Как сейчас обманывают покупателей новостроек

991e08f2951749c7a5e7049131658f3bИ что на самом деле нужно читать «между строк» в объявлениях о продаже. Без рекламы, понятное дело, ни один товар на рынок не выводится, однако недоверие большинства наших сограждан к этому «двигателю торговли» вполне можно понять — слишком уж много там встречается красивых слов и картинок, которые, к сожалению, ничего общего с суровой действительностью не имеют

В сфере продажи объектов виртуальной недвижимости этот вопрос всегда стоял очень остро, а уж сейчас, когда в погоне за лишней копейкой продавцы нередко пускаются «во все тяжкие», он стал особенно актуален. Как же отличить зерна от плевел и не оказаться владельцем унылого «скворечника» или сложенных в определенном порядке строительных конструкций, внешне похожих на жилой дом и все это вместо нормального жилья? Вот несколько основных подсказок для покупателей объектов на «первичке».

«Самый дешевый квадратный метр»

Только сообщение о повышении зарплаты может вызывать радость и душевный подъем, а при получении информации о низкой стоимости виртуального жилого «квадрата» потенциальный покупатель должен мгновенно превращаться в суперподозрительного параноика. Потому что вменяемые застройщики, блюдя, так сказать, «корпоративную честь», всеми правдами и неправдами удерживают средние по региону рыночные цены и больше 10%, как правило, не скидывают. А если вдруг, как говорят в сказках, откуда ни возьмись, появляется «добренький Буратино» и легко дает дисконт на обещания будущей увартиры больше, то вероятно, он уже одной ногой вступил в состояние банкротства и теперь старается как можно быстрее сбыть с рук имеющиеся «воздушные» фонды. Как вариант, можно предположить, что с самим «Датским королевством», то есть с жилым комплексом, отнюдь не все в порядке.

Правда, подчеркивают эксперты рынка, чаще всего за такой рекламной фразой скрывается более «безобидный» (с точки зрения продавца, конечно же) обман. Девелопер просто берет и указывает в объявлении цену квадратного метра самой большой и заведомо низколиквидной будущей квартиры (например, угловой, с неудобной планировкой и так далее). Понятное дело, в более комфортных или ходовых объектах (тех же виртуальных «однушках» и «двушках») цена квадратного метра более «кусачая», как минимум на 20−30% выше. Но девелоперу главное закинуть приманку, чтобы на нее клюнуло как можно больше доверчивых граждан. А дальше в дело идут хорошо подвешенные языки менеджеров, умелое манипулирование человеческими эмоциями, и дело в шляпе.

Чтобы не попасться на подобную «замануху», нужно внимательно читать пояснения, указываемые в рекламном материале супермелким шрифтом. Там застройщик, по идее, должен расшифровывать рекламную информацию. Если подобной возможности нет, то надо связываться с продавцами обещаний новой квартиры по телефону и задавать им конкретный вопрос о стоимости объекта с конкретными техническими параметрами.

«Самая выгодная цена на квартиры»

Как гласит расхожий народный афоризм, даже если вас съели, то в любом случае из ситуации имеется два выхода. В случае же с подобным заявлением предположений может быть как минимум три.

Никакая это на самом деле не будущая квартира, а апартаменты. Себестоимость их строительства ниже, поэтому и продавать их можно дешевле. Для большинства граждан внешне они неотличимы от полноценных квартир. Да и из рекламных объявлений зачастую этого не поймешь, ведь изображаются в них такие же 3D-макеты многоэтажек и указываются преимущества проекта. Такой квартиры пока еще не существует в природе и не факт, что она вообще появится в ближайшем будущем. Вернее, есть она только на бумаге в проекте, а корпуса либо еще вообще не начали возводиться, либо находятся на этапе строительства. А вот реальные миллионы за нее нужно отдавать здесь и сейчас  Застройщики же, пользуясь тем, что расположенные рядом другие аналогичные здания уже выстроены и сданы, рекламируют некий «идеальный» объект. Такой квартиры вообще не будет никогда. Это просто в маркетинговых целях девелопер выставляет на рекламу проекты жилых помещений по заниженной цене. На практике же они бронируются или вообще выкупаются задолго до того, как в основание фундамента забьют первую сваю или зальют первый кубометр бетона. Нет, чисто теоретически, конечно же, шанс прикупить такой объект остается, но вероятность его реализации примерно такая же, как выигрыш джек-пота в какой-нибудь лотерее.

Эксперты предупреждают: до тех пор, пока основным аргументом в пользу приобретения квартиры для граждан будет являться ее итоговая цена, маркетологи всех мастей будут находить миллионы способов, чтобы указывать в рекламе самые минимальные цифры. Поэтому совет тут может быть только один — с калькулятором наперевес перепроверять все цифры и донимать представителей продавца дотошными вопросами по каждой мелочи.

«Беспроцентная рассрочка на длительный срок»

Нет, конечно, когда-нибудь, вероятно, уже не в столь отдаленном будущем, абсолютно прозрачные механизмы продажи реальной недвижимости в рассрочку и появятся на рынке (как говаривал небезызвестный Роман Карцев, «а тогда же когда же?»). Но на данный период времени полностью отлаженных, да еще и адекватно регулируемых на уровне законодательства, подобных схем рынок новостроек не имеет. Так что если вдруг продавец «первички» в рекламе упирает на продолжительную беспроцентную рассрочку, подозрительность покупателя должна просто зашкаливать.

Все дело в том, что на срок, выходящий за рамки срока введения дома в эксплуатацию, застройщик рассрочку предоставить не может. Просто-напросто потому, что все денежные отношения между ним и дольщиком после передачи ключей и подписания акта полностью прекращаются. Все, что имеет место быть после этого, по сути никакая не рассрочка, а сложная форма кредита, при которой гражданин по факту занимает деньги на квартиру у третьего лица, которому поэтапно долг отдает.

И здесь надо до посинения выяснять абсолютно все мельчайшие детали. Например, кто по документам будет являться кредитором, а что будет выступать в качестве залога при подобном займе. И если вдруг выяснится, что последний не потребуется, то надо выяснить, почему это в таком случае организация не боится обанкротится, если столкнется с проблемой невозврата займа. И как кредитующая организация не обанкротится, если, столкнувшись с высоким уровнем невозвратов? А при нашей печальной экономической ситуации — это уже обыденность. Возможно, кому-то конкретно такая откровенно рисковая схема и поможет решить наболевший жилищный вопрос, но без поддержки понимающего юриста в такую авантюру знатоки рынка ввязываться не советуют.

«Нереально низкая ставка по ипотеке»

Как известно, по законам природы страусы не летают. Точно также по законам российской экономики отечественные банки не раздают дешевые кредиты в принципе. Поэтому если в объявлении на глаза попадается сообщение о годовых процентах, которые существенно ниже (иной раз даже вдвое-втрое) ключевой ставки ЦБ РФ, значит, скорее всего речь идет о том, что застройщик предоставляет на свои объекты определенную скидку (чаще всего она колеблется на уровне 5% от стоимости квартиры), оформляя ее в виде некоей «материальной помощи». Просто ушлые маркетологи примерно «раскидывают» ее на весь срок и сумму банковского займа, а затем указывают в рекламе лишь «остаток» процентов, который покупателю предстоит выплатить банку. По факту же в договоре с гражданином прописывается обычная среднерыночная ставка по ипотеке.

Чтобы вышеприведенные рекомендации сработали как надо, считает, в частности, управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, потенциальный покупатель недвижимости поневоле должен стать аналитиком, что большинству не под силу. Мало того; для этого ему придется систематически отслеживать ситуацию на рынке и освежать информацию об актуальном диапазоне средней стоимости квадратного метра и размере ставок по кредитам в интересующем регионе и т. д., и т. п.. Только в этом случае гражданин сможет понять, какое из предложений действительно является выгодным, а какое служит всего лишь для привлечения внимания.

Автор: Андрей Захарченко

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *