Виды недействительных сделок по привлечению денежных средств в строительство

Статья 1 Закона № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законом. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Так, сложилась судебная практика по признанию недействительными предварительного договора купли-продажи, вексельной схемы и инвестиционного договора с физическим лицом. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41770/13: предварительный договор является притворной сделкой, т.е. заключенной с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве). Строительная компания не может осуществлять привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 февраля 2014 N 33-5432/14: договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть возмездный характер предварительных договоров, а потому являются притворной сделкой; в совокупности с предварительными договорами договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома — данные сделки являются ничтожными.

 

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54″О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, которые не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве — это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

Над чем еще стоит поработать законодателю

В мае 2014 года прошел Санкт-Петербургский международный экономический форум, на котором был затронут вопрос привлечения денежных средств в строительство. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Александра Плутника, новый механизм финансирования долевого строительства в РФ может заработать в 2018 году. По его словам, в настоящее время министерство занимается разработкой механизма. «Базовая модель заключается в следующем: между гражданином, желающим вложить свои средства в возведение новостройки, и застройщиком, станет банк. Деньги будут депонироваться на определенном счету, и с него будет оплачиваться строительство», — сказал Плутник.  Предполагается, что новый механизм финансирования повысит надежность долевого строительства и уменьшит риски дольщиков.

Но, учитывая нововведения Закона № 294-ФЗ по поручительству банка и страхованию гражданской ответственности застройщика, дополнительный способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств уже существует. Закон должен предупредить ситуацию, когда застройщик и страховая компания будут выступать аффилированными лицами и в случае проблем со строительством компаниям будет проще обанкротиться, чем решать возникшие проблемы. Важность проблемы дополняется фактом, что после кризиса 2008 года, многие закредитованные застройщики и страховые компании перешли под контроль банков и создание таких аффилированных цепочек при следующем витке кризиса может привести к цепным банкротствам.

Также необходимо рассмотреть проблему индексации денежных средств дольщиков. Из указанного выше размера неустойки за нарушение сроков строительства и суммы страхования видно, что ответственность застройщика не учитывает индексацию денежных средств, инвестированных в строительство. Существенным минусом Закона об участии в долевом строительстве является также слабое правовое регулирование достройки объекта силами дольщиков при банкротстве застройщика. Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане — участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Выбор способа достройки многоквартирного дома требует специального законодательного решения, которое необходимо установить в Законе № 214-ФЗ.

Автор : Алексей Комаров.