Сейчас, когда развивается кризис, риэлтеры прогнозируют если не вал, то, во всяком случае, значительный рост случаев продажи заложенных квартир.

Потребность в продаже ипотечной квартиры возникает и в некризисные времена, причем не только по причине неплатежеспособности заемщика. Причиной может стать, например, развод супругов или покупка другой квартиры.

Еще недавно в ситуации роста цен с помощью досрочного погашения займа можно было выйти из инвестиционного проекта: за год выросшая в цене даже процентов на 20 квартира, купленная по ипотеке, могла быть продана с прибылью. Но сейчас ситуация изменилась и по мере развития кризиса будет только усугубляться.

Однако, все без исключения эксперты прогнозируют  увеличение в ближайшем будущем продажи заложенной недвижимости по другой причине, самой значимой причине — в связи с невозможностью ежемесячных платежей. И предвидят связанные с этим сложности.

Продажа квартиры, купленной по ипотеке, возможна только с согласия банка. Это прописано непосредственно в кредитном договоре. В закладной, подписываемой заемщиком, прописан данный вопрос: «Предмет ипотеки может быть отчужден заемщиком-залогодателем другому лицу только при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя». Следовательно, банк имеет право отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания причины. Если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это придется заплатить. Например, некоторые банки взимают комиссию за подготовку документов к проведению сделки, которая составляет приблизительно 1% от суммы кредита. Но это еще не самая большая проблема, основная загвоздка в следующем…

Тело кредита

Сложностью же всегда было и остается одно — сама схема продажи, процедура снятия залога. В банках относятся к этому одинаково: чтобы снять залог, надо внести полную сумму задолженности по кредиту. Для заключения договора купли-продажи заемщику необходимо получить из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это возможно только после полного погашения остатка долга.  Поэтому на практике  чтобы продать недвижимость, находящуюся в ипотечном кредите, требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку.  Вместе с регистрацией такая операция продажи занимает примерно два месяца. Покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется.

Сейчас главная сложность состоит в том, чтобы найти покупателя с требуемой суммой на руках. Хотя и раньше это было непросто, но с развитием кризиса, шансы на благополучный исход стремятся к нулю. Больше шансов на успех продажи такой квартиры имеет тот продавец, который брал кредит давно, а, следовательно, сумма долга для погашения остается небольшой. Если же кредит относительно недавний, то осуществить подобную операцию почти нереально. Такие операции отсекают целые пласты покупателей. Во-первых, так называемых альтернативщиков, а альтернативные сделки в последнее время преобладают, и число их в период кризиса будет только увеличиваться. Исключаются и ипотечные заемщики: какой банк одобрит в качестве объекта залога уже заложенную квартиру?
Помимо основных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и альтернативные варианты. Например, воспользоваться потребительским кредитом или кредитом под залог другой недвижимости. Правда, первый вариант возможен, если большая часть кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.

Банки могут рассмотреть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, например, на загородный дом. Если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, после которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею можно свободно распоряжаться.

Готовы ли банки?

Главная же проблема заключается в том, что далеко не в каждом банке готовы провести операцию по продаже ипотечной недвижимости быстро и гибко, причем с учетом особенностей сделки. Обычно положительному решению банка предшествуют следующие этапы. Сначала надо рассказать о схеме досрочного погашения кредита представителям среднего звена банка, потом, получив ответ, что это звено таких решений не принимает, обратиться к высокопоставленному персоналу. Часто приходится апеллировать к высшему руководству банка. Наличие в прошлом совместных сделок с банками тоже может иметь определенное значение — в этом случае договариваться будет проще. Хотя процесс усложняется тем, что в банках велика текучесть кадров.  Если уходит банковский сотрудник, с которым нарабатывается практика проведения таких сделок, и на его место приходит новый, то эту практику придется нарабатывать заново.

Правда, банки отличаются друг от друга по степени продвинутости. Иногда банки соглашаются на проведение операции с использованием замены заемщика. Для банка это хотя и новая операция, но отчасти выгодная: обязательство как было, так и остается. Залогодатель есть, закладная тоже — только лицо меняется. Однако такая операция непроста для нового заемщика с точки зрения андеррайтинга: он должен полностью устроить банкиров. Ситуация, когда покупатель включается в ипотеку вместо продавца, уникальна. Особенно если учесть новые условия. Нового заемщика будут проверять (а сегодня банки к этому относятся жестко), и кредит будет дан на сегодняшних условиях — в отношении процентов прежде всего. То есть, скорее всего, взять на себя старый кредит банк покупателю не даст.

Схемы действительно не отработаны,  хотя бы в силу молодости ипотеки. Нестандартных ситуаций было мало, соответственно, банки и не беспокоились о том, чтобы придумать, как работать в этих условиях более динамично. Нет полноценного рынка закладных, возможности перепродавать долги.

Понятно, что переезд в новую, лучшую квартиру, тоже покупаемую по ипотеке,- это отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первой, по продаже прежней квартиры. Схема таких сделок не стандартизирована. Она существует более или менее на рынке межбанковского кредитования, но когда дело доходит до юридических лиц, не являющихся банковскими структурами, и тем более до физических лиц — там все абсолютно не отработано.

Случаи банкротства

Но, самое неприятное – это то, что в ситуации личного банкротства граждане могут не знать, как им действовать. И по причине незнания выбрать страусиную тактику — просто не расплачиваться по кредиту, вместо того чтобы попытаться реализовать заложенное имущество.

Ситуация неплатежей невыгодна прежде всего заемщику, который в этом случае может быть лишен права собственности, выселен и внесен в черные списки . Но невыгодны неплатежи и банкам. Дебитору придется обращаться в суд, а проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются для банка в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни процентов, ни пеней за просрочку платежей банк уже не получает. Так что неумолимо нарастающий рост случаев неплатежей может заставить банки действовать более изощренно.

Автор : Андрей Рябушкин, специально для «Сила в Движении».