Сколько денег «снимают» застройщики с квадратного метра

Новые квадратные метры жилья продолжают появляться в стране как грибы после дождя. К концу сентября, по данным экспертов, на первичном рынке Москвы в экспозиции находилось более 2,3 миллиона квадратных метров недвижимости, львиную долю которой составляли объекты бизнес- (примерно 48%) и комфорт-класса (примерно 41%). Однако, вопреки всем законам логики, несмотря на фактический переизбыток предложения, рыночная стоимость жилья отнюдь не снижается.

Так, например, по данным специалистов компании «Метриум Групп», с начала 2016 года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья на столичном рынке «первички» бизнес-класса увеличилась на 3,3%, причем только за третий квартал — на 1,3%. Таким образом, к началу октября этот показатель достиг отметки в 237,78 тысячи рублей. При этом в разбивке по столичным округам он колебался от 183,6 тысячи рублей (в Юго-Восточном административном округе) до 376,57 тысячи (в Центральном АО).

По словам Анны Соколовой, директора департамента консалтинга и управления проектами компании, этот процесс был обусловлен двумя тенденциями. Во-первых, на рынок были выведены новые жилые комплексы, цены в которых изначально были выше среднерыночных. Во-вторых, в ряде проектов имело место быть прямое повышение стоимости. Насколько изменится стоимость «квадрата» в бизнес-классе для конечного потребителя до конца года, зависит от того, какие ценники установят застройщики в ожидающих выхода на рынок проектах. Однако прямого понижения стоимости квартир, уточняет эксперт, не предвидится.

В комфорт-классе складывается аналогичная ситуация. По свидетельству представителей компании Est-a-Tet, с июня по сентябрь средневзвешенная рыночная стоимость квадратного метра жилья этой категории выросла на 1,4% (общий прирост с января по начало октября составил 2,8%). То есть если говорить о среднестатистической цене «квадрата» для конечного потребителя, то речь идет о сумме в 146,5 тысячи рублей. При этом самые высокие цены к началу октября были зафиксированы в Западном административном округе (172,4 тысячи рублей), а самые низкие — в Зеленограде (90,8 тысячи).

Говоря о невозможности дальнейшего понижения цен на квадратные метры в новостройках, многие застройщики ссылаются в том числе и на стартовавший в конце прошлого года процесс заметного подорожания строительных материалов. Причем, утверждают знатоки рынка, «под раздачу» с тех пор попали не только элементы, на которые распространяется объявленная правительством политика импортозамещения, но даже и те базовые комплектующие, которые она в принципе затрагивать никаким боком не должна.

На этом фоне весьма интересно выглядит инициатива специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», взявших на себя труд выяснить: а насколько сильно в этих непростых экономических условиях изменилась строительная себестоимость квадратного метра жилья в активных проектах на территории столицы. В качестве базы для расчета при этом выступали данные проектных деклараций по новостройкам комфорт- и бизнес-класса, в которых реализация квартир осуществляется только на основании договора долевого участия в рамках Федерального закона № 214-ФЗ.

Даже с учетом того, что в этих документах речь шла не о реальной, а об ориентировочной стоимости объектов (величина отклонения этих двух значений друг от друга в ту или иную сторону колеблется на уровне 10%), получившиеся результаты вряд ли выглядят скучно в глазах рядовых россиян.

Судите сами. По словам гендиректора организации Натальи Шаталиной, общая сметная стоимость возведения всех новостроек в границах Москвы превышает 595 миллиардов рулей. Примерно такая же сумма заложена в расходной части бюджета сразу нескольких российских регионов: республики Татарстан, а также Самарской, Калужской, и Ленинградской областей вместе взятых. Кстати, что касается самого Санкт-Петербурга, то расходная часть бюджета северной столицы на этот год гораздо скромнее и оценивается в районе 518 миллиардов рублей.

Но особую пикантность информация о себестоимости «квадрата» приобретает в разбивке по классам недвижимости.

Например, средневзвешенная себестоимость возведения квадратного метра жилья категории «бизнес», по данным «миэлевцев», колеблется на уровне 76,6 тысяч рублей. При этом, уточняют аналитики, диапазон «ценового разброса» достаточно велик: верхняя планка в некоторых проектах достигает 135,6 тысячи рублей. Вместе с тем на рынке присутствуют и объекты, где себестоимость «квадрата» составляет всего лишь 17 тысяч рублей. Столь низкую себестоимость аналитики, кстати, объясняют внушительной площадью новостройки (свыше 550 тысяч квадратных метров) и относится такая себестоимость к застройке наиболее распространенного сегмента — эконом-класса.

А вот в комфорт-классе разница между самым дешевым и самым дорогим по себестоимости «квадратом» получилась у организаторов исследования не столь впечатляющей. Верхняя планка — 93,8 тысячи рублей, а нижняя — 39,7 тысячи. Таким образом средневзвешенная цена метра в сегменте составляет 60,3 тысячи рублей. Впрочем, по мнению исследователей, гораздо уместнее говорить о «вилке» между 40 и 65 тысячами в подавляющем большинстве новостроек этого типа.

Правда, пресс-служба «МИЭЛЬ», распространяя эти сведения, особо подчеркивает — под строительной себестоимостью понимаются затраты девелоперов исключительно на строительно-монтажные работы, а также расходы по сводно-сметным расчетам. Если же учитывать еще и вложения застройщиков в покупку или аренду земельного участка, проводку и подключение всех инженерных коммуникаций, проведение документации через все положенные согласования и иные нюансы, то полная (или инвестиционная) себестоимость получится совсем другой.

Но даже если это и так, складывается крайне занимательная арифметика. Если не принимать в расчет крайние значения, а сравнивать исключительно среднестатистические показатели, выходит рыночная цена квадратного метра жилья бизнес-класса превосходит строительную себестоимость более чем на 300%! В комфорт-классе получается, конечно, чуть скромнее, но тоже неслабо — свыше 240%. Про эконом-класс даже говорить нечего.

Насколько уменьшится прибыль застройщиков, если сравнивать рыночную стоимость с той самой инвестиционной, неизвестно. Но возникает вопрос — не многовато ли берут? Правда, кому его задавать, девелоперам или чиновникам, курирующим те самые подключения и согласования, тоже пока неясно.

Вот такие вот у застройщиков и девелоперов финансовые трудности — прим. ред.

Автор: Андрей Захарченко