Современный рынок недвижимости дает немало шансов купить квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки, ( Но не квартиры — это необходимо помнить. Объекта покупки, пока физически не существует. Вы совершаете сделку, за то, что может произойти в будущем.), напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.
1. Новостройки: «ранняя стадия»
Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на «нулевой» или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.
Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории. Правда, как показывает опыт первой волны кризиса, которая пришлась на 2008 — 9 гг, эти факторы нивелируются и тут уж, как повезет…
Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В наше кризисное время подобные риски только сильно выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.
Наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:
— заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
— подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
— включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
— отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
— непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
— непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).
Если вы все-таки рискнули с покупкой жилья на начальном этапе строительства, то вам необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить и потом оценить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ РФ).
Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.
2. Новостройки: квартиры «от подрядчиков»
Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить «живые» деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики все больше продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.
Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.
Что касается рисков и минусов покупки квартир «от поставщиков и подрядчиков», то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.
Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.
3. Новостройки: участие в акции
Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые.
Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.
4,Сэкономить можно и уже на существующей квартире. В той же новостройке, но уже сданной в эксплуатацию. Соответственно купить квартиру у её реального собственника
Способ, при помощи которого можно купить квартиру дешевле среднерыночной цены, это покупка квартиры, которую продают срочно. Всё чаще бывает так, что люди попадают в непредвиденные ситуации и им срочно нужны деньги. В этом случае они продают квартиру дешевле рынка на 10% — 20%.
Для этого способа лучше самому дать объявления в газеты недвижимости и по возможности постоянно «мониторить» рынок. Для этого нужно как минимум час свободного времени в день на просмотр новых объявлений в газетах и интернете. Дело в том, что купить такую квартиру хотят многие и тут все будет зависеть от вашей оперативности. Процедура простая — увидели объявление, созвонились, посмотрели и, если все устроило, сразу же оформили задаток. Но тут тоже есть нюансы. Нередко под срочной продажей скрываются мошенники, которые набирают задатков под фальшивые документы и через 3-4 дня просто исчезают. Поэтому нужно очень внимательно смотреть на документы, а еще лучше показать их юристу.
Вот и получился полный ответ на вопрос, можно ли купить квартиру дешевле. Главное не забывайте, что в сфере недвижимости очень много непорядочных людей и поэтому всегда нужно быть внимательным. Нужно все внимательно изучить и не хвататься за первый попавшийся вариант. Лучше потратить на один-два месяца больше, чем потерять за час крупную сумму денег.
Если вы решили приобрести квартиру в ипотеку, то и в этом случае выгоднее купить вторичное жильё, чем новостройку. На сегодняшний день есть варианты ипотечного кредитования без первого взноса. Поэтому воспользовавшись ипотекой, можно платить ежемесячный платеж и уже проживать в собственной квартире. Обычно ежемесячный платеж по ипотечному кредиту примерно равен стоимости за аренду квартиры, поэтому если вы снимаете квартиру, то есть смысл серьезно задуматься об ипотеке. Конечно кто-то скажет, что ипотека это колоссальная переплата и отчасти будет прав. Но стоит подумать, что по ипотечному кредиту вы переплачиваете за свою квартиру, а когда оплачиваете аренду, то квартира никогда не станет вашей.
Автор : Юрий Ушаков, специально для «Сила в Движении»