«Зачумленная» стройка: материалы дорожают, «перекупы» играют на ажиотаже, чиновники мониторят рынок, который живет по своим законам, а МФЦ на замке. Ждать ли новую волну обманутых дольщиков — вопрос риторический 

Тема долевого строительства сегодня отошла куда-то далеко и если у кого-то еще вызывает интерес, — скорее по инерции и то исключительно у тех, кто связан со строительным бизнесом или еще надеется, что вскоре все будет как раньше. К сожалению не будет. Никто ничего не будет даже пытаться строить в этой стране, потому что — бессмысленно. И в этом виде как сейчас, эта страна уже не будет. Состояние, в которое попала Россия в связи с параллельно разворачивающимися тремя кризисами — экономическим, политическим и эпидемиологическим — можно с уверенностью характеризовать как крайне неустойчивое. Кризис на рынке нефти распространяется быстрее коронавируса. Еще месяца не прошло с момента, когда выдающийся управленец и по совместительству друг российского президента вогнал ситуацию в штопор. Обстановка за три недели обрушилась кардинально. А потому и меры по ее спасению нужно будет предпринимать срочные и такие же кардинальные,— значит народ уже в ближайшие месяцы будут волновать вопросы банального выживания. Так всегда происходит — если ты не решаешь проблемы, то они решаются самостоятельно. Но точно не так, как тебе хочется.

Наверное, теперь можно с полной уверенностью говорить о том, что одна из точек невозврата пройдена. Наша жизнь уже точно не будет такой, какой она была месяц-два-год назад. Дело здесь в том, что существующая экономическая, общественно-политическая, социальная система взаимоувязана с системой отношений и балансов в управляющем контуре, а также с этикой взаимоотношений между властью и обществом. Сегодня всё то, что было ранее, заканчивается. Причем очень быстро. Уже даже неважно — есть ли на самом деле эпидемия зловредного вируса или это чей-то проект по переустройству. Важно то, что слом уже произошел, даже если мы психологически еще к нему не готовы.

Перед нами крах модели «энергетической сверхдержавы». Суть модели — «мы продаем нефть и газ, а все остальное купим». Под эту модель власть уничтожила всю российскую промышленность как единый хозяйственный комплекс. Те ошметки, которые еще теплятся, не в состоянии производить продукцию полного цикла, что прекрасно демонстрируют все без исключения проваливающиеся грандиозные планы. Промышленность еще способна локально отрабатывать прежние технологические схемы, но любая попытка создать что-то принципиально новое лопается с неприличным звуком. Эта модель и привела страну к катастрофе, которую уже невозможно скрывать. Собственно говоря, то, что происходит теперь — это ее крах. Эпидемия лишь обострила и ускорила его. Что возникнет на обломках путинской России, сегодня неизвестно никому. Сегодня очевидно одно — грабить больше нечего, поэтому и кризис. Поэтому и крах модели. Кризис привел к тому, что прикрывать проблемы бесконечным враньем уже не получается — слишком разительным становится отличие картинки в телевизоре от того, что видно на самом деле. На этом фоне отчетливо проявляется и катастрофа долевого строительства. Строительная отрасль стараниями власти довольно долго удерживаемая в состоянии перманентной катастрофы, подошла к неизбежному финалу. Крах модели «энергетической сверхдержавы» фактически, подписал приговор и самой «долевке».

Коронавирусный карантин нанес очередной удар по рынку недвижимости: МФЦ закрыты, регистрация «очных» сделок остановлена. «Путинские каникулы» отправляют на «удаленку» офисы девелоперов, но стройка пока продолжается. Разве что теперь кратно повышаются риски банкротств и срыва сроков сдачи домов. Правда, строительный бизнес известный высоким уровнем инерции — это не останавливает. Да и многие застройщики привыкли за долгие годы формировать свою собственную реальность. К тому же события происходят не только внезапно, но и очень быстро. Динамика такова, что мы реагируем на то, что было актуально еще вчера или позавчера. Человеческая психика — штука инерционная. Даже у тех, кто понимает происходящее.  О том, чем дышит стройка на фоне пандемии и резко стартовавших, «благодаря» ей экономического и политического кризисов, а также как валютные качели и катастрофическое обрушение цен на нефть влияют на процесс, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».

МФЦ ЗАКРЫЛИСЬ — ПОКА ДО ДО СУББОТЫ: «ПРОДАВЦЫ И ПОКУПАТЕЛИ БУДУТ ЗАКЛЮЧАТЬ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ»

Условия приема граждан с понедельника меняют многофункциональные центры. С 30 марта по 3 апреля МФЦ станут работать только на выдачу уже готовых документов по ранее принятым запросам. Прием документов осуществляться не будет. Такое решение приняло правительство республики в соответствии с указом президента России Владимира Путина «Об объявлении в РФ нерабочих дней». В докарантинные дни городские офисы МФЦ принимали до 1 000 человек в день. В конце марта поток посетителей увеличился на 20%, и это неудивительно: еще неделю назад риелторы в разговоре с «БИЗНЕС Online» опасались, что закрытия МФЦ на карантин точно не избежать. Фактически это означает, что подать документы на оформление сделок по недвижимости можно будет лишь в электронной форме. Мы спросили экспертов, как это скажется на рынке недвижимости. «Последствия оценить трудно — вероятно, неделю документы приниматься не будут, а затем начнется усиленный прием, возникнут очереди в Регпалате, — фантазирует гендиректор „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — На рынке недвижимости это скажется отрицательно. Частично работа перейдет в электронный вид, но к этому не все привыкли». И Росреестр, и МФЦ продолжат принимать заявления в электронном виде, однако услуга это не бесплатная, напоминают риелторы.

«Ее предоставляют нотариусы, но они могут не работать. Кроме того, электронная регистрация может быть оформлена не всеми заявителями. Ввиду последних изменений 2019 года перед оформлением электронной сделки необходимо обратиться опять же в МФЦ — чтобы написать соответствующее заявление!» — констатирует руководитель АН «Премьер» Руслан Садреев. Остается возможность проведения электронной регистрации через банки (так как при обращении туда подтверждение личности в МФЦ не требуется). Но банки тоже переходят в режим новогодних праздников: по крайней мере, именно такую рекомендацию на днях озвучил Центробанк. «Так как сейчас больше 50 процентов сделок проходит с использованием ипотечных кредитов, у нас большой вопрос — в каком режиме будут кредитные отделы банков, — выразил беспокойство Садреев. — Если банки организуют работу — пусть не в полном объеме, но хотя бы на 50 процентов, — тогда рынок недвижимости не так сильно почувствует данные ограничения. Но я думаю, что это вряд ли осуществимо». По его прогнозам, приостановка регистрации сделок приведет к тому, что продажи будут не срочными. «Продавцы и покупатели уже не смогут оформить сделку в стандартном режиме и станут искать любые законные способы — заключать предварительные договора купли-продажи, как-то закреплять свои договоренности соглашениями». Что, фактически, лишь увеличит риски для потенциального покупателя новостройки.

В «Унистрое» полагают, что хотя бы «электронное окно» для регистрации сделок должно остаться. «Было бы хорошо, если бы Росреестр оставил возможность онлайн-подачи сделок на регистрацию», — говорит замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. На прошлой неделе у компании вышел с регистрации первый онлайн-договор — весь процесс был дистанционным, без очного общения с клиентом. Наши собеседники уверены, что сложившаяся ситуация в любом случае приведет к почти полной заморозке рынка. По прогнозам Садреева, в начале второго квартала количество сделок может сократиться на 80–90%. Дальнейшее же развитие ситуации будет зависеть от развития коронавирусной пандемии. «Дай бог, чтобы все это поскорее закончилось», — в один голос заявляют эксперты-мечтатели.

 

СТРОЙКА ДОРОЖАЕТ: +15% АРМАТУРА И ЦЕМЕНТ, БАТАРЕИ И КАБЕЛЬ НЕ ОТПУСКАЮТ

Прикрытие каналов продаж — не единственная беда. Есть еще и ценовая паника. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин 26 марта поручил главам регионов ежедневно мониторить цены на стройматериалы, провести оценку их запасов и не допустить дефицит. В Татарстане за стоимостью основных стройматериалов каждый день следили и до заявления Хуснуллина, зато как чиновники РТ должны обеспечить недопущение дефицита, если цены на стройматериалы формируются по независящим от властей обстоятельствам  — непонятно. Так, по данным минстроя РТ, 16 марта в республике на 1% выросла средняя цена 15 видов основных стройматериалов. Рост продолжился 18 и 23 марта. Дорожала листовая сталь толщиной 8 и 10 мм, швеллеры, двутавровые балки, арматура диаметром 10 и 12 мм, профнастил и главный строительный «хлеб» — цемент. Стоимость выросла на гравий, щебень, напорные питьевые полиэтиленовые трубы диаметром 110 миллиметров. Не изменилась цена на кирпич, речной песок, держится, по данным минстроя, цена на бетон М200 и летний раствор. Но в минстрое следят только за основными стройматериалами, импортные комплектующие за рамками контроля чиновников. А их на стройке тоже хватает. При этом контроль всего лишь мониторинг, который на цены никак не влияет. Так что пока московское начальство раздает никому не нужные приказы и распоряжения, бизнесу приходится как-то выкручиваться самому.

Генеральный директор АО СЗ «ИтильТехноСервис» Рашид Исхаков рассказал, что классические строительные материалы растут на 1–2% из-за увеличения цен на топливо, нестабильный курс доллара и евро повлиял на цену электротехнического и вентиляционного оборудования, труб, насосов. «Вслед за повышением курсов валют поставщики оборудования поднимают цены примерно на 10 процентов. И в этой ситуации мы вынуждены поднять стоимость на 2–3 тысячи рублей за квадратный метр, — говорит Исхаков. — Ничего хорошего в дальнейшем не ждем». Маржинальность строительства стремительно падает, что автоматически ведет к окончательной «заморозке» проектов. Поставщики стали не только поднимать цены, но и прячут товар до лучших времен. «Объективно стоит ожидать роста на импорт, — рассказал „БИЗНЕС Online“ один из девелоперов. — Но когда этот рост не соответствует увеличению курса доллара, ясно, что это наглые спекуляции. Мы уже разорвали отношения с несколькими такими поставщиками!» Другой добавляет, что это еще полбеды. Поставщики к тому же и не отгружают продукцию, ожидая, что будет дальше. «Не достать кабель, с трудом — радиаторы отопления, но строить же надо!» — отмечает собеседник. «Мы прогнозировали ситуацию, еще в январе–феврале законтрактовали и оплатили основные позиции комплектующих, — говорит еще один участник строительного рынка. — Но, когда один из поставщиков решил поднять цены на треть — притом что товар уже на складах еще до кризиса, мы уведомили его о разрыве контракта. Наш контрагент тут же сослался на своеволие своих сотрудников и отыграл назад». 

В недельном выражении рост — в пределах 1–2%, но, если пересчитать на годовые показатели, получается навскидку 15%, так что инфляция «отдыхает». «15-процентный рост могут затеять перекупщики, разогревая ажиотаж — по аналогии с продуктовым рынком», — пояснили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ. Рост цен на материалы влияет на выполнение показателей национального проекта «Жилье и комфортная среда», по которым Татарстану предстоит построить 2,9 млн кв. м, предупреждают девелоперы. В цене стройки материалы — это примерно 60% затрат, остальное — фонд зарплаты. И удорожание этих статей напрямую влияет на цену метра. «Не было еще ни одного профильного совещания, — с недоумением отмечает один из источников на строительном рынке. — Ситуация меняется каждый день. Вот собирали продуктовых ритейлеров, президент гипермаркеты осматривал. Понятно, о людях думают. Голодному человеку терять нечего и он молчать не будет. Строителей с наступлением кризиса профильный минстрой никуда не звал! А за нами сотни рабочих и их семьи, за нами дольщики — но стройка же не так заметна, как полки магазинов».

«ПУТИНСКИЕ КАНИКУЛЫ» НЕ ДЛЯ СТРОЙКИ, ГАСТАРБАЙТЕРЫ НЕ ЗАДАЮТ ВОПРОС «СКОЛЬКО?». СТРОИТЕЛИ ПРОСЯТ 10% НДС И ДЕШЕВОЕ ТОПЛИВО

Несмотря на заявление президента РФ Владимира Путина о нерабочей неделе, останавливать стройку застройщики не намерены, лишь офисных сотрудников перевели на удаленную работу. На стройках повысят меры безопасности, связанные с защитой от коронавируса. Заявление президента застройщикам не указ. «Не понимаю, что происходит: то ли карантин, то ли выходной, — сказал генеральный директор ООО „Группа компаний „ЖИК города Казани“ Эмиль Хуснутдинов и описал последствия остановки стройки. — Это сроки. Тянешь, тянешь телегу, чтобы лошадь шла быстрее. И вот она остановилась. Стройка — процесс непрерывный, его сложно запустить быстро в случае простоев».

Например, в Липецкой области решением региональных властей до 14 апреля введена самоизоляция. Режим самоизоляции введен личным решением губернатора. Снова решение принимается не федеральной властью, а на уровне региона. Отдельный вопрос — насколько оно адекватно и соответствует ли реальным угрозам. Главное здесь то, что федеральная власть беспомощно наблюдает за происходящим, а уровень принятия решений спускается вниз, причем не просто спускается, а регионы вынуждены что-то предпринимать самостоятельно, так как Кремль хранит загадочное молчание. Мало того, что такое самоизоляция — неизвестно никому. Это как международный терроризм — все догадываются, что это что-то плохое, но международного юридического определения явлению нет. А потому каждый интерпретирует его как бог на душу положит. «Самоизоляция» — никому неизвестный зверь. Что такое ЧС — понятно. Что такое военное положение — вроде тоже. Что такое режим КТО — вопросов нет. Что такое самоизоляция — да кто ж его знает? В практическом смысле такое положение вещей означает, что губернатор, который вводит самочинно незаконный режим, и определяет, что это такое. Сообразно текущей обстановке. Законно оно или нет — дело двадцатое. Стоит ли удивляться реакции реакции девелоперов на заявление президента Путина.

Тем временем антикризисный план правительства РФ в части стройки предусматривает субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования — в случае падения темпов продаж. Минстрой РФ проработает продление разрешений на работу мигрантов, возможность отмены штрафов за нарушение срока сдачи домов и смягчения требований по включению домов в реестр обманутых дольщиков. Но все эти меры — очередная волокита, подозревают игроки рынка. Поди докажи чиновникам, что в твоих бедах виноват коронавирус, а не приятный отдых у прохладного пока Черного моря. В том числе из-за возможных сложностей с иностранными рабочими Госжилфонд при президенте РТ подстраховал себя и отказался от 18-этажек в пользу новых 9-этажных панельных проектов казанского ДСК. Почему? На стройплощадках не понадобятся армии иностранных каменщиков, бетонщиков, арматурщиков, разнорабочих, которые в строительный сезон нарасхват, а потому ищут, где выше зарплаты. Панели отливают на заводе, а бригада монтажников возводит коробку дома за 2,5–3 месяца.

Однако доля иностранцев на стройках Татарстана оценивается примерно в 30%. Чаще всего гастарбайтеры переводят деньги в доллары и отправляют на родину — курс доллара вырос, значит, зарплата стала ниже. Время искать новое место работы? «Сейчас везде проблемы, поэтому вопрос „сколько заработаю?“ не стоит, будут работать там, где есть работа, ведь скоро и такую не найдешь», — считает Хуснутдинов, уточнив что у его компании нет большого иностранного контингента. Часть опрошенных девелоперов заявили, что обходятся без иностранной рабсилы и не фиксируют удорожания стоимости работ подрядчиков, у которых она есть. Застройщики осторожны в прогнозах, но наблюдают какой-никакой спрос на недвижимость, покупатели фиксируют выгодные условия и быстрее подписывают договоры, стараясь не задумываться о резко возросших рисках при покупке «первички». «Кто рассматривал покупку недвижимости, успокаивают себя тем, что еще есть шанс „запрыгнуть в последний вагон“ с низкими ставками по ипотеке и ценами от застройщиков», — говорит коммерческий директор «КамаСтройИнвеста» Антонина Дарчинова.

Дальше рынок зависит от цен на нефть, валютных скачков, ключевой ставки Центробанка — чем она ниже, тем выгоднее людям ипотечные кредиты. «Несмотря на то что ЦБ сохранил ставку на прежнем уровне, это не помешало ряду банков увеличить ставки по ипотеке», — озвучил проблему генеральный директор девелоперской компании «Унистрой» Юсупов. А если банки продолжат повышать ставки вслед за ЦБ, застройщики «подкрутят» цены, то спрос на недвижимость опустится до предельно малых величин. По словам застройщиков, стройку стоит поддержать не только низкой ипотечной ставкой и антикризисным планом, но и снизить цены на топливо, стоимость подключения к сетям, сократить НДС до 10%. А также помочь с объектами социальной инфраструктуры, ускоренной выдачей госорганами разрешительных документов. В нынешней ситуации, строителям об этом, остается только мечтать.

ИСТОЧНИК