Столичный регион рискует безнадежно задохнуться в кольце пустующих новостроек

На излете нынешнего лета аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда» с некоторым удивлением отметили: впервые за последние 3 года спрос на аренду столичных квартир в августе превысил предложение. Причем довольно ощутимо — сразу на 14,5%. При объяснении этого феномена специалисты поспешили прибегнуть к традиционным формулам. Дескать, на дворе лето, «высокий сезон» для аренды. Одновременно, по мнению директора компании Марии Жуковой, проявил себя еще и отложенный спрос: арендаторы выжидали-выжидали снижения цен, но время, играло против них, поэтому было принято решение больше не медлить и снимать жилье, пока не наступил сентябрь.

Также «миэлевцы» констатировали, что самые деятельные арендаторы и арендодатели обнаружились в сегменте однокомнатных квартир. И активность была настолько высокой, что в этом случае спрос превысил предложение на целых 28%.

Подводя итоги первого осеннего месяца, представители компании «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркнули: срок экспозиции квартир для найма по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно сократился. Если тогда для принятия решения об аренде нанимателю требовалось полторы-две недели, то теперь, по словам директора соответствующего «инкомовского» департамента Оксаны Поляковой, недорогие квартиры обретают временных постояльцев буквально за пару дней.

Если отбросить в сторону обывательские стереотипы, лежащие на самой поверхности рассуждения о сезонности рынка арендной недвижимости, а также особенностях экономической ситуации, и копнуть несколько глубже, сопоставив некоторые факты, то окажется, что движущие причины такой востребованности съемных квартир выглядят довольно пугающе.

Первым делом нужно обратить внимание на ближайшего, пусть и во многом уже формального, но все же территориального соседа — Московскую область.

Согласно информации Аналитического центра при Правительстве РФ, это регион с 2010 года удерживает за собой статус лидера по объему ввода нового жилья. В частности, только за 8 месяцев этого года, свидетельствую данные Мособлстата, здесь уже сдано в эксплуатацию свыше 62 тысяч квартир, общая площадь которых превышает 4,5 миллиона квадратных метров (+115,9% к аналогичному периоду прошлого года). И к концу декабря, утверждает областной министр строительства Сергей Пахомов, эта цифра вполне может достигнуть отметки в 7 или даже 8 миллионов «квадратов».

На первый взгляд, ничего особенно здесь нет, увеличение объемов и темпов строительства является нормальной реакцией бизнеса на кризисные явления в экономике.

Однако еще в июне главный архитектор областного Научно-исследовательского и проектного института (ГУП МО НИиПи) Александр Антонов в ходе круглого стола, посвященного градостроительной политике региона, предупредил — ретивость строителей приводит к тому, что существующие вокруг столицы поселения все быстрее сливаются в ужасающие своими размерами единые агломерации. Наиболее яркий пример — так называемые «Коротищи». Это единое образование, по сути, город-миллионник, уже включает в себя Королев, Ивантеевку, Пушкино, Мытищи и ряд других населенных пунктов. И если этот процесс не замедлить, то уже через 15 лет в радиусе 30 километров от столицы на месте лугов, лесов и земель сельхозназначения будут возвышаться сплошные каменные джунгли, из которых только на долю жилых многоэтажек придется 110 миллионов «квадратов».

Власти региона, возможно, и рады бы принять соответствующие меры, чтобы сохранить «зеленый пояс» (и пытаются, к слову, это сделать, сокращая, например, выдачу разрешений на строительство), но, не они истинные хозяева ситуации, поэтому все подобные попытки заранее обречены на провал. Им мешает сильное лобби застройщиков, которым глубоко безразличны жалкие потуги администрации региона. Она в этом случае выступает лишь в роли просителя и иногда наемного управляющего. Именно поэтому, кстати, застройщики отнюдь не горят желанием вкладываться в развитие транспортной инфраструктуры, кое-как, со скрипом, соглашаясь лишь на возведение некоторых единичных объектов инфраструктуры социальной.

Причем позицию «народных» избранников — защитников активного строительства еще можно было бы как-то понять, если бы все эти новостройки активно заселялись. Но дело все в том, что, как явствует из материалов того же Мособлстата, с января по август 2016 года в оборот было вовлечено только лишь около 1,8 миллиона квадратных метров из всего объема сданной в эксплуатацию жилой недвижимости. Это 5,9 миллиона квадратных метров, оставшихся не востребованными покупателем. А где же остальное?

Во-первых, по сведениям, полученным представителями СМИ от аналитической компании oneFactor, 39% подмосковных новостроек изначально приобретается в чисто инвестиционных целях, еще 16% — для последующей перепродажи или сдачи в аренду, а еще 33% просто-напросто пустует.

Во-вторых, сейчас даже те люди, которые покупали в Подмосковье квартиры с целью проживания, стремятся от них избавиться. Многие из них, соблазнившись рекламными посулами (имеющими мало общего с реальным положением дел), продавали свои скромные по столичным меркам квартиры, чтобы пусть и с доплатой, но переехать в более просторное жилье. Их мечты о комфорте в Подмосковье развеялись в прах. Мусорные машины не могу вовремя забрать отходы с площадок, потому что подъезды к ним узкие и заняты личным автотранспортом. Врачи по тем же причинам едут на вызов несколько часов вместо нескольких минут, школы переполнены, мест в детских садах по-прежнему не хватает. Немудрено, что люди хотят вернуться в столицу. Но в связи с тем, что квадратные метры в области падают в цене более стремительно, чем в столице, максимум, на что они могут рассчитывать в пределах МКАДа, — те самые съемные «однушки» (реже — «двушки»), ажиотаж вокруг которых подвигает столичных риелторов говорить о подъеме рынка аренды.

Как известно, «свято место пусто не бывает», и пустующие по тем или иным причинам квартиры в этих неестественно громадных областных агломерациях понемногу находятся покупатели. Чаще всего это абсолютно непритязательные к комфортным условиям проживания мигранты из бывших советских республик и южных регионов России. Эти, по меткому выражению экс-советника департамента развития Фонда РЖС, архитектора Андрея Иванова, «новые кочевники» абсолютно не заинтересованы ни в развитии инфраструктуры, ни в сохранении экологии. Они озабочены исключительно проблемами собственного выживания. В связи с постоянным разрастанием подобных диаспорных поселений местные жители предпочитают переезжать от них подальше. Ярким примером такого положения дел можно считать район Люберцы-Котельники с их близостью к ТЦ «Садовод».

Так что продолжение массового жилого строительства в ближнем Подмосковье в любом случае совсем скоро может привести к тому, что столицу будут окружать либо города призраки, подобные китайским Канбаши и Чэнгуну, либо районы-гетто со специфическим составом населения. И столичный регион рискует медленно, но верно повторить судьбу американского Детройта. Но, похоже, сворачивание процессу возведения все новых и новых жилых комплексов в регионе не грозит. Ведь даже на фоне постоянных разглагольствований о том, что девелоперы сейчас не получают практически никаких прибылей от продажи недвижимости, разница между средней себестоимостью (по данным Аналитического центра при Правительстве РФ, это около 46,7 тысячи рублей) и рыночной ценой (по данным ЦИАН, 88 тысяч рублей) все еще слишком соблазнительна, чтобы оказаться от такой прибыли. Особенно если умножить ее на 99 миллионов «квадратов» (на такой объем застройщиками уже получены разрешения).

Автор: Андрей Захарченко