Когда переведутся обманутые дольщики

СИЛА В ДВИЖЕНИИ, ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ДОЛЕВКА, АННА КРИНДАЧ, ЗАСТРОЙЩИК, НОВОСТРОЙКИ,
Долевое строительство — это порождение нашей корявой истории 90-х, которое сейчас выглядит как стояние на голове.
Можно, конечно, и дальше пытаться строить законы удобного стояния на голове, но лучше просто отменить это упражнение и отдать кредитование строительства банкам, а не людям.

Ведь что это такое за феномен — дольщики? Юридически это соинвесторы. Они вносят деньги вместе со строительной организацией на строительство своего дома, предполагая получить в нем квартиру. И приобретают таким образом не квартиру, а право на квартиру. Причем, как правило, взнос делается полностью или частично за счет ипотечного кредита.

И сразу возникает вопрос: почему бы просто не купить сразу готовую квартиру, взяв в том же банке кредит? Тогда и обманутых дольщиков не будет, чистоту сделки в этом случае довольно легко проверить. В этом смысле покупка квартиры ничем не отличается от покупки автомобиля в кредит.

Но, как бы не так. Бизнес при активной поддержке государства придумал технологию, как заманить потенциального покупателя квартиры отдать свои сбережения в бесконтрольное и окончательное пользование строительному бизнесмену. При этом отдать не за существующий в реальности объект, который можно увидеть, потрогать и в итоге приобрести в собственность, если он покупателя полностью устраивает. Нет, ничего этого нет и в помине. Есть всего лишь обещание желаемого клиентом, когда-нибудь в будущем. Но метод получения ваших денег в бессрочное пользование, всего лишь за мечту, столь хорошо продуман психологически, что потенциальный покупатель квартиры в новостройке практически не имеет шансов противостоять этому. И только резкое прибавление в армии обманутых, обусловленное ухудшающимся состоянием экономики России и ряд многих других проблем, обострившихся по мере развития кризиса, их массовый протест и недовольство, начинает давать явный сбой в построении девелоперами очередных строительных пирамид — прим. ред.

Сам же способ получения денег у потенциальных покупателей жилья прост до гениальности. Покупателям выгодна схема долевого участия: квартира стоит три миллиона рублей, а дольщик покупает ее за два миллиона. Правда, он вносит деньги за два года до возможной сдачи дома, то есть фактически выдает оборотный капитал строителям, выступает в качестве кредитора. И берет на себя все риски. Ведь можно строительные компании разделить на три вида: честные, которые умеют строить; честные, которые строить не умеют; нечестные, которые строить не умеют. Кто из них кто, нормальный человек заранее никогда не разберется, даже если какие-то эксперты и великие специалисты по строительству, не утверждали, что это не так. Это с их стороны, мягко говоря, лукавство. Зато в случае проблем дольщик идет к государству и требует квартиру либо деньги с него.

И требует совершенно обоснованно, ведь без участия государства, не важно прямо или косвенно, тут не обошлось. Ведь те же застройщики занимаются своим строительным бизнесом, не на Луне или Марсе, а у нас в России, где, куда ни плюнь, попадешь в государственного человека. А вот, почему этот чиновник не работает, как положено и его за отсутствие реального результата, никто персонально не спрашивает — вопрос к государству. Не желают власти, по каким-то причинам разрешать эту ситуацию, вот и имеет то, что имеет — прим. ред.

Вот и получается, что за жульничество и ошибки строителей расплачиваемся все мы как налогоплательщики. Плюс к этому, доверие у населения к государству падает, строительный бизнес из-за репутационных издержек существенно теряет в доходах, а сама проблема продолжает расти, как снежный ком. Точно такая же история с валютными заемщиками: конечно, человек, который получает доход в рублях, а берет заем в валюте, должен понимать, что это большой риск. И банк, который выдает ему такой кредит, тоже идет на большой риск. И регулятор это понимает, правда ограничивается пока одними рекомендациями коммерческим банкам. Поэтому когда валютные заемщики идут с плакатами к зданию Центрального банка или к правительству, они в своем праве: ведь государство это разрешало.

С другой стороны, а почему строительная организация берет деньги у дольщиков, а не обращается в банк? Потому что за кредит надо платить, а за срыв сроков банк наказывает рублем. Дольщику же нужнее квартира, а не сутяжничество. Получается, что строителю выгоднее и удобнее иметь дело не со строгим и придирчивым контролером в лице банка, а с человеком.

Долевое строительство возникло в 90-е, по мере зарождения рыночных отношений. Тогда те, у кого были средства, держали их в наличной валюте, банкам же деньги не доверяли, потому что отдать деньги в банк было все равно что их выбросить. У населения еще была жива память, как его ограбило государство, в одночасье обнулив все банковские сбережения россиян Трое могли собраться и объявить себя банком, чтобы потом исчезнуть с деньгами первых вкладчиков. Так что банки не могли привлекать серьезные деньги у населения, следовательно, они физически не могли кредитовать строителей. И механизм долевого участия на тот момент стал выходом из тупиковой ситуации.

То есть по вполне объективным причинам в 90-х мы стали с ног на голову и до сих пор находимся в этом положении. Строители по-прежнему могут огородить участок земли, и это будет достаточным условием, чтобы привлекать от людей деньги. Хотя если банки хотят привлекать деньги населения, они должны регулярно проходить семь кругов ада проверок и нормативов и участвовать в системе страхования вкладов.

Многие помнят, как покойный АЗЛК на закате своего существования продавал не готовые «Москвичи», а машинокомплекты, из которых дилер потом собирал более или менее полный автомобиль. Сейчас так никто машины не продает.

Зато мы до сих пор продаем квартиры без отделки. Конечно, кто-то хочет ее отделать на свой вкус, но ведь когда мы машину выбираем и супруге не нравится обивка сидений, нам продают автомобиль с другой обивкой, а не без сидений. Точно так же и человек должен покупать готовую квартиру. Строительство тоже пора привести в нормальные условия. Его должны кредитовать банки, а не люди. Но для банка строительный проект — довольно рискованный актив, и он потребует ликвидный залог или выставит совершенно заоблачные проценты. Значит, квартира подорожает. Что на падающем рынке сделать не реально.

И вот здесь абсолютно необходим компенсационный фонд в жилищном строительстве, о необходимости которого на заседании Госсовета по вопросам стройкомплекса говорил на днях президент страны. Но он должен быть не страховкой для дольщиков, а страховкой для банков, кредитующих строительные проекты. Фонд должен срабатывать в том случае, когда строитель не может отдать долг по объективным причинам, будь то просчеты проектировщиков, подорожание на рынке стройматериалов или что-то еще. Это снизит риски для банков, а следовательно, и стоимость банковского участия в девелоперских проектах тоже снизится до разумного уровня.

Участие банка в строительстве — это еще и стимул строить в срок, это решит проблему бесконечного затягивания со сдачей самых разных объектов. Конечно, банк при этом должен уметь отличать яму от котлована, у него должны быть специалисты, которые могут оценить проект. Это не значит, что нужно вовсе запретить долевое участие. Его можно оставить для элитного жилья, потому что те, кто его покупает, могут, как правило, оценить риски сами или же нанять консультанта, который за них эти риски оценит. С этими людьми совсем иной разговор. Они, если что и случится, на улицы не выйдут. Большинство из них предпочтет решать возникшие с застройщиком вопросы по своему. Да и выйдут, не страшно. Не так много у нас покупателей элитного жилья. Если покупатель элитного жилья согласен финансировать строителя, то это его право и его же риски.

Автор: Виктор Ивантер

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *