Крупнейший долевой рынок России трясет не по-детски

161560_900С 1 июля 2019 года девелоперам будет запрещено привлекать средства граждан в обмен на квартиру в новостройке, без посредника в лице банка. Потенциальному покупателю новостройки, желание на нем заработать дополнительно, власти как обычно объясняют заботой о нем же

Будущим покупателям обещаний, об очередной «заботе» государства по поводу их денег, рассказал в ходе прямой линии «единственный выбор российского народа» — Президент России Владимир ПутинТеперь для того, чтобы сэкономить на покупке несуществующей квартиры и вложиться в проект еще на уровне котлована, придется заключать соглашение через банк. Именно финансовые организации теперь будут следить за всем движением средств — банки будут принимать деньги населения, размещать их на специальных (эскроу) счетах, где средства дольщиков будут лежать до тех пор, пока объект строительства не будет возведен до конца, если при этом не обанкротится сам застройщик или пока у банка не отберут лицензию.lNWEk6GMAdY

Застройщик к этим деньгам не будет иметь доступа вообще, но сможет получить в банке кредитную линию под залог этих средств на строительство объекта. В остальном все будет по прежнему. Государство гарантирует лишь защиту прав при банкротстве застройщика, но не достройку недостроя и получение дольщиком обещанного жилья. По сути никакого запрета на долевку нет, увеличивается только число выгодоприообретателей. Если, до так называемого запрета долевого строительства, покупатель квартиры в новостройке как физическое лицо заключал договор напрямую с юридическим лицом —застройщиком. То сейчас к этой схеме добавляется еще один получатель прибыли — финансово-коммерческая организация, известная в народе как банк. YOG06Gi8nvY

Долевое строительство со всеми его рисками для покупателя виртуальной квартиры осталось. Деньги простых покупателей по новому закону привлекать по-прежнему можно. Что же касается дольщика, то он по-прежнему рискует потерять свои деньги. Тут никаких изменений не произошло. Только если раньше эти деньги шли застройщику, то теперь деньги за покупку квартиры на стадии строительства покупателю нужно будет нести в специально аккредитованные банки. Главное, ради чего все и затевалось — застройщик сможет получить эти деньги у банка, но под процент! Сегодня застройщик берет в банке в среднем под 20%, остальные 80% денег приносят дольщики. То есть, благодаря новому закону, стоимость строительства заметно вырастет в цене, а риски из-за которых идет непрерывный рост числа обманутых дольщиков, никуда при этом не денутся. И это независимо от того, что про запрет долевого строительства рассказывал сам Путин.jxOnrY4upJE

Очевидно, что ситуация в экономике страны, вопреки рассказам президента о очередном прорыве, продолжает ухудшаться. За исключением Москвы, спрос на строящиеся объекты в России стагнирует, число банкротств застройщиков растет четвертый год подряд. Который год подряд падают доходы большинства населения, системный риск именно в этом — недостатке платежеспособных покупателей. Это провоцирует новые банкротства и рост числа потерпевших. На этом фоне совершенно неудивительно, что крупнейшую строительную площадку страны — Подмосковье, «колбасит» не по-детски. Всего на столичном рынке новостроек, «первички» к октябрю 2017 года объем нераспроданного жилья достиг 3,4 млн кв. м. К примеру, в Москве за 2017 год число заключенных ДДУ увеличилось на 46%, а в Подмосковье — только на 3%. Именно поэтому некоторые девелоперы, которые ранее работали в Московской области переносят свою активность в столицу и пытаются занять свои ниши в Москве.21100608.021951.2677Комплекс проблем, который захлестнул рынок долевки прогнозирует череду новых грандиозных скандалов с обманутыми дольщиками. Прослеживается прямая зависимость, чем больше объемы строительства новостроек в период роста продаж, тем грандиозней обвал при затухании экономики и снижении доходов большинства населения, которое продолжается четвертый год подряд. К тому же, даже в среднесрочной перспективе не наблюдается никаких драйверов для подъема экономики страны. Наоборот, правительство делает все, чтобы этого не произошло. Как мы все видим, основной принцип построения нынешней системы власти  приватизация доходов и национализация расходов, остается неизменным, по крайней мере, на ближайшие шесть лет. xhTXIFrhqrE

Очевидно, что при такой постановке вопроса банкротство многих, некогда ведущих игроков строительного рынка Москвы и Подмосковья, становится вопросом времени. Все, что может предложить государство в этом случае отражено в законе о банкротстве застройщика и, как показывает опыт, заканчивается для дольщиков в большинстве случаев предложением самим достроить дома. Как известно профессионалам, строительство коммерческого жилья представляет собой строительно-финансовую пирамиду с долевым участием, когда деньги одних покупателей направляются на квартиры других. При этом вполне очевидно, что построение пирамиды всегда конечно и массовые банкротства застройщиков начинаются именно при стагнации рынка.v33zJ8dpggU

Когда строительство замораживается, вся активность застройщика перетекает в залы судебных заседаний. При этом обманутым дольщикам государство предлагает схему, при которой дольщики организуют ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и де-юре сами становятся застройщиками, берут на себя все риски и ответственность, а строительная компания заходит на правах лишь подрядчика с минимальными для себя издержками. Все рассказы про помощь властей, компенсационный фонд, страхование ответственности застройщика на практике оказываются совершенно несостоятельными и проходят, исключительно под видом обещаний светлого будущего. Исправить столь вопиющую несправедливость по отношению к ограбленным людям могут только сами обманутые, но это к сожалению, мало у кого получается.ОБМАНУТЫЕ-ДОЛЬЩИКИ-В-БАНКРОСТВЕПодобная участь грозит фактически обманутым дольщикам одного из крупнейших застройщиков Подмосковья компании Urban Group к которому иски о банкротстве подал Фонд прав граждан-участников долевого строительства. Банкротами рискуют стать ООО «Экоквартал», которое строит ЖК «Митино О2», ООО «Ваш город» (ЖК «Видный город»), АО «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), ООО «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), ООО «Ивастрой» (ЖК «Лайково»).maxresdefault

Urban Group, ЖК «Митино О2»

Напомним. В общей сложности за застройщиком заявлено более двух миллионов квадратных метров строящейся недвижимости в Московской области. Проблемы у самой компании начались давно, так что и к банкротству застройщик пришел не вдруг. Схема банкротства застройщика в целом понятна. Когда падение продаж, даже у искренне лишенного мошеннических намерений строителя, достигает такого уровня, что банкротство кажется неизбежным, то модель его поведения становится аналогичной модели поведения российского банкира. Он начинает привлекать деньги по серым схемам и «выводить» средства в пользу учредителей. То есть полностью забывает о дольщиках, об объекте строительства, а думает в первую очередь о сохранении капитала. W-puccdp3YM

Когда этот процесс почти завершен, появляются представители государственных организаций, призванных осуществлять контроль за строительно-финансовой деятельностью застройщика. Так произошло и в нашем случае. Нездоровая работа компании была выявлена только после внешнего аудита в апреле 2018 года, по итогам которого стало очевидно, что предыдущий менеджмент компании допустил «грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства», выявил нецелевое расходование средств компании и проблемы с финансовой отчетностью. Сообщение об итогах внешнего аудита и смены команды появилось 28 апреля, а уже через месяц от сотрудничества с застройщиком отказался крупнейший банковский партнер компании — Сбербанк. Всем стало понятно, что до официального объявления процедуры банкротства осталось не долго.

Еще одна компания у которой есть все предпосылки в недалеком будущем оказаться банкротом — «Гранель». Весьма велика вероятность, что она рискует не справится с дополнительно взятыми на себя обязательствами в рамках реализации самого главного долгостроя Подмосковья — жилого комплекса «Высокие Жаворонки». Напомним. Помимо внутренних проблем, которые Urban Group выявила в ходе аудита и внутренних проверок, по состоянию компании ударила уже мертвая компания — проблемная СУ-155, значительная часть обязательств перекочевала Urban Group именно от разорившейся СУ-155. И это далеко не единственный пример, когда дополнительно взятые на себя обязательства по достройке долгостроев буквально «загоняли в гроб», казавшегося весьма надежным застройщика.

Если бы составлялся рейтинг комплексов по числу обманутых дольщиков, то «Высокие Жаворонки» был бы в лидерах. Проект начал реализовываться еще в 2010 году. Компания-застройщик ООО «Трансфорт» планировала реализовать в Одинцовском районе Подмосковья проект на 67 гектаров земли, на которых должны были появиться 45 жилых домов, сопутствующие объекты инфраструктуры и около полумиллиона квадратных метров жилья.2666_600 Пока что дольщики могут только строить версии того, по какой причине стремительно обрушился проект «Высокие Жаворонки» — вместе с военной ипотекой, супер-пупер-генподрядчиком ГВСУ, банковскими аккредитациями и многообещающими планами. Ещё 1 августа 2016 года Минстрой области передал материалы проверки по факту нецелевого расходования средств дольщиков в УБЭП МВД области. Но новостей оттуда до сих пор никаких. Одна из версий произошедшего заключается в том, что на пустыре, где стоят несколько недостроенных коробок, никто и никогда не собирался завершать масштабное строительство микрорайона «из 45 домов со всей инфраструктурой». Строительство жилья — хоть для военнослужащих, хоть для кого — в планы инициаторов проекта вообще не входило. Все их мысли ограничивались получением минимального комплекта разрешений и согласований, а также созданием полноценной иллюзии строительства.

В общей сложности на плечи компании «Гранель» легли теперь более тысячи обманутых дольщиков, которые должны были получить свое жилье еще в 2016 году. Сама «Гранель» намерена инвестировать три миллиарда рублей собственных средств, завершить стройку компания обещает к концу 2019 года. Для нее проект будет одним из самых амбициозных и как вы понимаете, самым рискованным за все время работы на рынке — фактически за полтора года «Гранель» обязалась возвести треть введенных ею объемов жилья за все 26 лет работы на рынке. И это, образно говоря, в период, когда в конце туннеля не стало видно даже отблеска света.

Весьма вероятным кандидатом на банкротство является компания МИЦ. По крайней мере для независимых аналитиков строительного рынка симптомы заболевания этого застройщика внушают серьезные опасения для критического исхода. С начала 2018 года определенные трудности испытывает при сдаче жилья и объектов инфраструктуры строительная группа МИЦ, за что прокуратура даже объявляла предостережение о недопустимости нарушения закона о долевом участии в строительстве из-за затягивания сроков строительства домов и ввода их в эксплуатацию. Речь шла о комплексе группы МИЦ «Татьянин парк» в Московской области. Местные жители и клиенты компании утверждают, что МИЦ затягивает, а в случае с объектами инфраструктуры откровенно срывает сроки ввода в эксплуатацию недвижимости. JzfEddloPiE

Похожие проблемы наблюдаются и еще с двумя крупными жилищными комплексами — «Зелеными аллеями» в Видном и «Новограде Павлино» в Балашихе. Клиенты жалуются на необоснованный перенос сроков, невозможность связаться с компанией и получить адекватные объяснения. Сам же застройщик настаивает (было бы странно, если бы бизнесмен заявил что-либо о реальных причинах — прим. ред.), что перенос сроков сдачи обусловлен исключительно сменой застройщика, а никаких финансовых проблем компания не испытывает. pic_13cf61ba6701838290ed9f9fd8ddd202

Строительная группа МИЦ, ЖК «Татьянин парк»

Еще одним камнем преткновения для реализации проектов может стать сильное увлечение основного владельца группы МИЦ Андрея Рябинского боксом. Например, для того, чтобы организовать топовый поединок между россиянином Александром Поветкиным и украинцем Владимиром Кличко, компания Рябинского в 2013 году выложила более 23 миллионов долларов — в три раза выше, чем предлагал ближайший конкурент, и все ради того, чтобы бой прошел в России. Стоит ли удивляться, что при таком подходе к расходованию собранных с дольщиков средств, перенос сроков сдачи и откровенное замедление темпов строительства было предопределено.

Дольщики застройщика Barkli Smart также имеют высокие шансы стать в недалеком будущем обманутыми. «Barkli Smart — недвижимость для тех, кто заботится о качестве, но не готов переплачивать. Высокие стандарты строительства, суперфункциональные планировки и концепции на основе мирового опыта. Barkli Smart — это бюджетная недвижимость от элитного застройщика», — так звучит аннотация к отдельному типу жилья, который предлагает застройщик Barkli.
В этой категории у компании пока есть только одно предложение на рынке — это жилищный комплекс «Медовая долина», который превратился в главный долгострой компании. Сдать проект впервые предполагалось до 30 июня 2017 года, позднее сроки несколько раз переносились. В конце декабря председатель правления компании обещал, что объект будет сдан до конца 2017 года, успеть, конечно, же не удалось. А если вспомнить, что долевка является по сути финансово-строительной пирамидой, то покупателем второй очереди виртуального жилья, завидовать точно не приходится.pic_5d65344e6d136da8aeda3c909fda59ee

Застройщик Barkli Smart, ЖК «Баркли Медовая долина»

В итоге первая очередь жилищного комплекса была сдана в эксплуатацию только 30 марта 2018 года, а все это время компания кормила клиентов завтраками, задабривая «подарочными сертификатами» и прочими просьбами «немного потерпеть». Ведь продажи второй очереди шли вовсю, а проблемы с первой могли на них сильно сказаться. Параллельно Barkli отбивалась от исков клиентов, которые требовали требовали. Полностью ввести ЖК «Медовая долина», как гласит брошюра застройщика, теперь планируется только в 2019 году, однако даже слабой уверенности в реализации нет — прошлым летом у компании возникли проблемы с финансированием, кредитную линию заблокировал партнер проекта — Сбербанк. Застройщик, конечно, оправдывался возникшими с банком недоразумениями, которые ему удалось решить, но самой стройке, точнее почти полном её отсутствии, это почему-то не сказалось.img_3993-min_848_auto_5_100

ЖК «Терлецкий парк», бывшие «Московские окна»

Очень похоже, что серьезные проблемы и у «НДВ-Недвижимость». Неприятности у девелопера начались довольно давно, а преодолеть их девелоперу все как-то не получается. Сам застройщик еще до резкого изменения законодательства решил вложиться в проблемный жилищный комплекс, который, по словам Хрусталева, обойдется компании в 4 миллиарда рублей — ЖК «Терлецкий парк» на востоке Москвы пытаются достроить с 2004 года. Правда, для самих обманутых дольщиков этого ЖК пока так ничего и не изменилось. Да и произойдут ли эти перемены, на которые так надеются потерпевшие и, много раз испытавшие разочарование обманутые дольщики — далеко не факт. Тем более, что у самого, так называемого санатора, проблем в его строительном бизнесе становится с каждым днем все больше. Вот он и пытается найти новые пути для восстановления угасающего бизнеса. Чем еще объяснить, что группа «НДВ» решила диверсифицировать собственный портфель активов, вложившись в сельское хозяйство, которое, как известно, быстрой отдачи не дает.

Сайт не рекомендует мнение Автора и может его не разделять.

Автор: Сергей Попов, специально для «Сила в Движении»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *