Кому и как нужно предъявлять претензии в случае обрушения новостройки
15 августа Главное управление МЧС России по Москве сообщило о факте частичного обрушения перекрытий в новостройке на Софийской набережной, а новостные агентства информировали о двух пострадавших. Мы задумались — а насколько в принципе рядовой покупатель защищен от такой неожиданности и кто должен нести за это ответственность? Эксперты дали ответ.
Понятно, что если происходит катастрофа такого масштаба в только что построенном доме, то с большой долей вероятности причиной стал какой-либо конструктивный дефект. В связи с этим возникает мысль — а насколько серьезен в современных условиях производственный контроль на строительных площадках города и как он вообще осуществляется? Не принесли ли девелоперы качество в жертву скорости ввода жилья в строй?
Примечательно, что из всех крупных региональных застройщиков, к которым мы обратились с подобным вопросом, ответ дал только один. Остальные под разными предлогами от комментариев воздержались.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», заверил — контроль качества строительства ведется на основании нормативных документов. «В частности, что касается надежности перекрытий, — говорит эксперт, — то здесь основным регламентирующим документом являются строительные правила, а именно — СП 70.13330.2012 «несущие и ограждающие конструкции. По своей сути это актуализированная редакция СНиП 3.03.01−87».
— А кто конкретно является ответственным лицом?
— Ответственность четко прописана в СП 48.13330.2011 («Организация строительства», обновленная версия действовавших ранее СНиП 12−01−2004). Там в пятом разделе («Подготовка к строительству») говорится о том, что участники строительства (юрлица) назначают ответственными конкретных должностных лиц с помощью распорядительных документов. Цепочка выглядит следующим образом: заказчик назначает ответственного представителя строительного контроля застройщика, подрядчик или генподрядчик определяет ответственного производителя работ, а проектировщик — ответственного представителя авторского надзора (если таковой выполняется).
— Хорошо, с ответственными разобрались. Не могли бы вы рассказать, как выглядит механизм контроля?
— Сначала вновь обратимся к сводам правил. Пункт 5.2 уточняет, что ведущее строительство лицо обязано иметь соответствующие свидетельства о допуске к тем видам работ, которые оказывают влияние на безопасность строящегося здания. Таковые выдаются саморегулируемыми организациями.
Еще один пункт (5.6) гласит: возможность выполнения всех видов контроля, необходимого для оценки соответствия ведущихся работ требованиям документации (или условиям договора), устанавливается проектами организации строительства, а также организационно-технологической документацией.
На практике это выглядит следующим образом. Заказчик заключает договор с проектной организацией, в рамках которого во время выполнения строительно-монтажных работ ответственным представителем проектной организации осуществляется авторский надзор на площадке. Представитель, в частности, следит за тем, чтобы работы производились в строгом соответствии с документацией. От заказчика на строительной площадке также присутствует технический надзор, который проверяет соответствие применяемых на площадке материалов с теми, что указаны в проекте, а также контролирует качество выполнения работ.
— Давайте представим, что беда случилась, и в недавно купленной на первичном рынке квартире какое-то перекрытие разрушилось. Кому предъявлять претензии?
— Вообще, с момента сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома на него распространяется гарантийный срок, который не должен быть меньше 5 лет. Гарантийные обязательства возлагаются на застройщика.
Но в каждом конкретном случае нужно выявлять причину обрушения. Например, его может спровоцировать в том числе и незаконная перепланировка, выполненная самими жильцами без соответствующих согласований.
— Действительно, — говорит председатель МГКА «Московская городская коллегия адвокатов и юристов», кандидат юридических наук, доцент Михаил Авдеев, — гарантийный срок прописан в статье 7 ФЗ№ 214 («Гарантии качества, предусмотренные договором»). Он начинает отсчитываться с момента подписания акта приёма-передачи квартиры. А записи о найденных недостатках в инженерном и технологическом оборудовании должны быть предоставлены строительной компании в срок до трех лет. Правда, стоит оговориться, что гарантийный срок распространяется только на дома, подпадающие под действие закона о долевом строительстве.
— А если в отношении дома, в котором произошла катастрофа, эта норма не действует?
— Предъявлять претензии можно сразу нескольким государственным органам. Росархитектуре, например, или Роспотребнадзору. Еще один важный нюанс — стены и перекрытия (даже внутри квартиры, которая находится в частной собственности) являются общим имуществом многоквартирного дома. А за надлежащее его состояние отвечает управляющая компания или ТСЖ (если таковое создано жильцами дома).
— В какой форме претензия по неудовлетворительному качеству строительства, приведшего к обрушению несущих конструкций, может быть предъявлена?
— Владелец квартиры имеет право вызвать участкового, сотрудника ЖЭКа, управляющей компании и составить акт о выявленных повреждениях. Но для начала следует обратиться с письменными жалобами на подрядчика (застройщика) в Госстройнадзор и Роспотребнадзор. Они обязаны отреагировать и прислать своих специалистов для осмотра помещения и составления акта о выявленных повреждениях.
Следующим шагом (пожалуй, самым важным) является проведение строительно-технической экспертизы. Порядок и требования к этому действию определены нормами гражданского, уголовного, административного и арбитражного процессуального права.
— Если кратко, в чем она заключается?
— При решении данной задачи экспертиза включает в себя изучение проектной и исполнительной документации, натурное техническое обследование разрушившихся конструкций или элементов конструкций, анализ полученных при исследовании данных, выдвижение и проверку экспертных версий о причинах, обстоятельствах, условиях и механизмах произошедшего обрушения.
На объекте обследования производится сбор, обнаружение, фиксация и изучение признаков разрушения объекта, выявляется и оценивается содержащаяся в них информация о возможных обстоятельствах обрушения.
— На что может рассчитывать пострадавший гражданин, если экспертиза однозначно установит вину застройщика?
—Пятнадцатая статья ГК РФ гласит: лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. А под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Таким же образом квалифицируется утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (так называемая «упущенная выгода»).
Как вариант, можно потребовать от застройщика устранения найденных недостатков в определенный срок. Можно настаивать на снижении цены договора на сумму, установленную актом оценки ущерба. Можно требовать и компенсации понесенных расходов (которые должны быть письменно подтверждены).
— И каковы могут быть размеры компенсации в рамках возмещения ущерба (при условии, что квартира не застрахована от подобного)?
— Возможно возбуждение уголовного дела по статье 216 УК РФ (нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ), если сумма ущерба будет превышать 500000 рублей. Если по результатам экспертной оценки это так, то владельца квартиры в случае возбуждения уголовного дела могут признать гражданским истцом. Тогда он будет вправе заявить свои требования о причиненном ущербе без самостоятельного обращения в суд в порядке гражданского судопроизводства.
— Насколько вероятен вариант полного удовлетворения требований пострадавшего? Имеется ли какая-либо судебная практика по данному прецеденту?
— Да, судебная практика по таким вопросам весьма обширна, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где подобных случаев в последние годы стало достаточно много.
Например, есть решение Головинского районного суда Москвы от 15 апреля 2013 года, есть определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 ноября 2010 года № 15038.
Иски граждан — собственников квартир — удовлетворяются. Главное — собрать необходимые документы и сделать строительно-техническую экспертизу.
Автор : Андрей Захарченко