По докризисным ценам продать невозможно, а с серьезной скидкой – жалко

Квартиры, купленные про запас в тучные годы, ныне превратились в обременительный актив, который дорого содержать и невозможно продать по докризисным ценам. Несмотря на это, основная часть инвесторов все еще не готова расстаться с «нажитым непосильным трудом» с хорошей скидкой, упуская тем самым реальные возможности умножения капитала, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия 24».

Тревожные перспективы рынка недвижимости

Ситуацию на рынке недвижимости в настоящее время определяют два основных тренда. Во-первых, резкое снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения – рецессия, высокая инфляция и т. п. очень сильно ударили по среднему классу. Во-вторых, рост предложения: такого объема жилья в продаже в московском регионе не было за все 25 с лишним лет существования рынка. В «старой» Москве активно застраиваются промзоны, все больше новых проектов появляется на присоединенных территориях, да и Подмосковье не собирается сдавать позиции всероссийского лидера жилищного строительства.

Низкий спрос на фоне огромного предложения, естественно, приводит к уменьшению стоимости жилья. По итогам 2015 г. цены просели в среднем на 10-15%. Снижение отчасти было неявным, за счет скидок и торга. В 2016 г. квадратный метр скорее всего сможет подешеветь еще процентов на 10-15, как минимум.

Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.

Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% — с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году стал вполне актуален для большей части рынка.

Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.

Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

Новостройки в целом страдают от кризиса меньше «вторички» благодаря государственной программе льготной ипотеки, которая касается исключительно первичного жилья, и более гуманной ценовой политике застройщиков. При средней цене в 170 000 – 180 000 руб. за кв. м на вторичном рынке по индексу IRN.RU на продажу в большом количестве выходят новостройки с ценой 110 000 – 140 000 за метр.

Строительные компании разбираются в экономике значительно лучше «частников» на вторичном рынке, к тому же девелоперам нужно продать не одну квартиру, а десятки и сотни тысяч квадратных метров, причем быстро. Они очень хорошо прочувствовали на своих уменьшающихся доходах все отличие нынешней экономической реальности и кризиса 2008-09 годов. Отсюда и повышенная щедрость застройщиков – приятные цены, высокие скидки, длительные рассрочки… Продавцы-физлица, как правило, считают свои квартиры уникальными и неповторимым, а потому оценивают их по верхней планке рынка или вовсе ориентируются на пиковые докризисные цены. В результате число сделок со вторичной недвижимостью уменьшилось на треть относительно прошлого года и более чем на половину по отношению с 2013 годом. Находит покупателей лишь примерно пятая часть квартир в продаже – те, чьи владельцы согласны на дисконт либо сразу выставили адекватную существующим экономическим реалиям цену.

Согласно информации «Азбуки Жилья», по состоянию на конец октября 2015 г. на вторичном рынке «старой» Москвы без учета элитной недвижимости экспонировалось почти 3,6 млн кв. м жилья – это на 1,2% меньше, чем в сентябре, но на 17% больше по сравнению с январем 2015 г.

Столь большой рост предложения в течение года объясняется снижением спроса на вторичную недвижимость, причиной которого стало падение реальных располагаемых доходов населения, повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, а также отсроченная реакция продавцов «вторички» на рыночные изменения и их консерватизм в подходе к изменению ценообразования.

Значительная часть потенциальных продавцов по-прежнему не готова снижать цену на свои объекты, при этом адекватно оценивает рыночную конъюнктуру и понимает, что продать недвижимость на удовлетворяющих их условиях сегодня невозможно. Поэтому люди просто не выходят на рынок, предпочитая, в чем они себя по прежнему уверяют, дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен.

Тем не менее, в ближайшие месяцы количество жилья в продаже будет увеличиваться.  На рынок выйдут новые квартиры – те, которые были сняты с продажи в середине года из-за низких цен. И сейчас собственники попробуют их продать. Также возможно появление в продаже квартир, собственники которых хотят продать их в связи с тем, что не могут сдать за ту сумму, которую хотели, или же не желают платить повысившиеся с 2016 г. налоги.

По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на строительном рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей.

Тенденцию к снижению цен на недвижимость могло бы переломить улучшение экономической ситуации в стране. Например, в результате значительного роста нефтяных котировок и/или снятия западных санкций. Однако пока об этом говорить не приходится, цены на черное золото штурмуют минимумы, а Европа и США даже не рассматривают возможность отмены ограничений.

Обременительная собственность

Изменение налогового законодательства и рост коммунальных платежей на фоне снижения цен на недвижимость и арендных ставок превратило инвестиционные квартиры в убыточный актив.

Напомним, с 2015 г. в Москве вводится рыночный налог на недвижимость, который ударит прежде всего по владельцам нескольких объектов. С учетом роста коммунальных платежей содержание неиспользуемой собственности становится обременительным даже для совсем не бедных граждан.

Компенсировать эти затраты будет трудно: из-за кризиса чистый доход от сдачи квартир в аренду упал с 5-6% до 3-4% годовых от стоимости жилья. А если подсчитать все накладные расходы, амортизацию, учесть неизбежные периоды простоя квартиры и т. п., то доходность вряд ли составит более 1 — 2%. При этом большинство инвестиционных квартир покупались в новостройках, поэтому, прежде чем сдавать их в наем, собственникам придется потратиться на ремонт, что делает всю схему совершенно невыгодный.

«По-хорошему, инвестиционные квартиры надо было продавать еще года два назад, когда рынок был на подъеме. Но инвесторы часто убеждены, что недвижимость должна дорожать вечно, потому что это якобы ее фундаментальное свойство. Однако период роста цен на жилье, длившийся с 2001 г., закончился», — подчеркнул эксперт.

До недавнего времени многие надеялись, что, по аналогии с 2009 г., рынок вот-вот пойдет в рост, надо только чуть-чуть подождать. Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время. Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие активизации рынка недвижимости в сентябре, а затем и в ноябре и декабре, в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация совершенно не похожа на катаклизм 2008-2009 гг. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье.

«Так что перспектива на ближайшие год-два-три — терять по 10-15% в год от снижения стоимости жилья плюс коммуналка и налоги или продать квартиру сейчас с 10-15% скидкой, положить деньги хотя бы на депозит под 8-12% годовых (в зависимости от банка и суммы) и за три года заработать процентов 30%. Чем дольше инвестор держится за убыточную собственность, тем больше расходы на ее содержание и потери от общерыночного снижения цен. Но многие инвесторы иррациональны, поэтому не думаю, что будут массовые распродажи. Наиболее здравомыслящая часть инвесторов уже избавилась от обременительной собственности или избавляется сейчас. Но основная масса будет держать балласт», — резюмировал эксперт.

Источник