Знаете ли вы, строительство какого здания считается самым долгим в мировой истории? Нет-нет. Это не «Кутузовская миля», не «Москва-Сити» и даже не дома, заложенные в советскую эпоху. Пальму первенства прочно удерживает знаменитый Кельнский собор в Германии. Его возведение началось в 1248 году. С тех пор сменились десятки поколений строителей, но до сих пор ни одна комиссия так и не приняла его в эксплуатацию. А вы говорите «Россия». Однако все-таки давайте обратимся к нашим, как говорится, «родным» долгостроям и выясним пару простых и в то же время сложных вопросов: как угадать с застройщиком и не пополнить ряды обманутых дольщиков? Об этом и расскажет в новой статье адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Покупка в квартире в новостройке. С чего начать?
Один умный человек сказал: «Когда не знаешь с чего начать — начни с начала». Последуем и мы этому совету. Итак, вы задумались над тем, как купить квартиру в новостройке. Прежде всего следует собрать всю информацию о застройщике. Первое, что нужно сделать — это проверить застройщика через сайт налоговой инспекции по вкладке «Проверь себя и контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Если строительная компания имеет задолженности по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, а также вовремя не сдает отчеты в налоговую инспекцию, есть повод насторожиться.
Кроме того, необходимо проверить компанию через «Банк решений арбитражных судов»http://ras.arbitr.ru/. Кстати, маленькое отступление. Очень часто название застройщика — это просто бренд, который объединяет целую группу компаний строительного холдинга. А вот о том, какая фирма в реальности строит здание, можно узнать только при подписании договора долевого участия (или иного договора, если продавец уклоняется от соблюдения 214-ФЗ). Поэтому строительная компания, с которой дольщик заключает контракт, может оказаться по итогам такой проверки «чистой». Бывает и так.
Однако вернемся к сайту арбитражного суда. В поисковике «Банка решений» вводим название интересующей нас фирмы и смотрим все дела с ее участием. Причем обращаем внимание только на итоговую сумму финансовых претензий к застройщику со стороны третьих лиц: поставщиков, перевозчиков, подрядчиков, налоговых и таможенных органов, а также граждан и компаний — участников долевого строительства по иным объектам. И на самое основное — есть ли иски о признании застройщика банкротом? Если есть претензии на большие суммы и тем более имеется заявление о признании компании банкротом, то лучше от такого застройщика держаться подальше. Деньги целее будут.
Затем ищем форумы покупателей квартир. Таких ресурсов в Интернете великое множество. При этом обращаем внимание только на негативные высказывания: жалобы дольщиков выбранного вами дома или других построенных компанией объектов недвижимости. Особо отмечаем случаи нарушения сроков сдачи домов, двойной продажи квартир, проблем с документацией и регистрацией здания, требования дополнительных платежей во время строительства. Обязательно посмотрите, что пишут об учредителях и руководителях застройщика средства массовой информации. Внимательно проштудируйте аналитические статьи, обзоры. Были ли скандалы с вашей строительной компанией? Когда? По какому поводу? Кто ее финансирует? Какие у нее связи с банками и государственными органами? Уже на этом этапе должно сложиться мнение об этом застройщике.
Желательно также выяснить — местный застройщик или нет. Как показывает судебная практика, более половины банкротств в регионах России происходит с компаниями, которые зарегистрированы в одном субъекте Федерации, а строительство ведут в других. Ничего страшного в этом, конечно, нет, однако надо понимать, что застройщик — это не только юридическое лицо, но и строительная база, которую с другого конца страны просто так не перетащишь и здесь же на месте враз не приобретешь.
Совсем недавно Арбитражный суд Омской области обанкротил довольно крупную московскую компанию ЗАО «Алмазинвест». Застройщик пытался построить в Омске микрорайон из нескольких десятков домов, однако его силенок хватило только на пять коробок зданий, которые пустыми глазницами окон смотрят теперь на старинный сибирский город.
И пусть эта московская компания была довольно крупной и даже известной на рынке жилья — без строительной базы в Омской области она ничего не смогла сделать. Получается, что это была чистой воды авантюра. Поэтому, когда проверяете строительную компанию, всегда обращайте внимание на ее историю. Чем старше компания — тем надежнее. Нужно в конце концов научиться разделять застройщиков. Как показали последние двадцать лет, самыми устойчивыми являются те предприятия, которые выросли из советских строительных трестов и имеют многолетний опыт строительства.
Строительство на свой страх и риск
Однако, даже поискав «компромат» на застройщика и убедившись, что ему можно верить, гражданин все равно рискует оказаться без квартиры. Почему? Причин на самом деле много. Рассмотрим некоторые из них. Прежде всего надо учитывать, что строительная компания способна возводить дом на свой страх риск. О чем идет речь? А вот о чем. Например, есть в Москве строительная компания «Аранта» (название изменено). Она зарегистрирована в налоговой инспекции, аккуратно платит налоги (по крайней мере, за руку ее не ловили), претензий подрядчиков к ним нет, а за последние пять лет «Аранта» сдала четыре объекта. И все же есть одно «но». Три здания из четырех были зарегистрированы только по решению суда.
Иными словами, строители и соинвесторы покупали земельный участок и выходили на объект. Без согласования технических условий и разрешения на строительство. Спору нет, многие, конечно, так и делают. Такие у нас обычаи. Застройщики начинают стройку и только потом оформляют документы.
«Такие случаи зафиксированы в Омске, Самаре, Нижнем Новгороде, Москве, Московской области и других городах России. Вроде, ничего необычного. Но не спешите возражать. Например, в Иркутске, в Самаре и Томске уже были случаи, когда недвижимость легализовать не удалось. А в Иркутске вообще один дом по решению суда попал под снос, так как был построен с вопиющим нарушением градостроительных норм и представляет опасность как для потенциальных жильцов, так и для окружающих зданий. Как вам такой вариант? В итоге ни денег, ни квартиры. Сотни аналогичных примеров в Московской области», — рассказывает Олег Сухов.
Можно ли выявить такие ситуации до покупки жилья? Ответ — можно. Для этого необходимо попросить сотрудников застройщика показать разрешение на строительство и проектную документацию. Если этих документов нет, то покупать квартиру, наверное, и не стоит. Другой существенный признак: жилье в таких зданиях продается гораздо ниже рыночной цены. А бесплатный, точнее, дешевый сыр бывает только в мышеловках.
Двойная или даже тройная продажа объекта
Идем далее. Есть еще один вариант, когда гражданин может сказать «прости-прощай» своим деньгам и квартире. Это двойная или даже тройная продажа объекта. Например, в Самаре фирма «ООО 2002» получила под строительство земельный участок, оформила все разрешительные документы, но, увы, неправильно рассчитала бюджет стройки. В результате пришлось ее руководству привлекать средства банков и производственные мощности других строительных компаний. Платой за работу стала часть квартир в новостройке.
Одним из подрядчиков в этом строительстве была компания «ПВХ — навсегда» (название изменено), которая ставила стеклопакеты в здании. Жилая недвижимость для этой фирмы была непрофильным активом, а потому она тут же выставила ее на продажу: надо было срочно реализовать жилплощадь и расплатиться с поставщиками и рабочими. Сказано — сделано. Но так как «ПВХ — навсегда» никогда не занималась продажей квартир, то в результате неопытности сотрудников допустила тройную продажу жилья. Банальная техническая ошибка. В итоге квартира отошла к человеку, договор которого был первым зарегистрирован в Росреестре. Остальные кандидаты на жилье получили деньги обратно. В данном примере покупателям, что и говорить, повезло, чаще бывает гораздо хуже: при двойных продажах покупатели не могут не только получить оплаченное жилье, но и вернуть деньги. Компаниям-продавцам проще обанкротиться или «увести» пустую уже организацию в регионы, где навсегда потеряться.
Еще один вариант двойной продажи возникает, когда строительная компания разрывает контракт с подрядчиком и возвращает его квартиры в основной портфель (или пул). Однако подрядчик все равно реализует недвижимость, и она продается дважды.
Например, в Саратове строительная компания «Визит» (название изменено) разорвала договор с фирмой «Квест» (название изменено) которая работала с коммуникациями в здании. Причина — несоблюдение сроков оказания услуг. Однако «Квест» «продала» еще две квартиры и после разрыва договора. При этом те же квартиры, но от своего имени, продал и застройщик. Итог — двойная продажа жилых помещений. Опять же суды, слезы и потрепанные нервы участников заседаний. Поэтому при покупке квартиры через агентство недвижимости или у подрядчика надо всегда интересоваться у основного застройщика — а имеет ли вообще право компания-продавец реализовывать жилье?
Мошенничество в чистом виде
«И наконец, прямое мошенничество. Здесь возможны разные варианты: от подделки решений судов о признании права собственности до фальсификации всего комплекта документов на квартиру, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Этим в основном промышляют организованные группы мошенников. Примеров множество. Если интересно, то зайдите в Интернет и введите запрос в поисковике. Как говорится, «Гугл» вам в помощь. Насчитаете сотни если не тысячи случаев».
Особняком в ряду преступных махинаций с жильем стоят мошенничества самих застройщиков. Скажу сразу, что умышленно пойти на двойные продажи может лишь компания, оказавшаяся в тяжелом финансовом состоянии. Как, например, в одном из сибирских городов организация «Сибмашстрой» (название изменено) сознательно совершила двойные продажи, чтобы только достроить и сдать объект. Дело в том, что однажды перед этим застройщиком уныло замаячила перспектива полного банкротства, и чтобы пережить лихие дни, руководство пошло на прямой обман граждан.
В конце концов, когда все квартиры и офисы были проданы, «Сибмашстрой» вернула деньги обманутым дольщикам и даже выплатила проценты за незаконное пользование денежными средствами, однако неприятный осадок у людей остался. В Московской области все наоборот, если уж застройщик начинает заниматься двойными продажами «ввиду тяжелого экономического положения», покупатели становятся его заложниками навсегда, а вернуть деньги в таких случаях невозможно.
Увеличиваются прецеденты, когда руководители застройщика умышленно занимаются двойными продажами, лишь бы только «набить» свой карман. Так, совсем недавно в Челябинске к десяти годам колонии строго режима был приговорен директор строительной компании «Аркада» Николай Петров, который умышленно занимался двойными продажами и наносил ущерб не только дольщикам, но и своей организации. От действий мошенника пострадало двадцать пять граждан и юридических лиц. А всего Петров присвоил более сорока миллионов рублей.
Однако оставим этого мошенника и вернемся к нашей статье.
Какие еще опасности подстерегают покупателя квартиры в новостройке?
Прежде всего это «покупка» объекта по договору, который не соответствует законодательству. Констатирую, что и сегодня многие застройщики умудряются продавать жилье через векселя, а также по предварительным договорам купли-продажи или договорам соинвестирования. Так вот: покупать такие квартиры ни в коем случае не следует.
Дело в том, что Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в качестве документов для оформления права собственности признает только договоры долевого участия и уступки прав требования. Это во-первых. А во-вторых, когда вам предлагают купить жилплощадь по векселю, предварительному договору купли-продажи или соинвестирования, то это означает, что у застройщика отсутствуют разрешение на строительство и большая часть проектной документации. Либо у строителей вообще нет денег, чтобы оформить даже «нулевой цикл»: то есть вырыть котлован, проложить коммуникации и поднять первый этаж. И стоит ли рисковать в этом случае, подписывая договор, не соответствующий закону? Наверное, нет.
«В статье я рассмотрел только несколько рисков при покупке квартиры в новостройках и привел всего лишь один алгоритм проверки застройщика. На самом деле жизнь богаче и разнообразнее и, к сожалению, в ней далеко не всегда преобладают яркие и радостные цвета. Каждый случай индивидуален и требует квалифицированного подхода. Поэтому при покупке жилья не стоит надеяться только на свои силы, а сразу же доверить решение вопроса квалифицированному юристу. Ведь качественно проверить застройщика и его документы, а также оценить правовую чистоту договора под силу только профессионалу», — заключает Олег Сухов.
Автор : Олег Сухов.