присутствующих пайщиков, остальные либо были против, либо воздержались. В протоколе зафиксировано избрание в качестве управляющей организации ООО «Интеграл-Жилфонд-Сервис» – эта компания занимается управлением всех жилых домов, построенных «Интегралом». Понятно, почему растут расходы на строительство (17 миллионов, похоже еще не предел). Имея в правлении построенными домами собственную УК, получение застройщиком дополнительной прибыли гарантировано. Не зря большинство застройщиков старается заключить с потенциальным клиентом не договор долевого участия ( ДДУ ), а договор соивестирования (ЖСК).
«Я надеюсь, с этой УК мы сможем скорее заселиться в квартиры, а если выбирать другую, уйдет еще больше времени», – объяснил логику голосования один из соинвесторов. Про ТСЖ, никто из новоселов уже не задумывается. Как этого и хотел застройщик. Понятно, что итог выбора УК, заранее предсказуем и давно «обкатан» застройщиком на других, построенных им домах.
Как заявили в «Интеграле», сверка документов, подтверждающих оплату средств за квартиры в полном объеме, начнется в ближайшие дни. Кроме того, в течение месяца должен быть проведен замер квартир сотрудниками БТИ.
Кто же виноват?
Обещаниям застройщика поверили не все покупатели квартир. Часть из них намеревались писать руководству администрации Уфы с просьбой разобраться в ситуации. На прошедшем собрании активисты собирали подписи к письму главе региона Рустэму Хамитову с аналогичной просьбой.
Представитель администрации города Владимир Барабаш отметил, что строительная компания «выставляет себя жертвой, хотя на самом деле является первопричиной происходящего».
«У застройщика на сегодняшний день нет разрешения на строительство, – заявил Владимир Барабаш. – Срок действия разрешения, выданного в начале строительства, закончился в июле прошлого года, и больше они его не продлевали. Именно поэтому к данному дому невозможно подключить коммуникации. Все, что им нужно в данной ситуации, – это принести необходимые документы. Но они этого не делают».
В заключении хотелось бы напомнить.
1. С 2014 года договоры инвестирования в жилую недвижимость не могут заключаться напрямую с физическими лицами. Соинвестором может быть только юридическое лицо, например, специально созданный ЖСК. А если собственники – физлица, они смогут узаконить право собственности только через суд.
2. При возникновении каких-либо спорных вопросов в ходе строительства возникающие проблемы должен решать застройщик.
3. Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. Инвесторы и застройщик делят все риски пополам.
4. Выбор УК, рекомендуемой застройщиком, имеет свои плюсы, так как муниципальная компания (ЖЭУ) дом, не подключенный к коммуникациям, в управление просто не возьмет, а создание ТСЖ потребует времени. Но польза и плюсы от создания ТСЖ, которую получают будущие собственники жилья не соизмерима с любыми другими формами управления домом. Доводы застройщика о том, что создание ТСЖ потребуют длительного времени абсолютно не состоятельны. При сдаче дома в эксплуатацию и получении пайщиками собственности вопрос создания ТСЖ решается довольно быстро и по сути, зависит лишь от доброй воли собственников квартир. А вот то, что не аффилированная с застройщиком структура лишает его возможности получения прибыли и в дальнейшем — неоспоримый факт.
5. В случае бездействия застройщика и затягивания строительства соинвесторы вправе обратиться с жалобой в надзорные органы или администрацию населенного пункта. Но возможность решить конфликт с застройщиком путем такого обращения, на самом деле равна нулю. Так как разрешение таких конфликтов относится к сфере гражданско-правовых отношений и решается в районных судах. Заставить администрацию воспользоваться административными рычагами, чтобы повлиять на застройщика, возможно только при широком общественном резонансе и угрозе социальной напряженности.
Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении».