Ленинградская область. Анализ деятельности застройщика ЖК «Силы природы»

585ab0b70a902О ситуации вокруг ЖК «Силы прирoды» (новое название — «Рoмантика») не слышал только ленивый. Обманутые пайщики ночуют у офиса продаж, обивают пороги администрации города, но объект, чье строительство началось в 2013 году, так и не сдан, а работы на площадке остановлены. Поможет ли покупателям смена схемы ЖСК на договоры долевого участия, повлияет ли новый инвестор на сроки сдачи — попытаемся разобраться 

Застройщиком ЖК «Силы природы» является ООО «Рoмантика», учрежденное 27.11.2012 года.

УПОМЯНУТЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
Компания
РЕЙТИНГ C-/3 ОБЪЕКТА

Единственным учредителем ООО «Рoмантика» является ООО «Группа компаний «O2 Development». Уставный капитал ООО «Рoмантика» составляет 100 000 руб. ООО «Рoмантика» не имеет опыта строительства и сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. Генеральный директор застройщика — Цветков Н.А.Возведение ЖК «Силы природы» осуществляется в два этапа.

В первый этап входит строительство корпусов №1 и №2 этажностью 12-16 этажей, во вторую очередь входят корпуса №3 и №4 этажностью 14-18 этажей:

Корпус №1 Корпус №2 Корпус №3 Корпус №4
Количество квартир 718 1 132 813 1 163
Дата выдачи разрешения на строительство 17.05.2013 17.05.2013 24.02.2014 24.02.2014
Срок действия разрешения на строительство До 01 декабря 2014 года. Сейчас — до 31 декабря 2016 года. До 24.02.2016 года, продлевалось до 31.12.2017 года
Начало строительства 17.05.2013 17.05.2013 февраль 2014 года
Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации 01.07.2015 01.07.2015 24.02.2016 (в последствии был изменён на изменен на 31.12.2017)
Планируемая стоимость 2 640 000 000 руб.
Кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:72 (в последствии — 47:07:0722001:4614) 47:07:0722001:4615

Последние фотографии работ на официальном сайте выложены в июне 2016 (вторая очередь) и в августе 2016 года (первая очередь). После — фотографий нет.54d208d2af9ce2

В чем риск пайщиков ЖСК?

Согласно проектной декларации, для строительства жилых домов привлекаются денежные средства ЖСК «Муринское-1» (дата регистрации 28 января 2013 года). Дата заключения инвестиционного договора 26 марта 2013 года. На основании распоряжения Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области и на основании обращения ООО «Рoмантика» 14 июня 2016 года было принято распоряжение о внесении изменения в разрешение на строительство, где вместо ООО «Романтика» застройщиком стал ЖСК «Муринское-1». Таким образом, до июня 2016 года застройщиком являлось ООО «Рoмантика», а заказчиком и инвестором строительства было ЖСК «Муринское-1», а значит договоров ДДУ застройщиком с гражданами не заключалось. Граждане становились пайщиками ЖСК, выкупали паи, а ЖСК за счет собранных таким образом денежных средств и в рамках заключенного с застройщиком договора инвестирования финансировал строительство.

Прямых юридических отношений у граждан, покупающих квартиры в строящихся домах, с застройщиком не было. При строительстве посредством ЖСК риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за расходованием собранных средств. Правление ЖСК по закону обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования средств. Однако на практике пайщики при вступлении в кооператив подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика очень мало. При этом Председатель кооператива, как правило, является лицом, за которым стоит компания, осуществляющая этот строительный проект. Проще говоря: и застройщик и тот, кто его контролирует, (председатель ЖСК), является одним лицом, имеющим свои интересы, которые в главном, совершенно отличны от желаний простых пайщиков.

Главное отличие приобретения квартир на ранних стадиях строительства через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ): с юридической точки зрения, пайщик ЖСК – не покупатель, а соинвестор, который несёт солидарную ответственность со всеми другими пайщиками за ход строительства дома, включая все возможные риски. Понятно, что потенциальный покупатель обещания квартиры в новостройке редко обращает внимание на эти юридические отличия. Он, в большинстве своем, ориентируется лишь на цену «квадрата», которая у застройщика строящего дом по схеме ЖСК обычно ниже, чем у коммерсанта возводящего дом по ДДУ. А о проблемах, которые могут возникнуть у него в случае признания площадки проблемной, где вопрос юридической разницы между долевым и паевым участием встает в полный рост, непрофессиональный участник строительства начинает задумываться лишь постфактум.

Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости сроков строительства и не может гарантировать конечный результат в виде возведения жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Определенно это всего лишь формальный признак и так должно быть в теории. На практике это отличие нивелируется, а случаев неоднократного переноса сроков строительства хватает и при заключении договоров долевого участия. Правда участник строительства заключивший договор ДДУ может по закону потребовать от застройщика выплату неустойки. Но, как показывает практика, случаи реального получения пени от строительного коммерсанта, чрезвычайно редки. Кроме того к рискам работы по схеме ЖСК можно отнести отсутствие гарантий того, что сумма, прописанная в договоре покупки пая, которую покупатели квартир могут посчитать стоимостью покупаемой недвижимости, будет являться окончательной. В случае с ЖСК в любой момент Правление, как правило контролирующееся реальным застройщиком, может принять решение об увеличении сроков строительства и затрат, которые необходимо на него понести. И после этого предложить пайщикам ЖСК довнести требуемую сумму. Для сравнения — договоры долевого участия подлежат государственной регистрации, в них прописаны сроки строительства и сумма, вносимая дольщиком, за которые (сумма и сроки) застройщик несет ответственность.

В Интернете не составляет труда найти информацию об обманутых пайщиках ЖК «Силы природы», о палаточном лагере, разбитом ими у офиса продаж, о массовом перекрытии шоссе с участием сотен человек, о совещании, которое затем состоялось у губернатора Ленинградской области, где застройщику было дано 10 дней на представлении «дорожной карты» по выходу из сложившейся ситуации, о заявлении руководителя Группы компаний «O2 Development» о том, что ведутся переговоры с новым инвестором, который профинансирует строительство домов за счет продажи квартир во второй очереди, где осталось много не распроданных квартир.

Таким образом, данный ЖК представляет собой типичный проблемный объект, окончание строительство которого под большим вопросом.wm_56f00e68d44f22

О чем говорят финансовые отчёты?

Подтверждение этому утверждению есть и в документах. Первое — это финансовые возможности застройщика и его учредителей. За 2015 год (на 01.01.2016 год) финансовых отчетов застройщика нет. Напомним, по действующему законодательству предоставление данных в Росстат является обязательным. Данные имеют лишь по состоянию на 01.01.2015 год. Итоги 2014 года таковы (в тыс. руб.):

Наименование Значение Наименование (на конец отчетного года) Значение
Основные средства на конец отчетного года 1 199 348 Чистые активы — 154
Денижные средства на конец отчетного года 365 Управленческие расходы 0
Условный капитал на конец отчетного года 100 Краткосрочная кредиторская задолженность 4 276 841
Платежи всего 2 603 314 Чистый убыток 65
Запасы на конец отчетного года 1 261 Долгосрочные заемные средства 124
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 3 075 232 Прочие долгосрочные обязательства 646
Поступлений всего за отчетный год 2 603 665 Платежи в связи с оплатой труда работников 489
Прочие доходы за отчетный год 215 956 Прочие расходы за отчетный год 216 007

Показатели говорят о том, что строительная компания вроде бы не имеет собственных ресурсов, в том числе и финансовых, не имеет активов, работает «с колес» (то есть без запасов строительных материалов), не показывает прибыли, (работают, бедные, ради работы, если судить по отчетности предоставляемой в контролирующие органы самим застройщиком — прим. ред.), имеет чрезвычайно неблагоприятное соотношение дебиторской и кредиторской задолженности в размере почти 1,3 млрд. руб. в пользу кредиторской задолженности (то есть застройщик очень много должен своим контрагентам, иначе говоря он строит в долг, что долго делать невозможно). Но при этом также очевидно, что все те деньги, которые были получены от инвестора (ЖСК «Муринское-1»), были направлены на строительство. Парадокс или что-то другое? Пайщики считают, что это мошенничество, застройщик и контролирующие органы считают это бизнесом. А на защите интересов бизнеса стоит наше государство.

Чрезвычайно неблагоприятное соотношение дебиторской (когда должны предприятию) и кредиторской (когда должно оно) задолженности, отражено также в цифрах финансовых показателей, которые застройщиком были даны в проектных декларациях и изменениях к ним. Причем эта отрицательная величина нарастала от квартала к кварталу, что означает только одно: новые работы застройщик не финансировал, а по старым рассчитаться не мог. Кроме того, эти данные отражают хроническую убыточность застройщика. И даже небольшая прибыль в размере чуть более 700 тыс. руб. по итогам 2015 года не перекрывает убытки в размере сотен миллионов рублей, демонстрируемые застройщиком на протяжении всего года.

Смотрим финансовый результат ООО «Рoмантика» (цифры округлены для удобства восприятия, в тыс. руб.):

По состоянию на Убыток Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
09.12.2014 210 000 3 368 000 2 187 000
26.05.2015 272 000 4 591 000 3 374 000
30.09.2015 356 4 875 000 2 436 000
31.12.2015 4 401 4 016 000 765 000
31.03.2016 769 4 072 000 803 000

Данные обеих отчетностей позволяют увидеть, что у застройщика отсутствует заемное финансирование, а также привлеченные извне (например, от учредителей) денежные средства. Напротив, отчетность демонстрирует, что для строительства используются только денежные средства, которые привлекло ЖСК, посредством продажи паев.

В условиях кризиса в строительной отрасли отсутствие дополнительного финансирования (помимо денежных средств покупателей) создает существенные риски превращения объекта в долгострой — если количество проданных квартир будет не достаточно для своевременного финансирования строительства. Если бы застройщик заключал ДДУ с покупателями квартир напрямую, можно было бы по запросу в Росреестр понять, насколько успешно осуществляется продажа квартир, и достаточно ли привлеченных денежных средств с учетом цифр сметной стоимости. Но в случае ЖСК это сделать невозможно. И хотя на совещании у губернатора области в начале декабря 2016 года представитель застройщика сообщил о том, что договоры покупки паев в ЖСК переделываются в договора долевого участия, часть договоров уже переделана и даже назвал цифры, из этого все равно непонятно, сколько именно договоров заключил ЖСК, соответственно сколько он привлек денежных средств и хватает ли их для окончания строительства.wm_56f00e68d48e02

Мы отправили запрос информационному ресурсу ЕГРП Россрестра. Согласно запросу информационного ресурса ЕГРП Росреестра по состоянию на 06.12.2016 года в строящихся домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0722001:4614 (то есть в корпусах №1 и №2), не зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Собственник этого участка земли ЖСК «Муринское-1», при этом участок заложен в пользу ООО «Романтика». В строящемся доме с кадастровым номером земельного участка 47:07:0722001:72 также не зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Там могут быть зарегистрированы договора паевого участия в любом количестве, но эта информация есть лишь у застройщика и по закону, он ее предоставлять никому не обязан. Коммерческая тайна — ничего не поделаешь. Собственник земельного участка — ООО «Романтика». Между тем на участке с кадастровым номером 47:07:0722001:721, выделенным из участка с кадастровым номером 47:07:0722001:72, по состоянию на 06.12.2016 года зарегистрировано 825 ДДУ из имеющихся в этих корпусах 1 865 квартир. Собственник участка — ООО «Романтика».

Согласно данным информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 06.12.2016 года, в строящихся домах с кадастровым номером 47:07:0722001:4615 (в корпусах №3 и №4) зарегистрировано 149 договоров из имеющихся в этих корпусах 1 976 квартир.

Увы, эти цифры не отражают количество реально проданных квартир со стороны ЖСК; невозможно определить, насколько успешно привлекаются денежные средства и достаточно ли их для финансирования строительства.

Невозможно также понять, какого объема финансирование привлек за предыдущие годы ЖСК «Муринское-1», потому что у застройщика хотя бы имеются цифры финансовой отчетности за 2014 год, а ЖСК не сдавало отчетность в органы Росстата ни в 2014, ни в 2015 годах. И оно имеет на это право по закону.

И последние цифры, которые позволяют понять, что за компании осуществляли строительство корпусов №№1, 2, 3, 4 — это цифры финансовой отчетности единственного учредителя застройщика — ООО «Группа компаний «O2 Development». Причем, как ООО «Рoмантика» и ЖСК «Муринское-1», эта компания также сдавала отчетность в органы Росстата за 2014 год и не сдавала за 2015 год.

Финансовые показатели учредителя застройщика ООО «Группа компаний «O2 Development» на 31.12.2014 года (в тыс.руб.):

Основные средства 0
Запасы 0
Финансовые вложения 615
Дебиторская задолженность 0
Денежные средства на конец отчетного года 132
Условный капитал 200
Долгосрочные заемные средства 570
Краткосрочная кредиторская задолженность 0
Выручка 0
Управленческие расходы 0
Чистые активы 0
Поступлений всего 0
Платежи всего 0
Чистая прибыль (убыток) за отчетный год — 15

Это показатели компании, которая существует только теоретически, на «бумаге». Фирму с такими показателями трудно назвать действующей. Таким образом видно, что и единственный учредитель застройщика — фирма, не ведущая хозяйственную деятельность, не имеющая активов, не тратящаяся на персонал.

Застройщик с Вергинских островов

Используемая схема двух стоящих друг за другом фирм-«прокладок» говорит о том, что лица, стоящие за застройщиком, изначально видели финансовые либо организационные риски в осуществлении этого проекта и поэтому использовали схему с техническим (номинальным) застройщиком и таким же учредителем. Непрофессиональный участник строительства — человек покупающий за реальные свои или заемные средства свою мечту о новой квартире, догадываться о чем-либо подобном не мог в принципе. Его наоборот убеждали, что покупка обещаний новой квартиры — надежнейшее вложение средств. Цель подобного — избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством и возможного судебного разбирательства с покупателями. То, что активы существуют, и то что их берегут от возможного судебного преследования, говорит одна весьма странная операция (ее странность заключается в том, что она произошла очень недавно) по переводу в иностранную юрисдикцию одной из компаний группы «O2 Development», а именно компании ООО «O2 Development».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.07.2016 г. единственным учредителем ООО «O2 Development» с 29.06.2016 г. является компания «Уан Спейс ЛТД.» (Британские Вергинские острова). Т.е. компания была выведена в иностранную юрисдикцию в конце июня 2016 г. Финансовую отчетность эта компания, представляющая ценность для своих учредителей (иначе бы она не была выведена в офшоры), согласно информации на сайте Росстата, также не представляла, поэтому мы не можем проанализировать ее показатели, а также понять, имеются ли родственные застройщику компании, которые могут оказать застройщику финансовую помощь в трудную минуту.

У этой компании, согласно документам, представленным на сайте ЖК «Силы природы», не существует никаких юридических обязательств по достройке объекта в случае возникновения у него финансовых и иных проблем. Соответственно привлечь ее к к ответственности правоохранители не имеют никаких оснований.

Ход строительства

Итак, весной-летом 2016 года строительство практически прекратилось. Взглянем, что к этому моменту было построено.

Корпус №1 Корпус №2
Оштукатуривание стен и потолков 95% 95%
Устройство стяжек 80% 70%
Утепление и оштукатуривание лестничных клеток 40% 0%
Чистовая отделка МОП 40% 0%
Кладка стен и перегородок встроенных коммерческих помещений 1-го этажа 35% 0%
Монтаж квартирных дверей 30% 3%
Монтаж дверей на переходных балконах 100% 18%
Монтаж окон 100% 100%
Устройство наружных крылец 70% 50%
Вентилируемый фасад 95% 15%
Заделка межпанельных швов 35% 35%
Монтаж внутренних систем и сетей инженерно-технического обеспечения: электроснабжения 70% 45%
Монтаж водоснабжения и канализации 60% 30%
Монтаж отопления 80% 5%
Монтаж вентиляции 80% 80%
Монтаж дымоудаления 80% 40%
Слаботочные сети 60% 45%

Судя по отчёту не завершены работы по заделке межпанельных швов, монтажу вентилируемого фасада 1-го этажа и входных групп, внутренней отделке помещений и стяжки полов. Не выполнены в полном объеме работы по наружным сетям инженерно-технического обеспечения: не завершены работы по прокладке теплосети по территории участка строительства, а также работы по прокладке кабельной линии 10 кВ и водоснабжению по территории участка и за границами участка строительства и др.

II этап строительства. По состоянию на 27.07.2016 на объекте капитального строительства выполнены работы:

по устройству котлованов корпусов №3 и №4

свайное поле корпусов №3 и №4

монтаж несущих конструкций корпуса №3 на отметке 7-го/8-го этажей

частично выполнена кладка ограждающих конструкций до отметки 4-го этажа

  кирпичная кладка надземной части ТП и др.

башенные краны демонтированы, работы по строительству не ведутся

Таким образом, объем выполненных наружных работ по корпусам №1 и №2 значительный, по внутренним работам — нет. Корпуса №№3, 4 находятся на раннем этапе строительства.

Однозначный вывод

Работы по строительству указанных объектов ЖК фактически прекращены. Количество проданных квартир не известно. Финансовые возможности застройщика не известны, но они вызывают сомнения, т. к. во-первых, ООО «Рoмантика» в середине 2016 года передал документально функцию застройщика ЖСК «Муринскoе-1», во-вторых, у застройщика перед контрагентами задолженности более 4 млрд. руб., которая не уменьшилась на протяжении последнего года.

Кроме того, возможные неприятности застройщику грозят со стороны инвесторов объекта, в случае неблагоприятного исхода одного судебного процесса. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение 12 октября 2016 года, дело № А56-51460/2016, удовлетворив иск индивидуального предпринимателя Деркач Надежды Нуртдиновны. Договор инвестирования от 25.11.2014 № О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К по объекту недвижимости в ЖК «Силы природы», 2 этап строительства, был признан не заключенным. Суд принял решение о взыскании в пользу ИП 11 852 760 руб. неосновательного обогащения, а также 122 264 руб. судебных расходов по делу. В настоящий момент решение застройщиком обжаловано и рассматривается в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде. В случае отрицательного для застройщика результата может быть создан прецедент и для остальных покупателей коммерческих площадей в строящихся корпусах ЖК, по которым сумма исков может быть очень значительной.

Вызывает обоснованные сомнения возможность сегодняшнего застройщика (который с середины 2016 года юридически таковым не является) закончить строительство домов.

Новый инвестор этого объекта, о котором заявил представитель застройщика на совещании у губернатора в начале декабря 2016 года, еще не появился и не известно появиться ли вообще. Так как найти реального инвестора на такую проблемную площадку, при существующем огромном количестве подводных камней — задача практически неосуществимая. В отсутствии информации о том, что это будет за инвестор, о его финансовых возможностях, об условиях, на которых он возьмется достраивать ЖК, нельзя принимать решение о вложение денежных средств в покупку квартир. Мы не рекомендуем приобретать жилье в ЖК «Силы природы», он же ЖК «Романтика» до появления нового инвестора, активного возобновления строительства на протяжении, как минимум полугода, и прояснения всех условий его участия в проекте.

Источник

Ленинградская область. Анализ деятельности застройщика ЖК «Силы природы»: 2 комментария

  1. Жаль, что наши контролирующие и правоохранительные органы не имеют прав призвать к ответственности (возможно и к уголовной) недобросовестных застройщиков. А нас 2666 человек.
    Это молодые семьи с детьми, пожилые, пенсионеры- все отдали свои «кровные». А государству наплевать. Что будет дальше и как, их не волнует. Обратите на нас внимание, пожалуйста!

  2. Где помечены, обязательные поля? Это Ваша отписка, я правильно поняла?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *