Спасет ли ситуацию предлагаемое снижение ставок до 9,9% годовых?

По какой причине все усилия государства по спасению сегмента ипотечного кредитования терпят фиаско? Почему стремительно падает интерес граждан к этому механизму улучшения жилищных условий? Что еще придумали чиновники для изменения положения дел в этом секторе экономики и насколько эти меры действенны? Ищем ответы вместе с экспертами.

За прошедшие 9 месяцев этого года ключевая ставка ЦБ менялась в сторону понижения уже 5 раз. Этот факт вкупе с запущенной по весне программой госсубсидирования жилищных займов на покупку объектов в новостройках позволил к настоящему времени худо-бедно, но удержать сегмент ипотеки на плаву. Такого мнения придерживаются крупные игроки рынка недвижимости (и среди них — представители компании «Метриум Групп»), правда, отмечая при этом, что «вторичку» на том же уровне сохранить все-таки не удалось.

Что же означает в трактовке экспертов термин «на плаву»? Для начала обратимся хоть и к скучноватой, но вместе с тем беспристрастной статистике.

Данные, собранные аналитиками «Метриум Групп» свидетельствуют — к началу сентября 2015 года граждане заключили 406 373 ипотечных договора общей суммой на 661,85 миллиарда рублей. Это ниже показателей аналогичного периода прошлого года на 37,7% и 40% соответственно, однако отдельные итоги второго квартала этого года (-42% к 2014 году) позволяют специалистам констатировать некоторый рост объемов выдачи.

Похожая картина складывается и в отношении процентных ставок по таким кредитам. Их средневзвешенное значение к началу октября остановилось на отметке в 13,79% (-0,44 процентного пункта за квартал). В рамках программы господдержки они потеряли уже 0,5 процентного пункта, опустившись до значения в 10,9%.

Но максимум, о чем могут свидетельствовать эти цифры, так это о незначительной победе в маленькой локальной стычке с экономическими реалиями, в то время как большая война за потребителя-клиента, похоже, проиграна.

Судите сами. Согласно данным Центробанка, на начало сентября 2012 года ипотечных кредитов населению в количественном выражении было выдано 450 784, на начало сентября 2013 года — 517 007, а на начало 2014 года — 653 343. При этом величина средневзвешенной ставки составляла, соответственно, 12,9%, 12,67% и 12,24%. Получается, что в этом году размер годовых процентов за пользование ипотечным кредитом — самый высокий, а число вновь выданных займов — самое низкое за последние несколько лет!

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», свидетельствует: средняя продолжительность срока кредитования также сокращается. И пусть пока это всего лишь 2,3% в сравнении с началом осени 2014 года (172,5 месяца против 176,6), но тенденция налицо. Люди в сложившихся экономических условиях, констатирует Литинецкая, не готовы брать на себя долгосрочные обязательства.

Вывод эксперта подтверждается и результатами опроса, который в первых числах октября провел фонд «Общественное мнение», опросив полторы тысячи респондентов из 104 населенных пунктов в 53 субъектах страны. Согласно полученным специалистами фонда данным, в настоящее время 79% россиян исключают возможность приобретения жилья с использованием этого финансового инструмента, несмотря на то, что нуждаются в улучшении жилищных условий 47% из них.

Мотивируя свое нежелание брать ипотеку, 6% опрошенных отметили, что попросту не доверяют кредитам как таковым, 7% сослались на свой возраст, еще столько же граждан пугают высокие процентные ставки, 19% заявили о своем желании иные возможности, а 34% участвовавших в опросе россиян сослались на элементарное отсутствие финансовых средств.

К тому же, и сами банки, похоже, поймали в ловушку сами себя. Стремясь в нынешних условиях нивелировать возможные риски невозвратов выдаваемых населению кредитов, они серьезно ужесточили параметры андеррайтинга. В итоге, в настоящее время желаемый кредит получает только каждый десятый заемщик. Остальным девяти отказывают. И наиболее распространенными причинами подобных решений, развивает мысль представитель «Метриум Групп», являются негативная кредитная история (а такой, пожалуй, после кредитного бума последних лет, не имеют только пенсионеры и школьники — авт.), высокая долговая нагрузка (с учетом ситуации в жилищно-коммунальном сфере это не редкость для наших сограждан — авт.), а также занятость в высокорисковых сферах — в услугах, искусстве и тому подобных (как тут не поблагодарить государство за создание оптимальных условий для профессионального самовыражения — авт.).

Значит ли все это, что ипотеке, как действенному инструменту рынка недвижимости, медленно, но верно приходит конец?

В существующих условиях, подытоживает Мария Литинецкая, система господдержки жилищного кредитования на «первичке» потребуется рынку и в течение всего следующего, 2016 года. Причем, похоже, она будет выполнять ту же функцию, что и костыль для человека с больными ногами. А вывести сегмент ипотеки из коллапса с помощью его одного едва ли представляется возможным.

Для этого надо как минимум расширять госсубсидирование ипотеки на вторичный рынок, где даже самые щадящие ставки (от АИЖК) не опускаются ниже 12,25%, иначе ипотека, буксуя, «закопается» совсем (но, как известно, эту довольно разумную инициативу Минфин России отклонил в начале октября).

Кроме того, необходимо наличие и еще двух немаловажных условий. Это снижение ключевой ставки ЦБ, а также внедрение инновационных идей.

Кстати, подобные уже появляются. В частности, Денис Филиппов, генеральный директор «дочки» АИЖК, ООО АФЖС, на проходившей с 5 по 7 октября в Мюнхене международной специализированной выставке EXPO REAL 2015, заявил, что в скором времени кредиты на приобретение жилья будут выдавать гражданам сами девелоперы. При этом размер годовых процентов по такому займу буде варьироваться в диапазоне от 9,9−10,5%.

Однако многие эксперты выразили сомнение в действенности, а главное — уместности подобной новации. Во-первых, подчеркивают они, у большинства застройщиков отсутствуют финансовые подушки безопасности, позволяющие осуществлять такую деятельность. Во-вторых, даже крупные девелоперы сегодня испытывают проблемы с кредитованием, так что им просто неоткуда взять «длинные деньги». В-третьих, непонятно, как застройщики в этом случае будут решать вопросы с неплатежами клиентов, ведь для этого нужен штат соответствующих сотрудников, а это очередные (и немаленькие) расходы. В-четвертых, риелторы не преминут прикрыть такими сравнительно низкими ставками очередную волну существенного повышения цен на жилые объекты.

Так что это предложение, по мнению игроков рынка, не следует рассматривать как действенный инструмент спасения ипотеки, а можно охарактеризовать всего одной, но весьма популярной в последнее время фразой «вы хоть понимаете, что натворили».

Автор : Андрей Захарченко

P.S. Банкиры описали, как в кризис выглядит типичный ипотечный заемщик

Ипотечный заемщик в 2015 году по сравнению с прошлым и позапрошлым годами помолодел и победнел, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на доклад представительницы одного из крупных коммерческих банков.

«Ипотечный заемщик в 2015 году помолодел на 10 лет. Если еще в 2013-2014 годах это были люди в возрасте 40-45 лет, то сейчас это люди 30-37 лет», — поведала топ-менеджер банка.

По ее словам, еще одна тенденция на рынке ипотеки — это то, что практически каждая четвертая сделка сопровождается обналичиванием маткапитала. Раньше с привлечением материнского капитала проходила каждая десятая сделка, отметила эксперт.

Третья тенденция — это снижение ожиданий по уровню дохода со стороны банков, добавила эксперт. «В 2013-2014 годах размер кредита зависел от уровня зарплаты. Раньше банки любили клиентов с зарплатой выше 150 тысяч рублей, а сейчас — с зарплатой от 50 до 150 тысяч рублей. Это люди, которые без изменения профиля могут найти работу в течение двух-трех месяцев», — объяснила представитель банка.