«На квартиры скидывайтесь сами». Нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян собираются загонять в кооперативы
В настоящее время порядка 23 миллионов семей по всей России нуждается в улучшении своих жилищных условий. Для этого вполне подходит механизм ЖСК (жилищно-строительной кооперации), все риски которого так наглядно иллюстрирует история с компанией СУ-155 и ее недостроенными объектами. Хотя компания в равной мере строила и по договорам долевого участия, что никак не помогло дольщикам наравне с теми же пайщиками.
По крайней мере, так считает Надежда Косарева, руководитель комиссии Общественного совета в сфере жилищной политики при Министерстве строительства. О том, что подобную систему «необходимо реинкарнировать», она заявила в процессе рассмотрения вопросов совершенствования реализации программ жилищного строительства в регионах 27 июля.
И действительно, с одной стороны может показаться, что система жилищно-строительных кооперативов нуждается в дополнительном стимулировании. В той же Москве в течение 5 последних лет по подобной схеме стабильно реализуется только 10% бюджетной недвижимости и 7,3% объектов бизнес-класса, тогда как в рамках договора долевого участия (ДДУ) и в том, и в другом сегменте продается примерно одинаковое количество квартир (64% и 65% соответственно).
Но это не смогло улучшить ситуацию с решением проблемы обманутых дольщиков, а с наступлением кризиса проблема стала стремительно расти, угрожая государству серьезными социальными потрясениями. Как оказалось на практике, граждане уповавшие на разрекламированную властями долевку и страхование ответственности застройщиков, оказались в одной лодке с покупателями новостроек, по так называемым серым схемам. А помощь государства «правильным» дольщикам, как и во многих других сферах нашей жизни, ограничилась где-то откровенным пиаром, в большинстве же случаев лишь обещаниями и декларативными заявлениями.
И тут наши власти решили вспомнить про ЖСК. Хотя еще совсем недавно покупка будущего жилья посредством вступления в кооператив призналась, как схема имеющая кучу подводных камней, несущих повышенные риски для ее участников. Именно поэтому официально было объявлено, что государство, в случае проблем со строительством, не будет считать таких покупателей обманутыми дольщиками, соответственно и рассчитывать на гос поддержку соинвесторам нечего.
Хотелось бы также напомнить, что до недавнего времени понятия «обманутые дольщики» не существовало как юридического определения, его употребление часто сопровождалось словосочетаниями «так называемые», «именуемые» и прочими условными добавлениями. Масштаб проблем, накопившихся за годы прежнего кризиса, и тревожные ожидания следующего кризисного периода, который обещал окончательно подорвать у населения доверие к долевому строительству и лишить девелоперов халявных денег, вынудил власти заняться этим вопросом и подготовить ряд предложений на законодательном уровне. Решать вопрос по существу, запретив это уродливое явление свободного рынка, государство под нажимом игроков строительного рынка, так и не решилось.
Поэтому в 2013 году Минрегион России разрабатывает критерии отнесения дольщиков к категории обманутых. В 2014 году вступили в силу некоторые положения Федерального закона № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые. как утверждалось законодателями, будут направленны на защиту прав участников долевого строительства. Так ли это на самом деле и какова истинная причина, наглядно показала стремительно ухудшающаяся статистика появления новых обманутых дольщиков.
Напомним, что по данным Минрегиона, в России на 1 января 2013 года насчитывается 650 проблемных объектов, по которым нарушены права 86,9 тыс. дольщиков. По мнению экспертов рынка, эти цифры значительно занижены.
Например администрация города Новосибирска внесла в список проблемных 152 объекта (данные на 15.04.2013 г.), для строительства которых были привлечены денежные средства 15359 граждан.
Гарантии покупателям строящегося жилья при нынешней системе не существует
Да, система ЖСК, как ее трактует Жилищный кодекс (объединение граждан с целью строительства или приобретения жилья), в принципе, хорошо знакома россиянам еще со времен Советского Союза. Такой схемы, как известно, придерживались многие крупные предприятия, располагающие мощным собственным финансовым ресурсом (или щедро дотируемые из госбюджета), чтобы дать возможность своим сотрудникам приобрести жилую недвижимость по себестоимости ее строительства.
В советское время можно было со 100% уверенностью приобрести московскую квартиру через ЖСК. Правда, тогда в жилищном лексиконе не было слова «кинуть». А государство стояло на защите всего народа, а не отдельных его представителей, которых кто-то по ошибке назвал «элитой».
Сегодня же, подчеркивают аналитики рынка недвижимости, никакому, даже самому многочисленному добровольному объединению обеспеченных пайщиков, не по карману возведение какого-либо крупного объекта. Современное государство приложило максимум усилий, чтобы простые граждане, даже пожелай они это сделать, не смогли бы это осуществить из-за созданных властями препон. Реально заниматься этим может лишь бизнес, который главным образом преследует совершенно иные цели, а обеспечение граждан жильем его целью никогда не было. Расходы начального этапа (а это, в частности, и покупка земли под строительство, и проектно-сметные работы) не покроются в полном объеме только членскими либо паевыми взносами, утверждает, в частности, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Так что если сегодня ЖСК и создаются, то, во-первых, во-вторых и в-третьих силами самих застройщиков.
И главное — делается это никак не в интересах покупателей, как впрочем и пресловутая долевка. Ведь если дом строится по системе ДДУ, то законно привлечь к процессу деньги покупателей застройщик не сможет раньше, чем надлежащим образом зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок, получит разрешение на строительство и опубликует проектную документацию. Все это он, само собой, будет оплачивать из собственных средств, которые потом ему придется компенсировать себе самому со средств дольщиков. А вот система ЖСК в этом плане выгоднее и позволяет существенно увеличить прибыль застройщика, поскольку позволяет вовлекать в процесс деньги покупателей на самых ранних этапах. И выглядит все это таким образом, что строительные кооперативы заключают договор с застройщиками как непосредственные инвесторы проекта.
Конечно, сторонники идеи ЖСК могут вполне резонно привести пару аргументов в защиту данной схемы в сравнении с договором долевого участия. Например, скажут они, в этой системе возможна рассрочка платежа на более длительный, чем в системе ДДУ, период (максимум 5 лет в последнем случае против 7 в первом, да к тому же еще и после ввода дома в эксплуатацию). Плюс к этому в случае с ДДУ право выбора управляющей компании изначально принадлежит застройщику. А в этом случае он запросто может увеличить заявленную прибыль, собирая с собственников жилья дополнительные суммы на исправление всех своих недоделок. Насколько большими будут эти дополнительные поборы и пойдут ли они вообще на исправление «косяков» застройщика, зависит исключительно от алчности самого бизнесмена. Так что это еще большой вопрос, а сменить ее возможно только путем проведения общего собрания собственников квартир. Что, учитывая современную разобщенность нашего общества, которую государство к тому же усиленно пестует, будет практически не возможно. В то же время по системе ЖСК право управления недвижимостью «автоматом» переходит к кооперативу, а коль скоро управляющая компания формируется из его же членов, то вероятность качественного обслуживания существенно выше. Если конечно же и тут застройщик не подсуетится заранее.
Однако на этом все, весьма спорные, достоинства жилищно-строительных кооперативов по сути, и заканчиваются, тогда как список их недостатков выглядит гораздо внушительнее. Попробуем посчитать.
Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что отношения заинтересованных сторон в системе ЖСК регулируются не федеральными законами (как в случае с ДДУ — известным ФЗ № 214 и Законом «О защите прав потребителей»), а исключительно Уставом и Договором участия. И поскольку это внутренние акты, то как будет участник подобного добровольного объединения получать обратно свои кровные, если качество строительства его не удовлетворило, или застройщик оказался чрезвычайно алчным, с юридической точки зрения — его личные проблемы. Это раз.
А ведь вероятность и того, и другого варианта развития событий весьма велика. Потому что, в отличие от системы ДДУ, кооператив не обязан публиковать проектную документацию. Так что итоговые технические параметры строения могут в конечном счете кардинально отличаться от обещанных. Это два. А недочеты и дефекты, возникшие в процессе возведения дома, ЖСК не обязан. Это три.
Точно также кооператив не обязан устанавливать фиксированную конечную стоимость продаваемых квартир. В любую минуту он может ее увеличить или потребовать от своих участников каких-нибудь дополнительных взносов. Это четыре. Пять — можно забыть о таком параметре, как точное время передачи объекта покупателю. Это по ДДУ застройщик обязан уплачивать штрафы и неустойки за срыв сроков, а по ЖСК — только в том случае, если это прописано в договоре.
Но это по закону, то есть формально и чисто теоретически. А вот на практике, застройщики давно уже нивелировали последнее пятое отличие. Так что в преобладающем большинстве случаев получит реальную неустойку от застройщика за задержку сроков — практически не возможно. Нет, суды вам ее конечно же присудят и адвокату вы за этот результат, казалось бы в вашу пользу, вы оплатите его положенный гонорар. Но, вот получить эту неустойку на руки, выраженную в денежном эквиваленте — практически не реально. Как бы не уверял вас в обратном ваш юрист. Случаются конечно же исключения, но они настолько редки, что лишь подтверждают установленные застройщиками правила игры.
Далее, шесть и семь: на договор с кооперативом не распространяется требование об обязательной госрегистрации (что существенно увеличивает риск двойных продаж), а банки крайне неохотно одобряют ипотечный кредит на подобные объекты (причем программа господдержки на них не распространяется). Правда, стоит отметить, что в этом отношении и ДДУ, не является сто процентной гарантией. Наши застройщики — ребята весьма шустрые, а учитывая степень коррумпированности, особенно поразивший строительную отрасль, случаи двойных продаж регулярно фиксируются и тут. Хотя в намного меньшем объеме, чем по ЖСК. В этой системе бизнесмену удержаться от соблазна резко увеличить сумму прибыли, удается не часто. А возможность остаться безнаказанным, отдав нужным людям часть собранных таким способом денег, лишь стимулируют застройщика к новым достижениям по развитию и продвижению такого бизнеса.
И, наконец, с точки зрения элементарной экономии система ЖСК не дает покупателю абсолютно никаких преимуществ. Это в прошлом веке, при социализме, члены кооперативов могли получить ключи о квартир по себестоимости их строительства, а сейчас что ДДУ, что ЖСК, все равно цена объекта рыночная. Да и первоначальные расходы покупателей в обоих случаях соразмерны, только называются по-разному. В ЖСК это членский взнос, а в ДДУ — агентская комиссия и госпошлина. Да и проблемы в случае заморозки строительства у граждан. что по ДДУ, что по ЖСК, ничем не отличаются и по существу если и решаются государством, то весьма редко и каких-либо предпочтений со стороны властей не наблюдается. Недавний пример с СУ-155, где бизнес-структура, решила достроить за определенные преференции со стороны государства, часть домов девелопера-банкрота, находящихся в высокой степени готовности — наглядный тому пример. Как вы помните, этот застройщик строил, как по схеме ЖСК, так и по схеме ДДУ. Тем не менее, новый застройщик взялся достраивать часть проблемных объектов, не взирая на разницу в договорах.
Но, так или иначе, идею Косаревой о дальнейшем развитии именно системы жилищно-строительных кооперативов поддержал замминистра строительства Олег Бетин (об этом сообщает пресс-служба Минстроя). При этом чиновник ссылается на поручение Владимира Путина по развитию различных форм кооперации для строительства жилья .
Тот факт, что у системы ЖСК слишком много слабых, скользких и откровенно опасных мест, чиновника, по-видимому, не пугает и не смущает. Ведь все проблемы, в случае чего, лягут на плечи простых граждан, которых потом еще и постараются уличить в не компетенции и обвинить в проблеме самих пострадавших. Тем более, что Наталья Косарева уже пообещала: к осени пакет соответствующих законодательных норм, направленных на совершенствование жилищной кооперации, будет подготовлен. И в результате доступность жилья для граждан (в том числе и «льготников» с «очередниками») повысится, вероятность непродаж построенных объектов минимизируется, риски для вкладчиков снизятся, а в вопросах содержания и обслуживания «многоквартирников» чудесным образом наступит порядок, так как ЖСК будет способствовать созданию единого центра управления домом.
Правда, у некоторых специалистов имеется совершенно иное мнение на этот счет. В частности, доктор экономических наук, независимый бизнес-консультант Наталья Чернова, уверена, что обсуждать систему ЖСК чиновники взялись не просто так, а с «дальним прицелом»:
— У меня есть стойкое ощущение, что и разговоры о жилкооперации, и предлагаемые изменения пенсионной системы — звенья одной цепи. Я не знаю, как именно будут выглядеть упомянутые законодательные поправки, но рискну предположить, что после их гипотетического пока внедрения льготным категориям граждан и тем, кто стоит в очереди на жилье, будет сказано примерно следующее — если вам нужны новые квартиры, скидывайтесь на них сами и не требуйте уже ничего от государства, которое и так создало вам все условия. Этот вариант развития событий мне кажется тем вероятнее, что глава нашего правительства Дмитрий Медведев 29 июля заявил о том, что оптимизация социальных расходов федерального бюджета на ближайшие 3 года неизбежна. Очень большая вероятность того, что таким образом государство снимет с себя часть ответственности за обеспечение граждан жильем в свете возможного исчерпания средств Резервного фонда уже в 2017 году и продолжающегося падения цен на нефть.
Автор: Андрей Захарченко