Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье

rynok_nedvizhimosti_nedvizhimost_minskРынок дает последний шанс избавиться от инвестиционных квартир с минимальными потерями

Рост предложения квартир в готовых новостройках может свести на нет единственное преимущество вторичного рынка перед первичным и привести к очень существенному снижению цен на старое жилье советской постройки

В предыдущие годы первичный и вторичный рынки существовали в разных измерениях. Новостройки были дешевле вторичного жилья аналогичного качества, но почти целиком раскупались задолго до завершения строительства. Поэтому люди, которым было необходимо как можно скорее въехать в новую квартиру, искали варианты на вторичном рынке – пусть там дороже, но зато готовое. А квартиры в новостройках покупали те, кто мог достаточно долго ждать новоселья, имея другое жилье или возможность его снимать в течение длительного времени. Рынки практически не пересекались, так как непроданные квартиры в готовых новостройках были редкостью, говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.

Однако в последнее время в Москве растет предложение готового жилья на первичном рынке. По данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г. При этом средняя цена метра в таких квартирах снизилась на 10%.

Готовые новостройки в Москве от ТТК до МКАД и районах Москвы за МКАД

IV кв. 2015 IV кв. 2014 Динамика, %
Количество новостроек, шт. 107 73 46,6
Количество квартир по проекту, шт. 26 823 21 940 22,3
Количество квартир в продаже, шт. 5 952 3 817 55,9
Средняя стоимость 1 кв.м, руб. 190 319 211 818 -10,1

Источник: «ИРН-Консалтинг»

И если в прошедшем году предложение нового готового жилья выросло главным образом в связи с переводом ряда готовых проектов с апартаментами в квартиры и выходом на рынок некоторых новостроек на поздних стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию, то в ближайшие годы этот тренд будет нарастать из-за того, что квартиры строятся быстрее, чем продаются.

«Из-за снижения платежеспособного спроса и его смещения в сторону готового жилья девелоперам будет все труднее продавать строящиеся дома. Соответственно, увеличится и доля непроданных квартир в готовых новостройках», — отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

По словам вице-президента по стратегии и управлению активами группы ПСН Татьяны Тиковой, раньше на момент ввода в эксплуатацию объекта непроданными оставались процентов 10 жилья, а сейчас – 50.

Таким образом, у покупателей появляется возможность купить готовую квартиру как на вторичном, так и на первичном рынках. Причем многие девелоперы предлагают жилье не только уже построенное, но даже с отделкой – то есть новоселье можно справлять сразу, не тратя время и силы на ремонт. Какой именно выбор сделает подавляющее большинство покупателей, достаточно очевидно: первичное жилье выше качеством, к тому же его можно купить по госпрограмме льготной ипотеки или в рассрочку. И часто по куда более привлекательной цене – застройщики, которым надо быстро продать большие объемы жилья, сейчас намного более лояльны к клиентам, чем продавцы на вторичном рынке, каждый из которых считает свою типовую квартиру единственной и неповторимой.

2015 год поставил крест на двух главных мифах о московской недвижимости: о вечном подорожании метра – если не в долларах, то в рублях — и безусловной инвестиционной привлекательности столичных квартир по этой причине. В прошедшем году долларовые цены на вторичную недвижимость просели на треть, рублевые – на 10-15%, а спрос, согласно оптимистичной официальной статистике, сократился на 30% по сравнению с 2014 годом и на 50% по сравнению с 2013. Инвесторы исчезли с вторичного рынка как класс, зато вернулись прямые обмены – практика, забытая с конца 90-х гг.

Долларовые цены на вторичное жилье в Москве упали на 33,6% относительно 2014 года, откатившись к уровням середины 2000-х годов: на конец декабря квадратный метр стоил $2 605 по индексу IRN.RU. Существенно снизились и рублевые цены, несмотря на девальвацию отечественной валюты: к концу года «квадрат» подешевел в среднем до 177 000 руб., то есть на 10 или 15% в зависимости о того, сравнивать показатели декабря 2015-го с ажиотажным декабрем 2014 года или ориентироваться на более спокойные ноябрь 2014-го / январь 2015-го. Таким образом, московская недвижимость в 2015 году продемонстрировала полную неспособность отыгрывать ослабление рубля.

Цены реальных сделок еще ниже: 81% объектов на вторичном рынке Москвы в декабре был продан со скидкой в размере 11,6% в среднем, рассказал Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». По словам Марины Толстик, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», дисконт на вторичном рынке московского региона может достигать 25 — 30%. С наибольшими скидками продаются квартиры в старом жилом фонде, требующие капитального ремонта (замены сантехники, ванной, раковины, проводки и т.д.). В денежном выражении скидки в массовом сегменте составляют 0,5-1,5 млн рублей. В дорогом сегменте выгода больше, но там и бюджеты сделок другие, говорит руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Из-за снижения цен московская «вторичка» окончательно потеряла свою инвестиционную привлекательность, подчеркивает Шлома. «После кризиса 2008 года вторичный рынок жилья перестал быть инструментом эффективных инвестиций, однако стал восприниматься как гарантированный источник сохранения денежных средств.

Однако на фоне роста конкуренции со стороны новостроек у собственников квартир в старых домах не останется другого выхода, кроме очень существенного снижения цены. «Чем больше будет готовых новостроек, тем хуже будет чувствовать себя вторичное жилье. В таких условиях «вторичке» придется сильно демпинговать – до 30%, чтобы сохранить какую-то ликвидность», – считает Олег Репченко. Речь идет прежде всего о пяти- и девятиэтажках советской постройки. Качественные дома, лишь недавно ставшие «вторичкой», а также жилье, расположенное в хороших районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, где нет или мало новой застройки, эта тенденция затронет не так сильно. Но цены существенно снизятся и в этом сегменте – вряд ли найдется много желающих платить даже за новую «вторичку» больше, чем за новостройки со всеми их бонусами от застройщика.

Конечно, первичному рынку потребуется время для того, чтобы накопить готовое жилье в критических для «вторички» количествах. «Сейчас на готовые квартиры приходится примерно четверть рынка новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД. Если ситуация со спросом кардинально не улучшится, а перспектив тут не просматривается, к концу года данный показатель может вырасти до 50%. Этого будет более чем достаточно для того, чтобы составить очень серьезную конкуренцию вторичному рынку», – полагает Олег Репченко.

Надо отметить, что значительная ценовая разница между вторичным и первичным рынком – это, в принципе, нормальное явление. В зарубежных странах, не испытывающих дефицита жилья, новостройки обычно в разы дороже «вторички». А, например, в Эмиратах, где объемы строительства огромны, вторичное жилье, сданное лишь 10-15 лет назад, нередко вообще неликвидно и его вынуждены сносить. В Москве до такого вряд ли когда-нибудь дойдет, однако растущие объемы предложения готовых новостроек создают очевидные угрозы для вторичного рынка. А значит инвесторам, накопившим лишние квартиры с лучших времен, предоставляется последняя возможность избавиться от этих квадратных метров с минимальными потерями. Нынешнее оживление рынка позволяет продать квартиру с дисконтом порядка 10%. В условиях, когда предложение в готовых новостройках наводнит рынок, размер дисконта для продажи «вторички» может вырасти в разы. В любом случае, на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше и успеет вовремя выскочить из падающего актива.

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *