«Мы посовещались и решили достраивать дом на свои деньги»
Эта история длится вот уже два года — тогда, в сентябре 2014-го, ее героиня вышла замуж, и семья сразу же оформила ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры в новостройке. Это был ЖК «Гусарская баллада» в Одинцово: к тому моменту уже была построена первая очередь, куда даже заселились знакомые героев. Строительство второй близилось к завершению.
Сейчас эта семья все еще не вступила в права собственности, и есть серьезный риск, что герои останутся без квартиры, с компенсацией, которая восполнит им траты максимум за месяц-другой из этих двух лет. И с ипотечными обязательствами еще на 18 лет. Как это получилось? Постепенно. Слово героине:
2014
«Дом, в котором мы купили квартиру, был практически достроен: сделка прошла в сентябре, а срок сдачи был намечен на 3-й квартал 2014 года. Да и выглядел он почти готовым: мы посмотрели планировки, все этажи уже были построены, работ оставалось на один-два месяца: отделка, лифты, фасадные витражи. В общем, сомнений, что до конца года мы получим ключи, у нас не было.
Ипотеку мы взяли в банке, который кредитовал стройку, по ставке в 12 процентов годовых, на 20-летний срок. Первоначальный взнос составил миллион рублей, а остальную сумму (примерно четыре миллиона) взяли в ипотеку. Жили мы с мужем на съемной квартире, платили 30 тысяч рублей в месяц, и еще порядка 40 тысяч теперь составляли платежи по кредиту. Еще 70 тысяч рублей составил разовый платеж продающему подразделению застройщика за регистрацию договора и дальнейшее получение прав собственности в регпалате после сдачи дома. Квартиру мы покупали по ДДУ, в полном соответствии с 214-ФЗ. Как оказалось, позже, этот закон не является гарантией полной защиты дольщиков при процедуре банкротства.
Хотя оснований сомневаться в том, что дом будет достроен в срок, на тот момент у нас не было, мы, конечно, старались контролировать процесс. Регулярно общались с менеджерами, уточняли, на каком этапе идут работы. И первые пару месяцев, действительно, ничего не настораживало. Небольшое смещение срока сдачи — дело обычное. Мы ожидали, что стройка закончится в ноябре.
И вот тут начались первые проблемы. В ноябре и декабре 2014-го никаких подвижек на стройке не происходило, и покупатели, конечно, стали беспокоиться (добавило нервозности и резкое усиление кризиса, которое как раз пришлось на последние месяцы года).
Покупатели квартир в нашем доме потихоньку начали общаться друг с другом, с жителями других недостроенных корпусов ЖК, постепенно сформировалась своего рода «инициативная группа». Никакой паники, конечно, не было, но, тем не менее, дом стоял без отопления, без лифтов и фасадных балконов. И так продолжалось всю зиму.
2015
К январю мы вместе с другими «инициативщиками» решили сами идти на контакт с представителями застройщика. Нам удалось организовать регулярные встречи с генеральным директором компании-подрядчика, отвечавшего за строительство нашего дома, который объяснил, что из-за кризиса возникла временная приостановка финансирования строительства, и дал обещание сдать дом в мае 2015 года — срок выглядел более-менее приемлемым.
Но и в мае никаких перемен мы не увидели. Стройка стояла, работы не велись, впрочем, подрядчик на одной из встреч с нами сказал, что после перерыва в финансировании средства начали потихоньку поступать — и теперь медленно, но верно, наш дом все-таки будет достраиваться. Само собой, «инициативщики» настояли с этого момента на регулярных встречах с подрядчиком, где он отчитывался о всех текущих работах и об ожидаемых сроках сдачи. Фактически, как мы уже потом поняли, застройщик просто тянул время, создавая видимость работ: на объекте присутствовало шесть-семь строителей. Положили асфальт, начали потихоньку делать фасадные витражи, но никакого «прорыва» так и не случилось. Как оказалось, его застройщик и не планировал.
Напомню, что все это время мы с мужем платили 40 тысяч ипотечных денег и вынуждены были продолжать снимать квартиру еще за 30 тысяч в месяц.
Так мы прожили до осени 2015 года, когда в истории наметился очередной поворот. В отношении компании-застройщика (которая, кстати, к тому моменту уже сменила имя) была начата процедура наблюдения. Обычно такая процедура предшествует банкротству.
Понятно, что мы тут же побежали в суд. С инициативной группой к тому моменту уже сотрудничал адвокат, специализирующийся на защите прав дольщиков. Он консультировал нас и представлял, забегая вперед, в суде.
Благодаря адвокату, мы сразу же, как только стало известно о начале процедуры наблюдения, помчались в Одинцовский суд с иском о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме, вступили в реестр обманутых дольщиков в Минстрое Московской области, подали заявление в Арбитражный суд на вступление в реестр кредиторов, так как при начале процедуры банкротства рисковали потерять нашу квартиру, которая могла уйти в общую конкурсную массу долгов застройщика, и пущена с молотка для удовлетворения требований всех кредиторов банкрота.
Правда, так как наш дом не был сдан, он оставался объектом незавершенного строительства, не стоял на кадастре, а это значит — даже при подтверждении такого права (какое мы получили к февралю), мы не могли им воспользоваться.
Застройщик усиленно готовился банкротиться, приближалась зима, прошел год с нашей сделки (и год как мы платили ипотеку, продолжая снимать жилье), а в доме так и не было отопления. Мы — «инициативщики» — активно советовались между собой по поводу стратегии наших дальнейших действий, и в итоге пришли к выводу о том, что единственный выход сейчас — попробовать самостоятельно снять часть строительных проблем, и, в первую очередь, не дать замерзнуть дому, что оттянуло бы строительство еще на полгода. Всего в доме из 250 квартир было продано около 200, и где-то 70 собственников как раз составили наше «инициативное ядро». Мы с помощью генподрядчика разобрались в том, что еще необходимо было доделать, чтобы заработало отопление, самостоятельно профинансировали эти работы (примерно по 10 тысяч с квадратного метра — в итоге, у нас в частности, получилось около 700 тысяч рублей). Решили — если получится включить отопление, подумаем о дальнейших вложениях в стройку.
С отоплением получилось — к ноябрю 2015 года оно работало. Потом пошли очередные траты: мы скидывались на устранение прорывов труб — и тоже успешно.
2016
Правда, дальше в вопросах самостоятельного финансирования среди «инициативщиков» наметился раскол. Кто-то стоял на том, что хватит уже платить за то, что должен делать застройщик. Кто-то — как и наша семья — склонялся к тому, что проще изыскать какие-то средства и потратить их на достройку, а потом вступить в права собственности, чем ждать неведомо чего (при этом исправно выплачивая по 70 тысяч в месяц на аренду и кредит). В итоге наше «крыло» составило-таки большинство. За полгода мы скинулись примерно еще по 100 тысяч рублей с квартиры и начали искать подрядчиков — те, что работали с застройщиком, уже к тому моменту ушли с объекта, не дождавшись от него обещанных денег. Составили новую смету на самое необходимое, порядка семи миллионов рублей. И начали достраивать.
Тем временем, шла процедура наблюдения, за которой должен был последовать процесс банкротства застройщика, что требовало нашего активного участия — в первую очередь, в вопросе выбора арбитражного управляющего (от этого напрямую зависело, кто будет контролировать процедуру банкротства, распоряжаться всем имуществом застройщика, включая недостроенные дома, и определять размер и порядок выплат компенсаций кредиторам). На первом собрании кредиторов мы постарались обеспечить максимальную явку дольщиков — от голосования как раз и зависело, кто назначит управляющего собственностью застройщика-банкрота. Физически дольщики оказались в безусловном большинстве, но… Как выяснилось, представители банка (который кредитовал стройку и у которого мы, собственно, взяли ипотеку) обеспечили существенный количественный перевес за счет размера предъявленных кредитных обязательств. И в результате количество голосов банка превысило количество голосов дольщиков в три раза и составило 72 процента, они были отданы за управляющего, предложенного банком. Еще двое представителей комитета кредиторов также были выбраны банком, и в итоге весь контроль над процедурой банкротства перешел к основной кредитной организации. К слову сказать, комитет кредиторов может сам решать — отчитывается ли он перед всеми кредиторами, либо решает все вопросы «в узком кругу» — это же избранные представители всех кредиторов. По закону, эта «тройка» могла вообще не знакомить дольщиков со своими решениями — те узнают все постфактум.
Если бы мы заранее озаботились и обратились к грамотным юристам, то такой ситуации не случилось бы в принципе, так как мы бы смогли с помощью профессионалов разобраться в этом заранее и предотвратить неблагоприятное для нас развитие ситуации. Но к сожалению мы подумали и решили с достройкой, но никому из нас в голову не пришла мысль о необходимости юридического сопровождения. А необходимого опыта по таким вопросам у нас не было.
А мы продолжали достраивать дом, который у нас мог в последующем отобрать банк по закону о банкротстве, за свои деньги: практически закончили фасадное остекление, отделку в подъездах, наладку лифтов, перешли к системе пожарной безопасности. Все продолжали надеяться, что банк нас пожалеет и вопрос решится как-нибудь по другому.
Параллельно все дольщики, включая беременных женщин, семей с маленькими детьми и пенсионеров (тех и других среди дольщиков было много) посещали все заседания суда, проводили митинги и одиночные пикеты, писали письма во все возможные инстанции, ходили на встречи с должностными лицами, пытаясь привлечь внимание власти и повлиять на то, чтобы возобновилось строительство на средства нового инвестора и в ходе судебных разбирательств не нарушались права дольщиков (поначалу это удавалось плохо, но потом стало получаться). Такая активность объяснялась очень просто: мы должны были приложить все усилия и вывести наш дом из конкурсной массы, в противном случае в ходе конкурсного производства основной кредитор — банк — получает право реализовать все имущество и распорядиться им для оплаты долгов банкрота. Дольщики в этом случае могли бы полностью потерять жилье и рассчитывать на компенсацию в размере 100-200 тысяч рублей, а отдельные «счастливчики» (таких среди дольщиков больше половины) еще и остаются при этом с ипотекой — напоминаю, нашей семье осталось платить еще «всего лишь» 18 лет.
Первое время было ощущение, что нас никто не слышит — на заседаниях суда дольщикам не давали слова, не регистрировали присутствие, заседания проводились в небольших помещениях, не вмещавших всех пришедших и т.п. Где-то с июня 2016 года, когда наша протестная активность достигла пика, наши интересы начали принимать во внимание. В Арбитражном суде и помещения под заседания стали вмещать всех желающих, и процедура регистрации стала проводиться без нарушений, адвокату и дольщикам стали давать слово.
Надо еще сказать, что нам здорово помогали администрация и Минстрой Московской области — они подключились к проблеме не давно, но кое-какие реальные действия уже есть, был подписан договор о достройке объектов с одним из банков и определен новый подрядчик. Новый кредитор получил право достройки, составил план работ.
На данный момент дом (всего два года и столько мучений спустя) достроен — в сентябре получено заключение о соответствии, но пока не выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Нам осталось только погасить долг прежнего застройщика перед оператором электросетей и подключить дом к электричеству.
В конце сентября состоится очередное заседание Арбитражного суда, где будет определена процедура банкротства и утвержден конкурсный управляющий, который определит дальнейшую судьбу дольщиков.
Мы очень ждем, что власти Московской области не оставят нас в такой трудной ситуации и помогут подключить дом к электросетям, поспособствуют выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию — и мы выведем дом из конкурсной массы и наконец получим свои квартиры. Как только это произойдет, можно будет считать, что все наши усилия, все вложения не пропали даром. Но сейчас ситуация все еще висит на волоске, и перспектива конкурсного производства пока не отступила».
Источник